Объемы ввода жилья в ЦФО выросли вопреки падению спроса

Пока платежеспособный спрос на квартиры падает, застройщики продолжают закладывать крупные жилые комплексы. Государство ставит задачу нарастить объемы ввода комфортного жилья - не повышая при этом цены. Парадоксы строительной отрасли обсудили на межрегиональном форуме "Воронеж Build".

К 2020 году, по плану правительства РФ, объемы ввода жилья в стране должны достичь 100 миллионов квадратных метров. Для каждого региона рассчитана его "лепта". Так, Воронежской области, чтобы добиться нужного показателя, придется увеличивать обороты на 10-20 процентов в год, сообщил замруководителя департамента архитектуры и строительства региона Артур Кулешов:

- В первую очередь надо развивать ипотеку и возводить арендное жилье. Вторая наша задача - обеспечить доступность жилья и комфортную среду, при том, что в уже застроенных районах города условия для этого достаточно стесненные. Но просто выходить в "поля" и делать там однообразные массивы многоэтажек мы не можем.

Воронежские застройщики повестку дня в целом поддерживают. Но полемику вызывает вопрос о том, как реализовывать эти планы.

- Меня всегда веселили фразы типа "поставили задачу что-то сделать". Вот сейчас требовать доступного и комфортного жилья в огромных количествах - все равно что в Союз композиторов пригласить Шуфутинского и дать ему задание писать как Рахманинов, - отметил гендиректор строительной компании "Квартал" Дмитрий Лукинов. - Мало дать установку - надо создать среду, где начнут появляться те предприниматели (и те государственные мужи, кстати), которые смогут создавать что-то качественное. Будь то жилье, продукты питания, автомобили или еще что-нибудь. И потом - как мы определяем, что такое доступное жилье? Доступное - для кого? В Европе есть критерий: цена квадратного метра равна средней зарплате. У нас такого уровня доступности пока нет. Разве что в Москве. Вдобавок и при нынешней цене "квадрата" есть вопросы по качеству среды. А каким образом мы тогда собираемся строить именно доступное жилье, но обеспеченное детскими площадками, парковками, зелеными зонами и так далее? Это ведь дополнительные расходы.

"Если городу требуется социальное жилье - нужно проводить открытый аукцион на право застройки"

По данным портала "Мир квартир", в первом квартале 2017 года средняя стоимость "квадрата" в Воронеже составила 41,7 тысячи рублей (элитное жилье в расчет не брали). Это на 2,3 процента меньше, чем в предыдущем периоде. Среднемесячная номинальная зарплата в регионе по итогам 2016 года - 26,7 тысячи рублей.

Часть затрат на инфраструктуру берет на себя государство, напомнил Кулешов. Но полностью проблему это не снимает. Более того, у бизнеса возникают вопросы к тому, как именно распределяется господдержка. В частности, привилегии имеют те, кто заявляет о готовности строить социальное жилье и получает под это земельные участки. В Воронеже таких компаний раз, два и обчелся. Обе имеют лобби в законодательных органах власти.

- Надо не допускать ситуации, когда определенные компании получают доступ к земельным участкам под предлогом возведения там социального жилья. Нужен прозрачный механизм. Если городу требуется социальное жилье - давайте проводить открытый аукцион на право застройки участка и задавать в документации желаемые параметры, - предложил руководитель "Воронежской девелоперской компании", депутат областной Думы Евгений Хамин.

Его строительная организация, несмотря на кризис, показывает рост и по количеству проданных жилых площадей, и по стоимости "квадрата". Однако в перспективе поддержать этот рост и спрос на квартиры будет непросто - если не вернуть субсидии для ипотечных заемщиков.

- Не хотят власти поддерживать застройщиков напрямую - можно понять. Но населению-то помочь надо, люди беднеют. Если сделать для них ипотечную ставку 6,5 процента - ситуация в жилищном строительстве исправится за два года. А смежные отрасли получат мощный импульс к развитию. Вспомните кризис 2008-2009 годов. Мы в Воронеже пережили его мягче потому, что девелоперы вовремя вложились в ряд крупных проектов - были построены современные торгово-развлекательные комплексы, которые вскоре стали точками приложения сил, - подчеркнул Хамин. - Конечно, нынешнее положение в экономике бросает вызов нам всем. Но, чтобы его преодолеть, нужно в первую очередь создать атмосферу созидания и доверия между предпринимательским сообществом и властью. Это иногда важнее, чем деньги.

По признанию Дмитрия Лукинова, пока продажи квартир удается удерживать на уровне 2016 года - только вот работать для этого приходится втрое больше. На общероссийском фоне Воронеж, действительно, выглядит относительно благополучным. По объемам текущего строительства регион занимает 12-е место (более двух миллионов "квадратов"). По объемам жилья с отсроченным вводом в эксплуатацию - четвертое: компании "опаздывают" со сдачей 14 процентов заявленных площадей (для сравнения: в Московской области - 37 процентов). Да и переносят ввод многоэтажек здесь в среднем на 1,7 месяца, а в среднем по стране - почти на три.

- Застройщики отвечают на кризис креативом, - рассказала президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок. - Поскольку доходы потенциальных покупателей снижаются, бизнес делает ставку на малогабаритное жилье. В Екатеринбурге есть дома, где застройщики не могут продать квартиры уже два года. Так там придумали перепланировку, "нарезая" по 10-15 метров! Спрос есть, но непонятно, что мы будем делать с этими малогабаритными гетто потом, после кризиса. Удастся ли владельцам их перепродать?.. Получают распространение и такие проекты, где часть функционала вынесена из квартир в общедомовые помещения - колясочные и детские комнаты, залы для собраний ТСЖ…

Тем временем

Прокурор Воронежской области Николай Шишкин не исключает, что в регионе опять могут появиться обманутые дольщики. От прошлого кризиса их осталось всего 36 - остальным помогли восстановить права на жилье. Но за воплощением новых проектов "долевки" следят недостаточно плотно, сообщил Шишкин в письме губернатору Алексею Гордееву. В частности, инспекция госстройнадзора не всегда проверяет достоверность проектных деклараций и квартальных отчетов, которые представляют застройщики. Грешит невнимательностью и департамент имущественных и земельных отношений региона. Так, на Спортивной набережной ООО "ВоронежЕвроСтрой" затеяло возвести многоэтажку, что не соответствует целевому назначению участка. С марта 2015 года фирма привлекла более 50 дольщиков, а вопрос о "легализации" объекта все еще не решен. Мэрия Воронежа, в свою очередь, согласовала ООО "Реста" возведение многоквартирного дома на улице Марата - с нарушением норм территориального планирования. Дольщики уже есть и там. Нередко областное управление архитектуры и градостроительства замечает ошибки в оформлении разрешений на строительство, а муниципальные органы их не исправляют. Компания "Агропромстрой" сдвинула срок сдачи дома в эксплуатацию, но не спешила уведомлять об этом заинтересованные стороны. ООО "Алекс" незаконно привлекало деньги дольщиков по договорам, не прошедшим госрегистрацию.