Новости

03.02.2017 00:00

Тяжела ты, "доля"

Ожидаемые изменения в долевом законодательстве могут не привести к ожидаемому результату
В 2016 году правительство решило пересмотреть формат долевого строительства. Слишком много проблем связано с этой сферой, в разных регионах регулярно проводятся протестные акции и собрания инициативных групп.

Сегодня в России большинство многоквартирных домов возводится именно по долевому принципу. После введения западных санкций строительные компании потеряли доступ к дешевым и надежным зарубежным кредитам. Практически все застройщики обратились к долевому финансированию как наиболее доступному способу получить необходимые средства на возведение недвижимости.

Не обошлось и без инцидентов - при банкротстве девелопера люди, вложившие свои сбережения в строительство, оставались без денег, без квартиры и без какой-либо уверенности в разрешении ситуации в их пользу. На карте России появляется очередной недострой, а судебные тяжбы могут занять годы. Это привело к появлению многотысячной армии "обманутых дольщиков", готовых на многое для того, чтобы вернуть свои средства или обратить внимание властей на свои проблемы.

Попытки регулирования строительства "в долю" предпринимаются давно. Еще в 2004 году был принят соответствующий федеральный закон N214-ФЗ, который определил формат договора, заключаемого между строительной компанией и участником долевого строительства, а также ответственность сторон по договору. В 2014 году очередные поправки закрепили обязательное требование обеспечения ответственности застройщика - в формате страховки, поручения банка или работы общества взаимного страхования застройщиков.

Без соблюдения этого требования строители не могут приступить к сбору долевых средств, а значит и к самому строительству дома. Это создало своеобразный барьер на пути недобросовестных застройщиков на рынок: коммерческие структуры допускают к строительству только тех девелоперов, в надежности которых они уверены - иначе перед ними встает слишком значимый риск многомиллионных страховых выплат. Сложилась система сдержек и противовесов, успешно работающая по сей день.

Но проблем от этого не убавилось: пользуясь правовой неграмотностью многих граждан России, застройщики идут на разнообразные ухищрения, обходя требования закона, но формально его не нарушая. Дело в том, что, если между сторонами заключается договор предварительной покупки, приобретения пая, создания ЖСК, то нормы "долевого" закона на этот документ не распространяются и соответственно не работают и прописанные в нем гарантии. В результате все "обманутые дольщики", которые появились за последние годы, находятся в этой категории.

Интересно, что в странах Европы долевое строительство не является проблемным вопросом во многом благодаря действующей норме: деньги оплачиваются после окончания строительства, а не в его процессе.

Обращаясь к существующему опыту

Инициативы правительства связаны с дальнейшим регулированием долевых отношений, то есть тех, которые связаны с 214-ФЗ. В мае прошлого года на заседании Госсовета было поручено создать государственный механизм защиты дольщиков - в формате фонда, который будет собирать взносы со всех застройщиков и выступать в качестве финансовой гарантии достройки проблемных объектов. Объем взносов уже зафиксирован поправками в закон N214-ФЗ и не должен превышать 1% от стоимости долевого договора. Схема в целом похожа на использованную при создании Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое собирает взносы с кредитных организаций и выступает гарантом банковских вкладов граждан. Минстрой и другие ведомства разработали соответствующие проекты законов, которые сейчас проходят обсуждение и согласование на уровне правительства.

Идея инициаторов проекта была связана с желанием подстегнуть рынок долевого строительства. Государственные гарантии должны увеличить уверенность дольщиков в успешном завершении девелоперских проектов, а значит - увеличить продажи, оборот средств и налоговую базу.

Эта идея изначально основана на том, что создание АСВ увеличило доверие граждан к банковской системе. Однако эта предпосылка оказалась неверна на практике. Да, за последние годы объем средств физических лиц на банковских вкладах увеличился в разы, но речь идет о государственных или системообразующих банках - в первую очередь Сбербанке и ВТБ-24. Небольшие и средние же банки лишаются лицензий с завидной регулярностью, а АСВ компенсирует вклады за счет взносов от крупных и добросовестных банков. Эта система приводит не столько к росту доверия к банковской системе, сколько к переводам капитала из одних кредитных организаций в другие, а также, как ни парадоксально, к росту мошенничества, так как неблагонадежные банки используют институт государственных гарантий для привлечения вкладчиков.

Вызывает вопросы и процедура санации, которую проводит АСВ при появлении проблем у банка. В большинстве случаев финансовым оздоровлением занимаются не представители Агентства, а крупные коммерческие банки, получающие контроль над активами коллег по рынку. В самом же АСВ соответствующих компетенций нет, что подтверждается заявлениями представителей Банка России (см. интервью первого зампреда ЦБ Дмитрия Тулина "Интерфаксу" от 11 января 2017 года).

Летом и осенью 2016 года эксперты выразили обоснованные сомнения в приемлемости такой схемы на строительном рынке. Специалисты Высшей школы экономики опубликовали исследование, показывающее, что средств компенсационного фонда при использовании модели АСВ не хватит для удовлетворения всех законных требований дольщиков. В этом случае деньги дольщикам придется передавать из дефицитного государственного бюджета либо не передавать, но это будет означать подрыв доверия даже не к фонду, а к государству.

