Александр Хрусталев: Дом начинается с парадной

Этот год для российского рынка недвижимости выдался непростым и богатым на события, чего стоит смена крупных столичных игроков. Председатель совета директоров "НДВ Групп" Александр Хрусталев считает, что 2017 год станет прорывным для креативных идей в сфере недвижимости, и мы еще услышим о новых слияниях и поглощениях компаний.

- Александр Анатольевич, давайте вместе с вами подведем итоги уходящего года. Для "НДВ - Недвижимость" 2016 год был успешным?

Александр Хрусталев: Для нас два прошедших года стали переломными, это был период осторожных поисков. В это время очень много серьезных событий происходило и в нашей стране, и за рубежом. По сути, мы были свидетелями перезагрузки глобального миропорядка, и рынок недвижимости очень чутко реагировал на все происходившие изменения: выборы президента США, санкции, волатильность цен на нефть, валютные колебания. Коллапса на строительном рынке не было, даже смена таких серьезных игроков, как Мортон, кардинально не повлияла на ситуацию, серьезно прибавили банки. И впервые в Московском регионе появилось так много застройщиков.

Для "НДВ-Недвижимость" уходящий год был переломным. Мы провели ребрендинг компании, и в своей работе начинаем уходить в высокие технологии. Причем, с легкостью расстаемся с тяжелым и где-то неповоротливым прошлым и постепенно уходим в будущее. Это не просто красивые слова.

Проанализировав свою работу, сделали вывод, что необходима глобальная перенастройка всей системы. Так мы добьемся экономии времени - скорость прохождения процедур подписания договоров с клиентами увеличится примерно на 30 процентов. Делаем ставку на молодых и легких на подъем. Молодежь больше приспособлена к современным реалиям. Они по-хорошему безбашенные, и главное, что у них не зашорено мировосприятие происходящего, но и "старенькие" - те, кто в тренде, естественно, продолжают работать в команде. Без опыта никуда.

"НДВ-Недвижимость" с легкостью расстается с тяжелым и где-то неповоротливым прошлым и постепенно уходит в будущее

- В этом году впервые за несколько лет в Москве активно ведется жилищное строительство. Рынок Подмосковья стал менее привлекательным для девелоперов?

Александр Хрусталев: Еще два-три года назад в столице возводилась только коммерческая недвижимость, жилищное строительство было сосредоточено преимущественно в Московской области. Теперь мы стали свидетелями того, насколько активно строится жилье в Москве на месте бывших промзон и новых площадках. Власти стали один за другим согласовывать проекты комплексной застройки территорий. Такого предложения по новым жилым объектам не было за всю историю мегаполиса. И в ближайшие годы мы увидим, как столица прирастает новыми жилыми микрорайонами.

Что радует, расположение всех новых объектов продумано до мелочей. Вы же видите, сколько за последнее время открылось новых станций метро, транспортных развязок, приведены в порядок парки и скверы. Просто любо-дорого посмотреть. И власти города делают очень многое для жителей, чтобы мегаполис стал по-настоящему комфортной средой обитания для каждого горожанина.

Подмосковье развивается не так интенсивно по сравнению со столицей. Возможно, все дело в том, что в Московской области нет столицы, поэтому каждый город имеет свой особый статус, характер. Развитие региона идет локально. На мой взгляд, более-менее сбалансировано идет застройка в таких городах, как Реутов, Подольск, Химки. Есть и далеко за МКАДом примеры гармоничного развития городского пространства, как, например, в Сергиевом Посаде или Коломне, где местные власти делают ставку на туристический бренд.

Но, тем не менее, следует констатировать, что люди едут туда, где им более комфортно. Поэтому Москва и Подмосковье вступили в конкурентную борьбу за покупателя. Но пока десятки миллионов человек стремятся жить в столице, поэтому она будет более востребована.

Наша компания намерена наращивать обороты в жилищном строительстве. Мы активно инвестируем в жилую недвижимость Москвы и Московской области. Только в этом году было вложено более 5 миллиардов рублей в различные проекты. Причем делаем одинаковый акцент как на многоэтажки, так и на малоэтажное жилье.

