Почему покупатели потеряли интерес к вторичному жилью в Москве

Впервые за последние 11 лет в Москве перестали массово скупать квартиры на вторичном рынке, зато как горячие пирожки расходятся столичные новостройки. Это подтверждают руководители ведомств, отвечающих за градостроительную политику, и риелторы. "РГ" выясняла, в чем причина этой метаморфозы, ведь именно "вторичка" обычно "правила бал" на всем московском рынке недвижимости. Бывшее в ходу жилье удобно тем, что в нем можно сразу поселиться, и даже ремонт не делать, в отличие от новостройки.

- Обычно октябрь - это один из самых "горячих" месяцев по продажам, - поясняет директор департамента вторичного рынка известного столичного агентства недвижимости Сергей Шлома. - Но в нынешнем октябре спрос на "вторичку" оказался минимальным за всю историю наших систематический наблюдений, которую мы ведем с 2005 года.

Только за последний год, поясняет Шлома, реализация в этом секторе рухнула на 22,5%. Продается лишь 20 из 100 представленных квартир (в целом сегодня на вторичном рынке Москвы выставлено более 43 тысяч объектов недвижимости). Причем, выбирают теперь жилье потенциальные покупатели долго - почти три месяца. И это несмотря на то, что цены постоянно падают. Конечно, не бешеными темпами, но на 4-5% в год точно, а это - сотни тысяч рублей экономии. Да и 83% вторичного жилья предлагается с различными скидками.

"Думаю, у людей закончились свободные деньги, - считает управляющий партнер другого риелторского агентства недвижимости Вадим Ламин. - Доходы ведь как минимум не растут, а расходы в виде различных платежей и налогов увеличиваются. О снижении платежеспособности населения свидетельствует то, что люди все чаще отказываются от приобретения дорогостоящей техники, меньше покупают одежды, а из продуктов и товаров повседневного спроса выбирают те, что дешевле".

Поэтому, по мнению Ламина, сейчас на "вторичке" если и покупают, то самое дешевое жилье. "Причем, дешевое в абсолютном выражении, а не по цене квадратного метра", - уточняет он.

С ним согласна и управляющий партнер еще одной известной компании Мария Литинецкая: "Сегодня наибольшим спросом пользуются самые доступные варианты квартир стоимостью до 6 млн рублей".

В то же время Литинецкая, а также другие эксперты не считают, что на "вторичке" все так уж печально.

"Количество сделок там, действительно, снизилось по сравнению с докризисным периодом 2014 года, но, тем не менее, свои покупатели все равно присутствуют", - отмечает коллега Литинецкой Марина Толстик.

Сейчас наибольшим спросом пользуются самые доступные квартиры стоимостью до 6 миллионов рублей

Между тем, по мнению всех опрошенных "РГ" экспертов, именно новостройки сегодня интересуют покупателей. И этому есть несколько объяснений. Во-первых, привлекательные цены. Как отмечает генеральный директор риелторской компании Наталья Шаталина, в столице сейчас строится жилье, рассчитанное на любой уровень доходов. К тому же большое количество возводимых жилых комплексов вынуждает застройщиков демпинговать, то есть завлекать покупателя лучшей ценой.

Выбрать новостройку можно практически в каждом районе Москвы. По словам главы департамента градостроительной политики Сергея Левкина, с начала года в столице уже введено 2 млн кв. метров жилья. 280 тысяч "квадратов" из этого объема построил город для своих социальных программ по переселению и предоставлению квартир нуждающимся в улучшении жилищных условий, а 1,72 млн кв.м. - это уже возвели инвесторы. До конца года, по уверению Левкина, введут еще 1,12 млн "квадратов".

Застройщики предлагают скидки и акции, а также удобные способы оплаты, например, беспроцентную рассрочку.

"Сейчас в пределах старой Москвы можно найти предложения, где стоимость квадратного метра составляет порядка 100 тысяч рублей, - отмечает Шаталина. - Ранее такое и представить было нельзя".

Второй немаловажный момент - разнообразие планировочных решений. Люди, решаясь даже на бюджетную покупку, теперь не хотят иметь в своей квартире 4-метровую кухню или сидячую ванну. Квартиры свободной планировки площадью 45-50 кв.м., где можно затем создать индивидуальный интерьер, - самый востребованный вариант новостроек. Немаловажным фактором при выборе места жительства является и наличие поблизости всей важной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, магазинов, спортивных объектов, метро, а сейчас к этому перечню добавились и станции МЦК.

