"Библиотечка "РГ": Как правильно управлять многоквартирным домом

Важно, что над книгой работала группа авторов, которые имеют большой практический опыт в оказании юридической помощи собственникам квартир. Потому ответы на многие вопросы они подкрепили не только ссылками на законодательство и нормативные подзаконные акты, но и примерами реальных ситуаций из жизни.

"В соответствии с Жилищным кодексом собственники помещений в доме владеют и частью общего имущества - это стены, крыши, чердаки, подвалы, коммуникации, - говорит одна из авторов сборника, глава Национального центра "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева. - Собственники несут ответственность за содержание всего дома: мы оплачиваем коммунальные ресурсы, которые идут на общедомовые нужды, расходы на содержание дома, перечисляем взносы на капитальный ремонт. При этом мало кто задумывается, что общее имущество может быть не только затратной статьей, но и приносить доход. Если, например, сдать подвал в аренду, этих средств может хватить на оплату ремонта, благоустройство двора и т.д. Тем не менее по этому пути идут очень немногие дома. Многие собственники не знают о своих правах или не могут провести такого рода решения через общие собрания". Сборник, изданный "Российской газетой", - это по сути учебное пособие, которое будет полезным и собственникам-жильцам, которые хотят всерьез и по-хозяйски заняться своим домом, и тем, кто занимается эксплуатацией и управлением многоквартирного дома.

Как заработать на общем имуществе?

У собственников есть возможность передавать часть площади помещений в аренду, размещать рекламу на крыше и фасадах, оборудовать платную стоянку на придомовой территории. Все подобные решения проводятся через общее собрание владельцев жилья. Таким же образом, через общее собрание, принимается решение об использовании полученного дохода.

Важно знать, что переоборудование общих помещений в доме или переобустройство двора не должны создавать препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и не нарушать права людей, проживающих в соседних домах. В противном случае на придомовую территорию по решению суда может быть наложен сервитут.

Какие варианты получения дохода использовать легче всего?

• передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
• привлечение рекламодателей и размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше и т.д.;
• передача в аренду нежилых помещений (устройство спортзала, фотостудии и т.д.)

Что делать, если в доме есть арендаторы, но жильцы ничего от них не получают?

1. Председатель совета многоквартирного дома запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях, арендаторах помещений, использующих общедомовое имущество. Запрос имеет право сделать любой собственник, но лучше, если это делает представительный орган дома - председатель Совета МКД, поскольку его полномочия закреплены в Жилищном кодексе РФ.

2. Председатель совета многоквартирного дома запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников (протоколы собраний, договоры аренды), о размере арендной платы, а также поступивших денежных средствах за весь период аренды.

3. Совет многоквартирного дома организует общее собрание, на котором собственники принимают решение о том, как будет использоваться общедомовое имущество, на каких условиях (стоимость аренды, дополнительные обязательства арендаторов).

Также на общем собрании решается вопрос целевого направления денежных средств, поступающих от аренды (на капитальный или текущий ремонт, на благоустройство двора и т.д.)

Собственники избирают ответственное лицо для заключения договоров аренды (это может быть председатель совета дома, управляющая организация или кто-то из собственников - жителей дома).

4. Председатель дома или выбранный собранием ответственный заключает договоры аренды на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Это серьезная работа: арендаторов надо предупредить о возможных изменениях в условиях аренды и о возможном демонтаже рекламных конструкций или оборудования в случае отказа перезаключить договор.

5. Если выясняется, что помещения и другое общедомовое имущество используются незаконно, нужно обратиться в контролирующие органы (администрацию района, прокуратуру) для привлечения виновных лиц к административной или уголовной ответственности.

Если рекламная конструкция была размещена кем-либо без соответствующего договора либо без согласия собственников помещений, собственники вправе обратиться в суд для взыскания суммы неосновательного обогащения (может быть рассчитана привлеченной оценочной компанией).

Важно знать! Решение о передаче в пользование общего имущества (например, крыши и стен дома для размещения рекламы) должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Это только алгоритм действий собственников. Необходимые ссылки на законодательство, примеры из судебной практики, образцы заявлений, исков и других документов вы найдете в сборнике.

О чем еще можно узнать из сборника

• Как отстоять право собственников на чердак, колясочную и подвал, если их использует кто-то другой?
• Как определить границы общедомовой территории и стоит ли оформлять ее в собственность?
• Как определить статус нежилого помещения?
• Какие выгоды дает объединение жителей в Товарищество собственников жилья и как это сделать?
• Какие способы накопления на капитальный ремонт существуют, их плюсы и минусы и как ими воспользоваться?
• Как приблизить срок проведения капремонта и что делать, если подрядчик не выполняет нужные работы?