Для удержания продаж застройщики начали снижать среднюю площадь квартир
Замечено, застройщики снижают среднюю площадь квартир в том числе в элитном сегменте, чтобы удержать продажи. На первичном рынке элитного жилья в столице с начала года цены снизились, но незначительно. Правда, цифры разнятся: одни застройщики называют 3-4, другие - более 10 процентов. Сейчас средняя цена квадратного метра элитного жилья в Москве обойдется покупателю почти в 700-800 тысяч рублей.
Эксперты говорят не столько о снижении спроса, сколько о сокращении платежеспособности населения. "Номинальное количество сделок из месяца в месяц практически не меняется, но отчетливо видно, что бюджет покупки падает, - пояснил "РГ" директор Департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов. - Иными словами, спрос сокращается не количественно, а качественно. Если в прошлом году средний бюджет сделки на элитном рынке составлял 2,8 миллиона долларов, то в этом году он упал до 1,5 миллиона.".
Уменьшение площадей квартир и апартаментов для семейного проживания при сохранении количества комнат - основной тренд кризисного периода. Если сравнивать некий условный среднерыночный лот в конце 2008 года и в 2016 году, то разница между средней площадью предложения составляет 27 процентов, или 51 квадратный метр, рассказали в Savills Россия.
На рынке все более востребованным становится новый формат дорогого жилья - небольшие меблированные апартаменты, расположенные в центре города (например, как в ЖК "Современник" и "Резиденция Тверская" площадью до 50 кв м). "Благодаря этому застройщики борются за своего покупателя, тем самым уменьшая стоимость входа в проект, - сообщила "РГ" генеральный директор ORDO Realty Ольга Тараканова. - Если в 2015 году минимальная стоимость жилой недвижимости на элитном рынке Москвы составляла 20 миллионов рублей, то с выходом новых проектов цена лота упала до 13 миллионов рублей". Риелторы еще называют такие апартаменты "квартирами для пиджака", это стильный вариант для одинокого городского денди. "Такие предложения - жемчужины, пусть и мелкие, но никак не бисер", - утверждает директор по работе с ключевыми клиентами элитного жилья Knight Frank Ольга Богородицкая.
Такие "жемчужины" покупают для себя молодые супруги без детей, взрослые пары, у которых дети выросли и разъехались. Балуют такими апартаментами порой своих любимых отпрысков. И бизнесмены, чьи семьи живут в Европе или в регионах, чтобы в Москве было место, где можно "повесить пиджак".
Еще весной этого года как результат упражнений застройщиков на сжатие стало снижение цены сделки в среднем по рынку на 40 процентов в рублях за год в сегменте апартаментов и на 30 процентов в сегменте квартир. Будет ли дальше сжиматься площадь элитного жилья подобно шагреневой коже? "Нет, - заявляют большинство застройщиков, - дальше уже некуда! Это уже ниже нашего достоинства", - замечает Ирина Прачева, первый заместитель гендиректора "Дон-Строй". "У наших женщин даже одежды больше, чем у европейских, это же надо где-то хранить!" - поддерживает российских покупательниц дорогого жилья Оксана Дивеева, "Бест".
В свою очередь Илья Менжунов считает, что в ближайшем будущем тенденция снижения размеров квартир в элитном сегменте сохранится до определенных разумных пределов. "Покупатели дорогого жилья осознали, что цены на элитку крайне волатильны, то есть чем больше вкладываешь, тем больше можно потерять в случае экономических неурядиц. С этой точки зрения чересчур просторное, а значит, и дорогое жилье, да еще и с неиспользуемыми пространствами, - это лишний риск", - уверен он.
Сегодня уже нет четких границ, где элитная недвижимость, а где жилье премиум-класса. "На всем первичном рынке недвижимости наблюдается постепенное размывание привычных границ между разными классами жилья, - рассказал "РГ" Илья Менжунов. - Если раньше можно было провести четкую границу между бизнес-классом и элитным сегментом, то сегодня как промежуточный вариант появляются новостройки класса премиум. Прежде всего, разница между премиальным и элитным жильем сегодня выражается в некоторых качественных характеристиках. Жилые комплексы премиум-класса менее приватные, так как рассчитаны на большее число квартир. Также они могут находиться за пределами ЦАО, обладая при этом всеми качественными характеристиками элитки в историческом центре. Более-менее четкие границы между высокобюджетными классами жилья можно очертить с помощью цен. Диапазон стоимости новостроек элитного сегмента - от 700 тысяч до 1,5 миллиона рублей за квадратный метр, премиума - от 300 тысяч до 600 тысяч рублей, а бизнес-класса - от 200 до 300 тысяч рублей".
Тенденция к уменьшению среднего метража квартир имеет ту же природу, что и "расползание" элитного жилья за пределы ЦАО, уверены эксперты. В "Метриум Групп" полагают, что девелоперы стремятся охватить как можно больше потенциальных покупателей, предлагая более выгодные расценки. Как и в случае с местоположением элитного жилья, представления о его размерах также стали более скромными. Если раньше клиентам высокобюджетного сегмента нужна была непременно огромная квартира для размещения, скажем, бассейна для акулы или холодильника для шуб, то сегодня главное требование к площади - функциональность. В дизайне помещений вкус покупателя сместился к минимализму, который предполагает меньшее число объектов декора.
Одна из тенденций последнего времени - изменение географии элитных новостроек. Некоторые застройщики в московском регионе, выходя на окраины столицы, рассчитывают, что жилье премиум-класса за Третьим транспортным кольцом будет не менее востребованным, чем в центре мегаполиса.
Расширение элитного жилья за пределы ЦАО, а в перспективе и за пределы ТТК - вполне ожидаемая тенденция в условиях размывания самого представления о том, что считается элитным жильем. Девелоперы адаптируются под изменение покупательских предпочтений. Если еще 10-15 лет назад покупательская аудитория элитного жилья требовала квартиры непременно с видом на Кремль, причем в большей степени для того, чтобы произвести впечатление на гостей, то сегодня на первый план выходит практичность. Более того, новые жилые комплексы в менее плотно застроенных локациях даже обладают своими преимуществами - большим числом парковочных мест или лучшей экологией за счет обилия зеленых насаждений в округе.
Между тем
Спрос на элитную недвижимость, несмотря на проблемы в экономике и падение платежеспособности населения, остается стабильным, уверена Ольга Тараканова. По ее словам, если сравнить с первым полугодием прошлого года, то он, наоборот, вырос на 18 процентов, количество сделок в сентябре по сравнению с январем этого года выросло на 30 процентов. Однако, как рассказала Ольга Тараканова, и больше всего отказов по ипотеке происходит именно в сегменте элитной недвижимости, так как у покупателей не хватает "белой" зарплаты. Рассчитывают на покупку за счет собственных накоплений сегодня примерно 38 процентов, в рассрочку же, по данным "Миэль новостройки", приобретают элитную недвижимость 12 процентов граждан.