И, наконец, очень важным моментом, влияющим на возросший спрос на "первичку", стало отношение к ней банков. "В некоторых проектах массового сегмента 80-90% квартир продается сегодня с привлечением ипотечных кредитов, - поясняет Наталья Шаталина. - Банки охотнее кредитуют именно новое жилье, которое всегда более ликвидно. И программа господдержки для бюджетников, военных, ученых, людей, живущих в перенаселенных квартирах, где на одного члена семьи приходится менее 18 кв.м., с минимальными ставками - от 11% годовых - действует только для новостроек".

По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, на первичном рынке, действительно, подъем.

"Мы отмечаем рост числа заключаемых договоров долевого участия в Москве, - пояснил Тимофеев. - Сегодня с привлечением средств граждан строится 488 домов. При этом квартиры в 452 из них продаются по договорам долевого участия, то есть с соблюдением всех норм 214 Федерального закона об участии граждан в строительстве многоквартирных домов. Именно он защищает будущих новоселов от всевозможных мошенников и гарантирует, что люди не окажутся обманутыми дольщиками. Еще36 домов возводится в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)".

По словам Тимофеева, в третьем квартале этого года в Москве было заключено 9 170 договоров долевого участия, и это в два с лишним раза больше, чем в прошлом году (в 3 квартале 2015-го было 4 485). В целом же с начала 2016 года Росреестром в столице зарегистрировано 23 535 договора долевого участия, что на 69,3% выше, чем за 9 месяцев прошлого года (тогда было13 847).

"Всего на сегодняшний день в столице действует 57 285 договоров долевого участия, - добавил Константин Тимофеев. - Люди инвестировали в московскую недвижимость 600 млрд рублей. Я считаю, что эти цифры подтверждают тот факт, что новое жилье по-прежнему пользуется высоким спросом у населения, и снижения интереса к нему как со стороны граждан, так и со стороны девелоперов не наблюдается".

Стоит ли сейчас покупать жилье?

Рустем Галеев, исполнительный вице-президент Российской гильдии риелторов:

- Падение цен на недвижимость началось в конце 2014-го. За это время они упали примерно на 20% и достигли, на мой взгляд, дна. Дешеветь и дальше жилье в столичном регионе не будет. Тем, кто планирует его покупку, следует поторопиться. В некоторых регионах, например, в Санкт-Петербурге, уже отмечается рост цен и на первичном, и вторичном рынке. Причем альтернативные сделки, когда нужно одну квартиру продать, а другую купить, нужно проводить быстро. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию: продашь дешево, время пройдет, цены вырастут, и на вырученные от продажи квартиры деньги альтернативу можно будет уже не найти.

Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий города Москвы:

Сейчас очень благоприятная ситуация для покупки жилья в новой Москве.

По долгу службы я очень внимательно слежу за тем, как развивается рынок первичного жилья на новых территориях Москвы. Сразу могу сказать, что спрос на новые квартиры в ТиНАО стабильный. Такая ситуация уже года полтора длится, и это не может не радовать.

Каковы причины такой стабильности? С момента присоединения этого огромного анклава к Москве прошло уже четыре года, и люди успели присмотреться к его плюсам и минусам. Что касается покупки нового жилья, плюсов с каждым годом становится все больше. Самый главный плюс для большинства людей - это  цена. В ТиНАО же можно выбирать квартиру по цене 80-100 тысяч рублей за метр квадратный. Второй плюс: транспортная доступность. Все видят, что строится метро, реконструируются автодороги и развязки, появляются новые маршруты общественного транспорта. Третий плюс - это возможность выбрать квартиру по душе: в многоэтажке или в доме, где три этажа максимум.

Замечу также, что и цены на жилье в Новой Москве не прыгают, пока они стабильны, поэтому люди могут спокойно планировать такую дорогостоящую покупку.

Есть и еще один нюанс. Если еще года два назад квартиры в новой Москве покупались с целью спасти свои рублевые накопления, но сейчас жилье в ТиНАО в основном покупают реальные молодые семьи для реальной жизни именно там. Под эту тенденцию, кстати, застройщики уже перестроились: теперь строят больше двухкомнатных квартир, а территории придомовые делают с учетом именно этой категории потенциальных жильцов: спортивные, детские площадки, велодорожки и т.п.