Почему в Крыму спрос на складские помещения превышает предложение
По мнению экспертов, крымский рынок складской недвижимости находится в зачаточном состоянии, предложение на нем формируются за счет старых помещений. Из-за низкого спроса новые объекты за последние 20 лет практически не возводились. Арендаторов и потенциальных покупателей в основном интересовали торговые и офисные квадратные метры. Вместе с тем после вхождения Крыма в состав России ситуация резко изменилась: полуостровом заинтересовались дистрибьюторы и производственники из разных регионов РФ. Помимо этого за последние несколько лет вырос объем розничной торговли, и продуктовым ретейлерам, поставляющим на полуостров свой товар, также необходимы логистические центры и склады.
Складские и производственные помещения расположены в основном в Севастополе, Симферополе, Керчи и в Феодосии. На Южном берегу Крыма острой необходимости в них нет из-за отсутствия здесь больших портов, заводов и прочих промышленных объектов.
По наблюдению севастопольских риелторов, около 70 процентов арендаторов коммерческой недвижимости - местные и приезжие предприниматели из южных регионов России, около 30 процентов - из Санкт-Петербурга и Москвы.
Наибольшим спросом пользуются складские и производственные помещения класса "А" площадью от 100 квадратных метров. Они должны быть с удобным подъездом и транспортной развязкой, с электричеством и отоплением. Также арендаторы хотят, чтобы помещения были сухими, чистыми и обязательно охраняемыми. И желательно, чтобы цена аренды не превышала 300 рублей за квадрат. Пока 80 процентов предложения в этом сегменте недвижимости не соответствуют заявленным требованиям. В основном предлагают старые, необорудованные, сырые помещения, правда, по цене сухих и чистых.
- Мы, с сожалением наблюдаем очень низкий уровень сервиса, плохое состояние коммерческих помещений, которые часто предлагают арендаторам по завышенной цене. Самые стойкие покупают участки и пытаются строить свои помещения. Но их пока еще очень мало, - отмечает специалист отдела коммерческой недвижимости АН "Мультидом" Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, строить современные складские комплексы готовы в основном компании с материка. Но они сталкиваются с кучей проблем при оформлении земли в аренду. Дело в том, что в городе нет земли с целевым назначением под производство, а есть сельхозугодия. И для того, чтобы строить, необходимо менять целевое назначение земли. А это очень сложный и длительный процесс. Поэтому многие предприниматели, не найдя подходящих помещений и не имея возможности их построить, просто отказываются от открытия в регионе новых предприятий.
Аналогичная ситуация и в Симферополе. В крымской столице складские помещения сконцентрированы в бывших промзонах: на ГРЭСЕ, на улицах Кубанской, Промышленной, Героев Сталинграда, Генерала Васильева. Новых, современных комплексов в городе также нет.
- Арендаторам предлагают лишь старые реконструированные помещения, - говорит директор АН "Парад недвижимости" Дмитрий Майоров. - Вместе с тем из-за бюрократических препон сложно заключить договор аренды на землю для строительства таких объектов.
Особенно заинтересованы в складских квадратных метрах продуктовые ретейлеры, нуждающиеся в распределительных центрах, и производители мебели, желающие организовать в Крыму сборку кроватей, шкафов и диванов. Также один крупный кубанский агрокомплекс намерен арендовать для склада помещение площадью 2 - 3 тысячи квадратов, а в последствии построить собственный складской комплекс.
Глава ассоциации "Торговля Крыма" Сергей Макеев считает, что частично решить проблему поможет строительство оптово-логистических центров с помещениями для хранения продуктов и сельхозпродукции. Один из них планируют возвести в окрестностях Симферополя, другой - около Феодосии. Проекты строительства есть, теперь дело за инвесторами.
К слову, федеральная целевая программа развития Крыма предусматривает финансирование трех индустриальных парков, которые получат господдержку на всех этапах строительства: Евпатория, Бахчисарай и Феодосия. Еще три аналогичных проекта - Новый Крым, Щелкино, Широкое - будут реализованы самостоятельно, исключительно на средства инвесторов.
В целом же по прогнозам специалистов в сфере недвижимости, в ближайшее время существенного снижения стоимости коммерческих площадей ожидать не стоит. Пока есть спрос, растет и цена предложения. А интерес к крымской недвижимости падать не будет: половина свай для моста через Керченский пролив уже вбиты, и бизнес все больше обращает свои взоры на полуостров. Одним из самых перспективных регионов для развития всех сегментов коммерческой недвижимости будет Керчь, Симферополь и Севастополь.