- На одном из форумов от чиновника из Минстроя довелось услышать критику в адрес застройщиков, что в нашей стране сейчас нет рынка цивилизованного жилья. Имеется ввиду, что в погоне за метром возводится жилье, которое совсем не нужно потребителю. Какие дома, на ваш взгляд, сегодня необходимо строить для людей?

Александр Хрусталев:  На каждой конференции говорю о том, что необходимо перестать штамповать "коробки", нужно строить оригинальное, ориентированное на людей жилье, с учетом их вкусов и меняющихся потребностей. Рынок недвижимости, наконец, становится цивилизованным. На первое место выходит, безусловно, эстетика. Квартира не должна ограничиваться квадратными метрами, все окружающее пространство необходимо продумывать до мелочей. Среда обитания должна радовать глаз. Свои проекты мы делаем именно такими.

Например, у нас стартовали продажи жилого комплекса "Дуэт", который мог бы стать просто "еще одной безликой коробкой", но нам удалось с помощью отдельных элементов придать 22-этажному зданию европейский лоск: светлые фасады решены в классическом стиле, его украсили резные ажурные вставки и контрастный вертикальный узор благородных цветов, на первых этажах  - панорамные окна. Даже кондиционеры не будут уродовать фасад здания, их спрячут в специальные декоративные ниши. Вокруг дома создадут интересные зеленые зоны, поставят лавочки, уличные фонари, по периметру - художественная подсветка. Во всех холлах будет качественная авторская отделка с использованием натуральных материалов. Это оказалось сделать совсем не сложно и не дорого, и на выходе получается совершенно другая философия дома. Мы гордимся проектом "Дуэт", он нравится всем.

Мне очень важно, чтобы, подъезжая к дому, видел красивый дом, потом ухоженную территорию

Украшением Юго-Востока Москвы стал проект "Лефортово", фактически два 17-этажных многоквартирных дома были переделаны из жесткого эконом-класса. В прошлом году этот жилой комплекс стал победителем престижной премии.

Очень интересный проект - "Сказка", кто видит его -  не верит, что такое возможно в принципе найти где-то в московском регионе. Между тем, этот малоэтажный жилой комплекс строится в Павловской Слободе. Сама идея оформления всего окружающего пространства нестандартна, она рассчитана на настоящих ценителей. Здесь всего 35 домов, которые, благодаря грамотной планировке, не мешают друг другу и очень органично вписываются в большую парковую зону. Само место - волшебное, на берегу реки Истры. Авторы проекта использовали все преимущества ландшафта и продумали его в альпийском стиле. На территории комплекса будут и авторские рестораны, большой детский центр, которого нет в Подмосковье.

Наши люди соскучились по эстетике. Мне очень важно, чтобы, подъезжая к дому, видел красивый дом, потом ухоженную территорию. Входишь не в серый, мрачный подъезд, а в просторную парадную, удобные холлы, и только потом оказываешься у себя в квартире. Дом должен начинаться с парадной. Эту идею поддержал и министр строительства и ЖКХ Михаил Мень: пора про подъезды забыть, оставить их в советском прошлом и создавать новую концепцию комфортной среды. В общем, сейчас этому новому тренду уделяется много внимания.

- Недавно Минстрой предложил вместо термина "эконом" ввести понятие "стандартное жилье". Что изменится со сменой названия? Как застройщики отреагировали на это?

Александр Хрусталев: Из обихода застройщиков понятие "эконом" ушло давно. Более того, оно оскорбительно для людей. Слово "эконом" давно никто не произносит, и ни один застройщик не назовет свой проект так. Минстрой фактически зафиксировал то, что уже и так не первый год для рынка являлось нормой. Все давно говорят про такое жилье -  "комфорт-класс". Следующие ступени оценки комфортности возводимых жилых объектов - это бизнес и элит.

По статистике, именно жилье комфорт-класса наиболее востребованное у населения, потому что доступное. Именно в этом сегменте идет больше всего ипотечных продаж - около 60-70 процентов жилья, приобретают которое, как правило, семьи, где совокупный годовой заработок составляет в среднем 500-600 тысяч рублей. Чек квартиры составляет около 2,5 миллиона рублей в Московской области, и до 5 миллионов рублей - в Москве.

