Чем может обернуться массовый снос пятиэтажек в Петербурге
В Петербурге программа расселения хрущевок существует с 2008 года и официально называется программой развития застроенных территорий. Срок ее завершения - 2019 год, но специалисты признают, что уложиться в него не успеют. Об этом свидетельствуют цифры: так, вместо заявленных к концу 2015 года 4835 квартир городу переданы только 103 (а это порядка двух процентов). Кроме того, к середине прошлого года из планируемых более чем тысячи домов снесли только девять, а объектов социальной инфраструктуры не построили вовсе. Проблему в Смольном частично объясняют так: в ходе анализа всех территорий выяснилось, что 10 кварталов "практически неприменимы для реализации программы", еще в четырех из них "работы затруднены". Всего же закон определяет 23 квартала, в которых часть домов должна идти под снос.
В столице с пятиэтажками тем временем предпочли не церемониться: в конце февраля было решено снести абсолютно все постройки такого типа. Предполагается, что затронет это 8 тысяч домов, в которых проживают 1,6 миллиона человек.
Если программу все-таки решат адаптировать и для Петербурга, речь будет идти о 6876 домах (именно столько пятиэтажек насчитал в городе информационный сервис 2ГИС), или трети от всего количества многоквартирных домов. В том, что городу это необходимо, эксперты сомневаются. Так, по мнению гендиректора Центра экспертизы и оценки собственности Андрея Бойко, массовый снос хрущевок - мера экономически нецелесообразная, ведь, за исключением некоторых серий, это вполне приличные дома.
- Высокой степенью износа отличаются лишь хрущевки нескольких серий, которые в основном расположены в Невском, Кировском и Красносельском районах. Их строили с применением довольно некачественного шлакобетона и с толщиной стен, которая оставляет желать лучшего. Все остальные серии пятиэтажек в Петербурге довольно неплохие.
Более того, уверяет эксперт, квартиры в таких домах сейчас активно покупают: во-первых, они вызывают интерес по соотношению цена/качество (стоимость квадратного метра находится на уровне 80 тысяч рублей), а во-вторых, расположены в обжитых кварталах с развитой инфраструктурой. Высказывания же о том, что хрущевки морально устарели из-за совмещенного санузла и отсутствия лифтов, Бойко называет смешными. Хотя бы потому, что совмещенный санузел сейчас весьма распространен в малогабаритных квартирах новостроек.
- На самом деле, ни Петербургу, ни регионам массовый и одномоментный снос пятиэтажек не нужен. Почему? Потому что он способен породить самый масштабный социально-экономический кризис за последнее время, - комментирует глава Центра экспертиз "Эком", член постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам петербургского ЗакСа Александр Карпов. - Ведь сейчас эти кварталы представляют собой достаточно комфортное пространство. А снос коснется не только домов, это будет разрушением всей прилежащей инфраструктуры. И если в столице на ее восстановление, может быть, денег найдут, то в Петербурге этого точно не сделают. В итоге мы получим просто неблагоустроенные пустыри. О регионах я вообще молчу - там, если снесут, то ничего не построят, и люди останутся без жилья.
Специалист обращает внимание и на то, что год постройки дома - вовсе не показатель его состояния. Оно зависит от множества факторов: и от того, как за ним ухаживали, и от места расположения, и от наличия в его истории каких-либо коммунальных катастроф. Поэтому петербургские пятиэтажки друг другу рознь, и сносить их все - не более чем омертвление инвестиций.
При этом для частных инвесторов проекты массового сноса, вероятнее всего, окажутся совершенно непривлекательными. Речь в таком случае может идти лишь об освоении крупных бюджетных инвестиций.
Но где взять эти деньги? Стоимость расселения пятиэтажек в крупных городах эксперты определить затрудняются, но говорят, что речь может идти о нескольких триллионах рублей. Так, известно, что в Москве снос 8 тысяч домов обойдется в 2,5-3 триллиона рублей. Стоимость работ в других городах-миллионниках может быть дешевле, но не существенно.
- Предпочтительным выглядит путь реконструкции таких домов, и в Петербурге есть успешный опыт. В частности, в конце 90-х годов частным инвестором была проведена санация пятиэтажки на Торжковской улице с полной заменой коммуникаций и надстройкой мансарды. Проект оказался рентабельным, - вспоминает Андрей Бойко.
Что же касается существующей программы реновации, то на нее уже почти никто всерьез не рассчитывает. Специалисты говорят, что в ней изначально был допущен ряд ошибок, но основная из них - почти все кварталы отдали одной компании.
В установленный срок справиться с таким количеством домов и договориться с таким количеством людей (а в хрущевках проживает миллион петербуржцев) невозможно. Наверное, поэтому инвесторы в конце декабря прошлого года уже попросили Смольный продлить расселение хрущевок еще на десять лет.
- Эту программу надо переосмысливать, в своем сегодняшнем виде она просто нежизнеспособна. Как ни странно, даже в Ленинградской области все продвигается куда быстрее, - считает Александр Карпов.
Как отмечают в компаниях, занимающихся реновацией, тормозится процесс еще и из-за мягкости программы: жителей переселяют в дома в границах квартала, переговоры с ними порой идут до 1,5 года - ведет инвестор на рыночных условиях. В Москве все происходит жестче. Включается и "синдром последнего жильца", когда собственник оставшейся квартиры начинает шантажировать инвестора. Есть примеры, когда две тысячи семей ждали, пока с владельцами последней квартиры в полностью расселенной хрущевке договорятся. В Петербурге, в отличие от столицы, и затраты лежат на инвесторе. Идеи о том, чтобы город выполнял программу за счет бюджета, озвучивались не раз - чтобы улучшить жилищные условия всех участников программы, необходимо 300 миллиардов рублей, - но денег на это нет. При таком раскладе полное уничтожение пятиэтажек с его триллионами выглядит нереалистичным.
Тем временем
В Совете Федерации считают, что в массовом сносе пятиэтажек особенно заинтересованы представители северных регионов, например Коми, Карелии и Архангельской области. Об этом заявил сенатор от Карелии Сергей Катанандов. Буквально на днях власти республики отчитались, что план по расселению аварийного фонда (куда входят и пятиэтажки) за 2016 год выполнен всего на 43 процента, а в срок - до 1 сентября - завершить программу не успеют. Кроме того, стало известно, что власти РФ выделят 4,6 миллиарда рублей 12 регионам, отстающим в реализации программы переселения граждан из аварийного жилья. Входят туда, помимо прочего, Архангельская и Псковская области.