Новости

24.11.2016 04:01

Коммерческая недвижимость - лушее решение для инвестиций

Почему во время затяжного кризиса коммерческая недвижимость - лучшее решение для инвестиций в России?

Во что инвестировать, чтобы стабильно получать доход как минимум больше банковского, причем с меньшими рисками?

Вопрос непростой.

Для того чтобы ответить на него, давайте посмотрим, что сейчас происходит с традиционными инструментами инвестора.

Акции. Фондовый рынок переживает нелучшие времена. Цены упали не только на нефть, но и на все энергоносители, сталь, уголь. Инвестиционный бизнес в России сложен, непрозрачен и очень сильно зависит от стабильности банка, через который можно инвестировать. Потерять на фондовом рынке запросто можно и до 100 процентов вложенного капитала.

Банковские вклады. Сегодня банки дают по вкладам меньше 10 процентов, при том что сами банки в последнее время один за одним теряют лицензии и банкротятся. Кроме того, государство и налоговая инспекция проявляют все больше интереса к накоплениям граждан…

Частные займы друзьям и родственникам. Все знают поговорку, что лучший способ потерять друга или родственника - занять ему денег. Но люди по-прежнему наступают на те же грабли. Занимая (инвестируя) деньги знакомым под 15-20 процентов, инвестор в 95 процентах случаях потеряет и то, и другое…

Жилая недвижимость. До недавнего времени инвестиции в жилую недвижимость были весьма доступны и привлекательны. Ведь цены постоянно росли, а если еще сдавать квартиру в аренду, то можно плюс к этому получать ежемесячные платежи. Именно по этой причине большое количество жилья приобреталось именно с инвестиционными целями. Однако в последнее время ситуация начала существенно меняться. С 2013 года стоимость квартир не только перестала расти, но, просуществовав в стагнации два последних года, стала падать. И причин тому несколько:

• Люди начали продавать "вторые квартиры", чтобы высвободить деньги "для жизни".

• Люди, потерявшие работу, оказались не в состоянии платить по ипотеке, особенно если она в долларах, они вынуждены отдавать квартиры банкам, и те продают жилье с дисконтами.

• Изменения стоимости и условий ипотеки привели к тому, что она стала недоступной большинству россиян, да и сама возможность покупки квартир из-за падения доходов населения сильно "просела".

• Доход от сдачи квартир также снижается ввиду падения реальных доходов россиян.

Нынешний финансовый кризис надолго остановил рост стоимости квартир по всей стране.

Однако существует пока несколько недооцененный объект для инвестиций, который продолжает показывать высокую доходность даже в такое непростое время. Это коммерческая недвижимость.

Коммерческая недвижимость. В отличие от рынка жилой недвижимости рынок коммерческой развивается по несколько другим законам. Более того, разные сегменты имеют совершенно разную ценовую динамику. Так, например, цены на офисную недвижимость в связи с кризисом существенно снизились. Новых компаний не становится больше, а многие закрываются, освобождая офисы.

Зато цены на помещения класса street retail (магазины шаговой доступности) не только не падают, но и стабильно растут. Особенно цены на автокомплексы, ведь, согласитесь, последних, расположенных в удачных местах непосредственно у дороги много меньше, чем торговых многопрофильных центров.

Почему?

Ответ достаточно прост: в Приморье магазинов/кафе/ресторанов у дома почти в 10 раз меньше, чем в Москве!

Разумеется, такое положение - хорошая возможность для развития торговых и ресторанных сетей. Вот только препятствием для этого является серьезный недостаток соответствующих площадей. Особенно под автокомплекс.

В отличие от квартиранта, который может менять квартиры хоть каждый квартал, арендатор розничной торговли такой возможности не имеет.

В свою очередь для владельца такой недвижимости она становится стабильным источником постоянного дохода. Взять, к примеру, небольшой объект стоимостью 30 миллионов рублей. Это помещение площадью около 400-500 квадратных метров. Арендная ставка может варьироваться от 500 до 1000 рублей за "квадрат" в месяц, что в среднем будет составлять 300-350 тысяч рублей в месяц. При этом инвестор надежно защищен свидетельством о праве собственности.

Причем доходность вложений в коммерческую недвижимость имеет смысл считать как сумму двух составляющих:

1) ежемесячные арендные платежи;

2) рост рыночной стоимости самого объекта.

Так вот, доходность street retail (по формуле "рост стоимости + доход от аренды") за последние 12 месяцев составляет от 15 до 22 процентов (в зависимости от объекта).

У такого собственника, в отличие от владельца 10 квартир стоимостью 60 миллионов рублей, нет проблем ни со сбором ежемесячной арендной платы, ни с постоянным ремонтом.