- В этом году мы стали свидетелями того, сколько глобальных законодательных изменений претерпела строительная отрасль. До конца года, скорее всего, будет принят пакет документов по 214-ФЗ. Как девелоперы отреагировали на это?

Александр Хрусталев: Я всем рекомендую, кто не хочет нарваться на серьезные неприятности, реализовывать новостройки только в рамках 214-ФЗ. Новшества коснутся сразу четырех федеральных законов, в том числе законодательных актов о банкротстве и о страховании. Главное, на мой взгляд, что будет создан государственный компенсационный фонд, который на 100 процентов гарантирует дольщику сохранность его средств. Создание такого фонда улучшит ситуацию на рынке, а главное, вырастет доверие людей к инвестициям в жилищное строительство. Им не нужно будет бояться, что все накопления могут сгореть, если застройщик обанкротится. Уверен, что мы уже в следующем году увидим увеличение объемов приобретения жилья по ДДУ.

Мне очень приятно наблюдать, как много прорывных идей исходит от нашего профильного ведомства, на глазах многое меняется на рынке. По сути, Минстрой стал для нас регулятором рынка. Это правильная, крутая миссия. Он объединяет целую армию увлеченных людей, это не только строители, но и дизайнеры, риэлторы, производители строительных материалов, кадастровые инженеры, архитекторы. Эта отрасль объединяет миллионы людей. Поэтому министерство находится в постоянном развитии, ведь ему отведена роль одного из драйверов экономики. Через строительную отрасль и сферу недвижимости развивается и банковская сфера, так, в этом году мы узнали о появлении нового продукта - ипотечных бумаг с залогами.

Министерство строительства и ЖКХ задает новые тренды в жилищном строительстве, новации последнего времени сделают рынок недвижимости реально цивилизованным. Во всяком случае, в этом направлении идет движение.

Раньше у нас не было своего ведомства, некому было опекать эту громадную отрасль, которая дает мультипликативный эффект развитию всей экономики страны. Сейчас у нас появился свой "большой брат" -  Минстрой.

Приятно наблюдать, как много прорывных идей исходит от Минстроя, на глазах многое меняется на рынке

- С 2017 года льготной ипотеки не будет, продлевать программу субсидирования ипотечной ставки правительство не планирует. Какие, на ваш, взгляд, новые меры поддержки необходимы рынку?

Александр Хрусталев: На мой взгляд, в льготной ипотеке уже нет необходимости. Вы же, наверное, помните, что субсидирование ипотечной ставки было введено в качестве антикризисной меры, когда в банке можно было взять кредит по ставке не ниже 15 процентов годовых. А что видим сегодня? Уже многие кредитные организации снизили процентные ставки, например, в Сбербанке можно оформить заем под 9,5 процентов годовых. По нашим прогнозам, и без участия государства в следующем году средняя ипотечная ставка не будет превышать 10 процентов. Давайте подсчитаем: при снижении ставки на 1 процентный пункт количество покупателей вырастет сразу на 4 процента. При ставке ипотеки в 7 процентов желающих приобрести жилье в новостройке, как минимум, вырастет раза в два.

- Сейчас время делать прогнозы, каким для застройщиков окажется 2017 год. Александр Анатольевич, будет ли следующий год благосклонным к покупателям?

Александр Хрусталев: Следующий год будет ко всем россиянам более благосклонным, можно будет немного выдохнуть. Мы, наверное, уже переболели Украиной и Сирией, "перегорели" санкциями, которые, возможно, будут отменяться. Все эти внешние факторы, на которые долгое время обращали внимание, отойдут на второй план. И наша экономика начнет развиваться без глобальных потрясений, повысится доступность денег, и мне хочется надеяться, что 2017-2018 годы будут особенно благосклонными для креативных и молодых. И тогда бизнес продемонстрирует взрывной рост.

Это будет год покупателя. Я ни секунды в этом не сомневаюсь. Мы запустили и еще планируем реализовать несколько проектов, которые по достоинству оценят на рынке. Останавливаться на достигнутом мы точно не планируем. У нас другого пути попросту нет, я свято в это верю. И еще - в 2017 году нас еще ждут новости о грядущих слияниях и поглощениях компаний. Скучать в год Петуха точно не придется.