Что необходимо знать собственнику недвижимости об оценке его имущества
В каких случаях вам понадобится помощь независимого оценщика? Что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной? Как найти "золотую середину", если продавец и покупатель расходятся в оценке одного и того же товара? Как в случае необходимости правильно выбрать оценщика?
Ответы на многие вопросы по оценке можно найти в новом выпуске "Библиотечки "Российской газеты". Сборник так и называется: "Оценка имущества: все, что необходимо знать собственнику". Подготовлен он специалистами экспертной группы VETA, которые даже самые "замороченные" вещи написали простым и доступным языком, сопровождая примерами из жизни.
Что такое рыночная стоимость?
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден (продан) на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом подразумевается, что стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо исключительные обстоятельства.
Надо понимать, что рыночная стоимость всегда зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а потому далеко не всегда соотносится с себестоимостью. Например, когда рынок недвижимости быстро растет, рыночная цена квадратного метра может быть намного выше фактических затрат, которые несет застройщик, потому что велик спрос и квартиру все равно купят. В кризисных условиях, напротив, продавцы вынуждены предлагать недвижимость с минимальной наценкой к себестоимости, но если спроса нет, рыночная цена может очень сильно упасть.
Когда необходимо проведение оценки рыночной стоимости?
Самые распространенные случаи:
- для заключения сделки купли-продажи;
- для кредитования под залог (в том числе и для получения ипотечного кредита);
- для оспаривания завышенной кадастровой стоимости, когда в качестве таковой признается рыночная цена (это нужно для правильного исчисления величины налога на имущество);
- при разделе и передаче имущества при разводе, получении наследства, оформлении дарственной и т.д.;
- при изъятии имущества для нужд государства - федеральных, региональных структур и муниципалитетов.
Кроме того, бывают и другие, не столь часто встречающиеся случаи, например, определение рыночной стоимости ценных бумаг, антиквариата, других ценностей.
Правило здесь одно: все, что может быть куплено или продано, может быть оценено для установления рыночной стоимости.
Что такое "действительная" и "разумная" стоимость?
Нередко в документах используют термины, не предусмотренные законодательством: "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость". В ст. 7 закона об оценочной деятельности установлено, что если в договоре об оценке, нормативном правовом акте, вводящем оценку какого-либо объекта, не определен конкретный вид стоимости, то определяется рыночная стоимость этого объекта. Это же правило применяется и в случае использования в документах терминов, чаще применяемых в разговорной речи: "разумная", "реальная", "действительная" стоимость и проч. То есть во всех таких случаях подразумевается определение рыночной стоимости объекта.
Что такое инвестиционная и ликвидационная стоимость?
Инвестиционная стоимость, в отличие от рыночной стоимости, определяется прежде всего пользой, которую может извлечь владелец от использования объекта. Считается, что это наибольшая величина, которую готов заплатить покупатель. Физические лица заказывают установление инвестиционной стоимости редко, чаще заказчиками выступают представители бизнеса и государственные структуры.
Что касается ликвидационной стоимости - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан в короткие сроки, недостаточные для привлечения широкого круга покупателей.
Когда нужно знать ликвидационную стоимость?
Реализация различных объектов собственности по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной. Как правило, такая продажа -это вынужденное действие владельца, связанное с негативными обстоятельствами его жизни.
Граждане сталкиваются с этой необходимостью, когда по каким-либо причинам вынуждены быстро "избавляться" от своего имущества. Например, человек не в силах выплачивать кредит, допустил просрочку и готов продать залог, чтобы полученные деньги вернуть банку и закрыть долг. Банк же, в свою очередь, требует продать залог по ликвидационной стоимости в кратчайшие сроки.
Что такое кадастровая стоимость?
Этот показатель кардинально отличается от любого другого вида собственности. Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Важно, что кадастровая стоимость определяется как для объектов, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует. Такой оценке подлежат все объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. Поэтому кадастровая оценка носит тотальный характер.
Если ранее кадастровая стоимость использовалась при налогообложении юридических лиц и - в порядке эксперимента - физических лиц (граждан) лишь в нескольких регионах, то с 2015 года этот порядок распространен на всю страну.
Сейчас как раз началась рассылка платежек по земельному налогу и налогу на недвижимость для физических лиц, и впервые эти налоги исчислены исходя из кадастровой стоимости.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Кадастровая стоимость рассчитывалась поэтапно, в большинстве случаев использовались методы массовой оценки, то есть для оценки группировались схожие объекты с примерно одинаковыми характеристиками с применением методов математического моделирования. Но при такой процедуре расчетов возникает немало погрешностей. Например, стоимость некоторых земельных участков оказалась в 4-10 раз выше рыночной стоимости.
Поэтому законом предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости и установления в отношении объекта его реальной рыночной стоимости. Такую оценку проводят независимые оценщики.
Какие еще вопросы рассматриваются в сборнике
- как правильно заключить договор об оценке;
- каковы права и обязанности заказчика оценки;
- что представляет собой договор и отчет об оценке;
- как проходит оценка в рамках судебного разбирательства;
- как оценить наследуемое имущество;
- особенности оценки ущерба;
- какие квалификационные требования предъявляют к оценщику, каковы его права и обязанности.