Арендаторы коммерческой недвижимости проблемы ремонта решают самостоятельно и платят аренду вперед и регулярно. Особенно такие, как, например, компании "ГиперАвто", "Фреш 25", "Дилан" - крупные организации, которые дорожат возможностью продолжать работу в "раскрученных" местах.

Вот интересное сравнение эффективности инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость:

Допустим, у вас есть капитал в 60 миллионов рублей, и вы покупаете десять стандартных трехкомнатных квартир во Владивостоке, находящихся в хорошем месте. Для того чтобы сдавать эти квартиры, придется дополнительно вложиться в ремонт и мебель, причем через 5-10 лет это нужно сделать повторно. В результате вы сможете их сдать примерно за 30-35 тысяч рублей в месяц. Доходность менее 5 процентов годовых.

Если же вы приобретаете помещение под магазин за те же 60 миллионов рублей, то достаточно легко и быстро сдадите его за 600 тысяч рублей (в зависимости от местоположения) в месяц. А это с ежегодной индексацией - от 15 процентов годовых и выше. Разумеется, с арендатором риска простоя нет вовсе.

Что же делать?

Все объекты, представленные на сайте businesrent.ru, принадлежат нашей компании. Мы постоянно ищем новые строительные площадки для нужд сетей-партнеров, и нам нужно постоянно реализовывать построенное, чтобы приступать к новым проектам. И нам, и компаниям-партнерам на постоянной основе нужны частные инвесторы, ежегодно мы строим два новых объекта. И все объекты готовы продавать.

Все просто! Мы зарабатываем на строительстве, торговые сети-партнеры расширяют географию присутствия, а частные инвесторы делают безрисковые инвестиции в коммерческую недвижимость. Все три стороны выигрывают!

Объекты полностью готовы для покупки частным инвестором, которому затем останется просто получать ежемесячную арендную плату и радоваться росту стоимости помещения.

Тем не менее для многих потенциальных инвесторов коммерческая недвижимость - достаточно незнакомая область инвестиций.

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть интересны предпринимателям, стремящимся диверсифицировать свои средства, чтобы не зависеть только лишь от финансового состояния своего бизнеса и иметь альтернативные источники постоянного дохода (кстати, в отличие от обычного бизнеса, не требующие вложений собственного времени).

Еще один плюс для предпринимателя - под залог такой недвижимости легко получать кредиты под приемлемые проценты для развития основного бизнеса. Сюда же можно отнести и предпринимателей, вышедших из активного бизнеса и желающих разместить полученные после продажи своих компаний средства в инструменты с высокой доходностью и минимальными рисками.

В принципе инвестиции в коммерческую недвижимость - идеальный вариант для людей, решивших стать рантье и жить на доход от своих вложений. Кроме того, такие инвестиции могут быть интересны даже человеку, который вовсе не думал о такого рода вложениях, а собирался построить дом для себя стоимостью свыше 50 миллионов рублей. Как ни странно, в этом случае тоже весьма интересен вариант вложить эти средства в коммерческую недвижимость, а загородный дом взять в аренду. При этом получится разница дохода! Останется примерно 10 процентов, так как ставка аренды загородного жилья сейчас меньше 5 процентов годовых в отличие от коммерческой недвижимости.

Все коммунальные платежи, все взаимоотношения с СЭС, пожарными и прочими службами - забота арендатора. Собственник помещения этими вопросами не занимается.

Даже если арендатор вдруг расторгнет договор аренды, то в этом случае собственник не теряет сам актив. В Приморье сейчас, несмотря на кризис, торговые сети растут и расширяются. Поэтому, разместив объявление о сдаче в аренду, собственник в течение месяца (максимум двух) сможет сдать этот объект, возможно, даже на более выгодных условиях - дефицит хороших торговых площадей в Приморье действительно крайне острый.

Кроме того, по условиям заключенных договоров аренды предусмотрены штрафные санкции в размере трех месячных арендных плат. Так что собственник компенсирует простой помещения на время поиска нового арендатора. В итоге можно сказать, что в период нестабильности мировой и российской финансовых систем для многих инвесторов предпочтительны вложения во что-то материальное, что можно "потрогать руками", чтобы не переживать из-за скачущих котировок и обвалов фондового рынка. Вложения в торговые центры как раз позволяют этого добиться. Кроме того, доходность этих вложений, как уже было сказано, существенно выше остальных инвестиционных инструментов.

Звоните нам, и мы покажем вам заинтересовавший вас объект, тел. +7 914 341 62 47.

 

На правах рекламы

В регионах Филиалы РГ Дальний Восток ДФО Приморский край