В Москве правила землепользования помогут сохранить жилые кварталы
Под защитой буквы "Ф"
Юлиана Владимировна, зачем столице вообще нужны эти правила?
Юлиана Княжевская: Москва не первая вводит эту норму, предусмотренную федеральным законодательством. Многие субъекты РФ давно уже приняли правила землепользования и застройки и живут по ним. Нужны они и москвичам. В первую очередь для того, чтобы иметь объективную информацию, что может быть построено в их районе. Появился где-то котлован? Достаточно открыть правила - они будут открыты и доступны всем в информационных ресурсах города - и посмотреть, может ли на этой территории вообще вестись какое-то строительство, а если да, то какое именно. А главное, правила - залог сохранения сложившейся жилой территории в существующих параметрах. Москвичи убедились в этом еще в ходе публичных слушаний. Ознакомившись с проектом документа, они увидели, что их привычной жизни ничего не угрожает. Все сложившиеся районы в столице: Алтуфьево, Строгино, Бибирево, Отрадное и другие там обозначены индексом "Ф", что обозначает как раз сохранение фактически существующей застройки. То есть никаких "сюрпризов" в виде автозаправки по соседству с детским садом возникнуть просто не может. Как не может быть и любой другой точечной застройки, из-за которой до 2010 года в городе довольно часто разгорались серьезные конфликты. И это касается большей части Москвы - 83 процента площади Москвы по правилам относятся к сохраняемым городским территориям.
Земля в Москве дорогая. И желающих снести какую-то малоэтажную застройку всегда было немало, чтобы освободить место, к примеру, для очередной высотки. Правила способны помешать этому?
Юлиана Княжевская: Безусловно. Прежде чем снести любой дом, сначала придется обратиться в городскую комиссию по землепользованию и застройке с просьбой изменить параметры застройки на данном земельном участке. И если они обозначены как "сохраняемая жилая застройка", то любые изменения можно внести только после проведения публичных слушаний.
Но сейчас столица стоит на пороге реализации грандиозной программы реновации ветхого жилого фонда. Если идти таким путем, то на замену запланированных 25 млн кв. м устаревших пятиэтажек потребуются многие десятилетия...
Юлиана Княжевская: Правила были разработаны до принятия этой программы. Поэтому на заседании президиума правительства Москвы решено, что изменения в них будут внесены, когда появится адресный список вошедших в нее домов.
В Новой Москве, судя по нынешним темпам строительства, высотки скоро вытеснят все дачи и частные жилые дома?
Юлиана Княжевская: Нет, развитие в Новой Москве идет за счет существующих градообразующих территорий - Троицка, Коммунарки, Сосенского, Мосрентгена, Саларьево, Румянцево и других. В местах же концентрации дачных или коттеджных поселков, а также садоводческих товариществ устанавливаются территориальные зоны, предусматривающие индивидуальное жилое строительство. Это дает возможность владельцам имеющейся там недвижимости построить хорошие коттеджные дома со всеми удобствами и придомовыми постройками.
В рост пойдут промзоны
Но Москва, как и любой город, - живой организм. Ей нужны новое жилье, дворцы спорта, дороги, наконец. Их где предполагается строить?
Юлиана Княжевская: Конечно, город должен обновляться. В соответствии с градостроительной политикой активное развитие столицы предусмотрено за счет бывших промышленных зон. Сегодня эти территории занимают в городе порядка 7 тыс. га. Плотность застройки на этих землях увеличится с нынешних 5-7 тыс. кв. м на га до 15 тыс. кв. м. Там планируется развивать современное, наукоемкое производство, открывать технопарки, в которых школьники смогут получать дополнительное профильное образование.
Но промзоны в Москве разные... Значит, и правила развития для них должны отличаться?