В настоящее время на рынке строительства работает несколько тысяч девелоперов, привлекающих долевые средства, а компенсационный фонд в той модели, которая обсуждается сегодня, получает право единоличного конкурсного управления и запуска процедуры банкротства. При этом система контроля и надзора за деятельностью банков со стороны ЦБ РФ является практически беспрецедентной по своей тщательности, но, несмотря на это, государству все равно приходится направлять средства для компенсации обманутым вкладчикам. На строительном рынке подобной системы контроля и аудита не создано, поэтому применение методологии деятельности АСВ в сегменте долевого строительства представляется как минимум преждевременным - до момента инфраструктурной и методологической готовности минстроя и компенсационного фонда осуществлять оценку деятельности застройщиков.

Государственная гарантия

Еще одним нововведением в описываемой инициативе становится отмена действующих форм гарантий. В создаваемую публично-правовую компанию (ППК), которая будет распоряжаться компенсационным фондом, передается обязанность обеспечивать ответственность застройщика перед гражданами, причем не вместе с существующими механизмами, а вместо них. При этом ППК передается и право допуска строителей к долевому финансированию проектов, но она рискует уже не собственными средствами, а государственными, "общими".

Эксперты заявляют, что, возможно, основной реальной задачей этой структуры является получение полного контроля над процессами, происходящими на рынке. Но средства для этого выбраны не самые рыночные. Это привело к тому, что раз за разом пакеты законопроектов, создающих ППК и одновременно отменяющих страхование и работу кредитных организаций в части обеспечения ответственности застройщиков, отклоняются федеральными ведомствами из-за непроработанности или противоречий с другими законами.

Желание инициаторов проекта получить контроль над рынком долевого строительства косвенно подтверждается тем, что на недавнем совещании в правительстве было решено разбить пакет законопроектов на несколько более мелких для ускорения согласований. Одним - создать ППК, вторым - изменить механизмы гарантий, сделав ППК единственным игроком в этой сфере. При этом такая спешка в столь сложном вопросе, как долевое строительство, осуществляется с прямой подачи минстроя, который продвигает идею того, что наличие государственных гарантий будет способствовать увеличению спроса на квартиры со стороны граждан. Такая логика не лишена смысла, но в случае отсутствия у минстроя и ППК каких-либо экспертных наработок по селекции застройщиков ситуация может повторить происходящее с АСВ. То есть новым институтом государственных гарантий в первую очередь воспользуются недобросовестные застройщики, потому что "государство за все заплатит". Только в случае с долевым строительством отношение потенциальных убытков к взносам в фонд - на порядок больше, чем в случае АСВ, и потенциальные риски для государственного бюджета намного больше.

В плане соблюдения интересов дольщиков гораздо более выигрышной выглядит система, использующая все механизмы - и старые, и новые

Насколько эти инициативы согласуются с интересами дольщиков, до конца не очевидно. В упомянутом исследовании ВШЭ описаны несколько моделей, в том числе та, при которой фонд остается единственным гарантом в сфере долевого строительства. Экономический эффект его работы в этом случае лучше назвать последствиями - государство окажется перед необходимостью найти почти 800 млрд рублей для подпитки создаваемой структуры. Но минфин уже обозначил свою позицию: денег из бюджета компенсационный фонд долевого строительства не получит даже в порядке "стартового взноса" на работу в первые месяцы.

Многополярная система

Специалисты отмечают, что в плане соблюдения интересов дольщиков гораздо более выигрышной выглядит система, использующая все механизмы - и старые, и новые. Это в целом соответствует тому, что конкретно было поручено на упомянутом Госсовете. И как раз так выглядит ситуация, имеющаяся на текущий момент: компенсационный фонд уже создан, другие имеющиеся механизмы обеспечения гарантий продолжают функционировать. Методологически и организационно фонд еще не сформирован - эти документы еще предстоит разработать.

Представители "Деловой России" считают, что эта система оптимальна, и нужно ее дорабатывать, а не ломать. Остается лишь утвердить документы, определяющие отношения всех механизмов, и свести их в общую единую схему для эффективной работы.

"Деловая Россия" предлагает следовать букве и норме текущей версии 214 ФЗ, где фонд поименован "дополнительным средством осуществления гарантий". В рамках действующего законодательства уже заложен механизм реализации т.н. двухуровневой системы, где страховые компании и банки осуществляют качественную селекцию застройщиков, на основе своего многолетнего опыта и благодаря тому, что они несут свои собственные коммерческие риски, а фонд выступает в качестве дополнительного финансового резерва, как и планировалось фактически в рамках государственно-частного партнерства. Что позволит снять коррупционные риски, а также уменьшить нагрузку на бюджет, так как компенсационный фонд на базе ППК пока методологически и организационно не готов подменить складывавшуюся годами систему гарантий на строительном рынке и осуществлять качественную "фильтрацию" застройщиков. Такая схема не несет в себе и риски монополизации, когда решение о допуске застройщиков до рынка долевого участия будет приниматься в рамках одной структуры. Работоспособной выглядит схема, когда страховые компании и банки часть страховых взносов от застройщиков перечисляют в фонд для фактического резервирования, одновременно фонд окончательно формируется в методологическом и ресурсном плане и наполняется денежными средствами.

По мнению "Деловой России", такая схема является вполне рабочей и не требует никаких изменений в текущем законодательстве, полностью меняющих правила игры на рынке долевого строительства и ставящих под угрозу социально значимый сегмент российской экономики в преддверии 2018 года.

Добавьте RG.RU 
в избранные источники