Как повлияет отмена господдержки на состояние рынка ипотечного жилья
Еще в конце прошлого года было неясно, намерены ли власти продолжать господдержку ипотеки. Однако в январе 2017-го туман рассеялся - глава минстроя России Михаил Мень назвал эту процедуру бессмысленной - по крайней мере в том виде, в котором эта программа действовала на тот момент.
- Сегодня средняя ставка по ипотеке составляет 12,7 процента, а по программе государственного субсидирования - 12 процентов, - пояснял министр. - Так что даже если и говорить о новой программе, то она должна быть полностью переформатирована. В случае возникновения каких-то проблем, если мы вновь почувствуем некую турбулентность в экономике, то немедленно будет включен отработанный нами механизм государственного субсидирования ипотеки. Мы ее можем включить в течение двух недель, грубо говоря. То есть мы готовы - и теперь уже вооружены.
С этим не поспоришь - особенно, если принять во внимание, что крупнейший российский банк объявил о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам с 20 февраля: при приобретении недвижимости у застройщиков - до 10,9 процента, при покупке жилья на вторичном рынке - до 10,75-12,25. В том же направлении действуют и другие кредитные учреждения.
- Руководство утвердило новые ставки по ипотеке, и они теперь практически такие же, что действовали в рамках программы господдержки - по ведущим городским застройщикам ставка составляет 11,5 процента (была - 11,15), - рассказала руководитель смоленского филиала крупного федерального банка Ирина Кузьмина. - Это решение принято, чтобы поддержать строительный комплекс и помочь горожанам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В такой ситуации, я думаю, завершение программы господдержки ипотеки никто особо не заметит. На возможностях людей приобретать квартиры в кредит это никак не скажется. Другое дело, что денег у людей немного и решение взять заем сейчас зачастую зависит не от процентной ставки. Наши планы по ипотеке и в январе, и в феврале выполняются, но в ближайшей перспективе, думаю, число людей, способных взять кредит, будет снижаться.
Представители строительного сектора считают, что в сфере ипотечного жилищного кредитования важны даже десятые доли процента ставки.
- Господдержка стимулировала рынок, и ее прекращение не может радовать, - считает управляющий директор одной из крупных смоленских строительных компаний Алексей Мурыгин. - Продажи квартир за последние годы существенно снизились, несмотря на государственную поддержку, пройден ли минимум - пока неясно, и в условиях кризиса эта программа была совсем не лишней. Когда представители банков рассуждают о процентных ставках, нужно иметь в виду, что люди получают долгосрочный кредит и главное, что имеет для них значение, - сумма ежемесячного платежа и общий объем переплаты. Доли процента очень сильно влияют и на одно, и на второе. Человеку совсем не все равно, будет он платить 17 тысяч в месяц или 19.
Эксперт считает, что господдержку ипотеки стоило продолжать, но раз банки в состоянии самостоятельно обеспечить определенную процентную ставку, следует способствовать еще большему ее снижению. Это могло бы дать существенный толчок развитию строительного комплекса в кризисный и посткризисный период. Общее состояние дел в отрасли, отмечают строители, оставляет желать лучшего. Хорошие результаты 2016 года (в Смоленской области объем строительства жилья увеличился на 22 процента по сравнению с 2015-м) достигнуты благодаря сдаче домов, возводить которые начали ранее прошлого года. Отмечается и снижение привлекательности долевого строительства - люди предпочитают покупать готовые квартиры, и мало кто из застройщиков начинает новые проекты.
По данным Центробанка, в 2016 году в регионах Центральной России было выдано чуть больше 200 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1,47 триллиона рублей по средней ставке 12,36 процента годовых. Абсолютным региональным лидером в этой сфере (без учета Москвы и Московской области) оказалась Воронежская область, жители которой за год получили 13,7 тысячи кредитов. Менее всего популярна ипотека в Костромской области - здесь выдано всего около четырех тысяч кредитов за год. Впрочем, с учетом численности населения этот разрыв не слишком существенен.
Интересно, что на одно из ведущих мест в этом рейтинге в 2016 году вышла Владимирская область, за год увеличившая число ипотечных кредитов практически на треть - почти до 7,4 тысячи на общую сумму около 11 миллиардов рублей. Этот показатель - результат программы льготной ипотеки, совместно реализуемой АИЖК, администрацией региона и областным фондом ипотечного кредитования. Официально ее реализация началась 6 февраля, однако льготные кредиты стали доступны жителям еще в конце прошлого года. Задачей этого пилотного проекта как раз и является снижение ставки по ипотечным кредитам.
- Снижение процентной ставки стало возможным благодаря бюджету области, который будет субсидировать часть процентной ставки до уровня 8,75 процента, - пояснил исполнительный директор фонда Сергей Киселев. - Участвовать в программе могут граждане, которые попадают под условия программы "Жилье для российской семьи", а также молодые, многодетные семьи - всего семь категорий. В рамках проекта во Владимирской области можно оформить кредит на сумму до 10 миллионов рублей сроком до 30 лет и с первоначальным взносом от 20 процентов стоимости приобретаемого жилья. Для заемщика сниженная ставка устанавливается на весь срок кредита и не повышается в период действия кредитного договора.
Владимирская программа ипотечного субсидирования предполагает не компенсацию средств, потраченных заемщиком на оплату обычного банковского кредита, а субсидирование понижения ставки. Это и позволяет получить ипотечный кредит большего размера. Из бюджета региона на софинансирование программы, по словам директора департамента строительства администрации Владимирской области Сергея Коробкина, планируется выделить 21 миллион рублей, что даст возможность выдать за год почти 500 ипотечных кредитов по пониженной ставке. Более того, в регионе прорабатывают вопрос о снижении ставки до 7,75 процента для некоторых категорий заемщиков.
Государственная программа субсидирования ставок по ипотеке за счет средств федерального бюджета была рассчитана на период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года и продлена до конца прошлого года. Поначалу на нее планировалось потратить 20 миллиардов рублей и выдать льготные кредиты общим объемом 400 миллиардов, позже лимит был увеличен до 700 миллиардов рублей. Ипотечный кредит в рамках программы предоставлялся по ставке не более 12 процентов годовых, недополученные доходы возмещались банкам и Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) из бюджета. Первоначальный взнос по программе составлял не менее 20 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа - не более 25-30 лет. По данным АИЖК, в 2016 году в рамках программы было выдано около 304 тысяч ипотечных кредитов на сумму 556 миллиардов рублей, что составило 38 процентов от совокупного объема выданных ипотечных кредитов.