Юлиана Княжевская: Есть промзоны с действующими предприятиями, рабочими местами - их будут развивать, например, присвоив статус технопарка. Это даст им возможность развиваться, построить, к примеру, лабораторию или складские помещения. А есть территории "депрессивные", владельцы которых живут по принципу "ни себе ни людям". Сохранившиеся там ветхие постройки в лучшем случае сдаются в аренду под офисы или склады. В большинстве случаев городские власти сейчас ничего не могут поделать с такими собственниками. Для того чтобы дать толчок обновлению этим землям, в Градостроительный кодекс РФ в июле 2016 года были внесены изменения, которые ввели с 1 января 2017 года новый институт - комплексное развитие территорий. Этот институт мы и хотим использовать для "оживления" некоторых депрессивных промзон. Например, территории промзоны "Огородный проезд" на северо-востоке столицы, где сейчас находятся пивоваренный завод и хладокомбинат, и территории промзоны, где размещается Бирюлевская плодоовощная база.
Многие из собственников промзон давно живут где-нибудь на Канарах. Почти три десятка лет они ничего не делали на своей земле - им было достаточно получаемых доходов. С какой стати они сейчас займутся их развитием?
Юлиана Княжеская: Если правообладатели не хотят развивать территории, то по Градостроительному кодексу РФ этим может заняться город. Выставить, например, эту землю на аукцион и заключить с победителем контракт.
И как же изменения в промзонах скажутся на историческом облике Москвы? Везде сплошь вырастут небоскребы, как в "Москве-Сити" у Третьего транспортного кольца?
Юлиана Княжевская: Этажность будет варьироваться в зависимости от видов разрешенного использования конкретных территорий. Например, производственные цеха, как правило, ниже 35 м. Стандартная для Москвы высота - 75 м. Если же ограничений нет, этажность новостроек может быть и больше. На Краснопресненской набережной, 14, стр. 1, например, предусмотрен жилой комплекс с подземной автостоянкой высотой 207,8 м. А неподалеку, на Пресненской набережной, 4, стр. 2, - многофункциональный комплекс еще выше - 245,95 м. Высота другого многофункционального комплекса на Ильменском проезде, вл. 14, ограничена 127,4 м, а для жилого комплекса переменной этажности на Мукомольном проезде, вл. 6, - 174,9 м. Думаю, что такие доминанты в спальных и индустриальных районах облика города не испортят. Напротив, если это будут качественные проекты с интересными архитектурными решениями, даже украсят Москву.
Инвесторам дали три года
Застройщики опасаются, что появление Правил землепользования и застройки затормозит получение необходимой документации, а значит, и само строительство...
Юлиана Княжевская: Напротив, с их принятием все административные процедуры будут проходить проще и быстрее. Например, с 1 июля этого года градостроительный план земельного участка исключается из перечня необходимой документации по планировке территории. По сути, он становится просто справкой из Правил землепользования и застройки. А вот для выдачи разрешения на строительство ГПЗУ по-прежнему необходим. Действовать он будет три года, в течение которых даже при изменении градостроительных регламентов зафиксированные в нем параметры меняться не будут.
А что ждет уже выданные градостроительные планы земельных участков? Их ведь немало?
Юлиана Княжевская: Да, начиная с 2010 года в границах старой Москвы выдано около 7,5 тысячи градостроительных планов земельных участков на застройку в общей сложности более чем на 85 млн кв. м недвижимости (для сравнения - сейчас в границах старой Москвы выдано разрешительной документации на 450 млн кв. м недвижимости, а Генпланом развития города до 2025 года предполагается довести ее количество до 640 млн кв. м). В соответствии с положениями федерального законодательства правительством Москвы было установлено, что ГПЗУ, выданные до 1 января 2017 года, будут действовать три года, т.е. до 1 января 2020 года. Таким образом, те, кто получил их, могут спокойно строиться и осуществлять свои планы по развитию земельных участков.
Публичные слушания по обсуждению Правил землепользования и застройки в Москве проходили с 29 ноября по 29 декабря 2016 года. Все кто хотел, могли принять в них участие. В итоге поступило 120 тысяч замечаний и предложений. Все они были проанализированы городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, возглавляемой заммэра Москвы Маратом Хуснуллиным. А самые удачные - учтены в принятом вчера документе.