В Орле появились дома-призраки
По словам зампреда регионального правительства Александра Ремиги, на Орловщине расселено уже 26,29 из 27,74 тысячи квадратных метров жилья. Программа стартовала в 2013 году, финиш запланирован на 1 сентября текущего года. Остался последний рывок.
- Аварийный жилищный фонд ликвидирован в восьми муниципальных образованиях из 11, на территории которых он был зарегистрирован до 1 января 2012 года, - сообщил Александр Ремига. - В целом предусмотрено расселение 1890 граждан из 104 аварийных домов.
Однако масштабный проект вызвал немало вопросов и критики. Так, в Орле появились опустевшие старые двухэтажные дома. Жителей из них переселили, но, когда здания снесут, непонятно. Время от времени они полыхают - случайные пожары устраивают бродяги, которые забираются туда на ночлег. И таких "бараков" в городе все больше.
В мэрии пояснили, что дом можно снести лишь после признания его расселенным. А это возможно только после того, как последний жилец будет зарегистрирован по новому месту жительства. По словам первого замглавы администрации города Александра Муромского, попадаются упрямцы, которые до последнего отказываются переезжать. Вот и стоят дома - нежилые только с виду.
- Другая причина кроется в дефиците бюджетных средств, - поясняет Александр Муромский. - Средняя стоимость сноса и утилизации одного двухэтажного дома составляет около 400 тысяч рублей.
Федеральная программа предусматривает выделение субсидий на покупку и строительство квартир для "переселенцев". Расходы на снос ложатся на муниципальный бюджет. Ведь город становится единственным собственником аварийного дома после его расселения. И платить должен сам. Например, уже несколько лет не могут снести два "барака" на улице Автовокзальной. Нужен миллион, которого нет.
Порой мэрия сталкивается с еще более неприятными сюрпризами. Так, власти нашли инвестора, который за свой счет расселил жителей дома на пересечении улиц Карачевской и 2-й Посадской. На освободившемся участке фирма планировала возвести многоэтажку. Однако уже после расселения дом признали памятником архитектуры. Теперь он под охраной государства, сносить его нельзя.
Дома-памятники - огромная проблема. Ее решением занялись областные парламентарии. Они раздумывают над внесением поправок в местный закон, которые позволят сдавать памятники инвесторам в аренду на 49 лет. Вместо сноса застройщика обяжут их реконструировать и, возможно, позволят надстроить этаж-другой. Но вопрос только начали изучать. Проект еще не прошел правовую экспертизу.
- В таких условиях на первый план выходит программа развития застроенных территорий, - уточняет Александр Муромский. - Она предусматривает расселение граждан из аварийного жилья с привлечением внебюджетных источников.
По его словам, такое сотрудничество уже позволило переселить жителей 30 аварийных домов за счет инвестора. Взамен он получает участок под застройку в коммерчески привлекательном месте, где давно нет свободных площадок для строительства. Зато там полно обветшавших зданий, которые строились еще до революции и теперь рассыпаются на глазах.
- Это наглядный пример успешного государственно-частного партнерства, - считает Александр Муромский. - Есть участок с аварийными домами. Для застройщика активом является сама земля. И он готов провести расселение, чтобы ее получить.
Однако проект, который был удостоен награды всероссийского конкурса, раскритиковала контрольно-счетная палата. По мнению аудиторов, город теряет хоть и виртуальные, но значительные суммы на таких сделках. Как показала проверка, оценочная стоимость земли на застроенных территориях была занижена. Расходы инвесторов на снос зданий, напротив, оказались завышены. Именно от цены земли и затрат инвестора зависит начальная цена контракта. В качестве примера КСП приводит торги на право развития трех застроенных территорий. По мнению аудиторов, из-за неверного расчета стоимости земли упущенные доходы бюджета города составили 86,4 миллиона рублей. Завышение расходов застройщиков теоретически лишило казну еще 22,4 миллиона.
- Федеральная методика предусматривает, что размер непредвиденных расходов застройщика не должен превышать два процента суммы затрат на строительство или приобретение жилья, - говорит председатель КСП Татьяна Успенская. - Но в Орле при определении начальной цены предмета аукциона сумму таких затрат устанавливали в размере 10 процентов.
Чиновники ссылаются на постановление администрации города, которое разрешает увеличивать размер непредвиденных затрат до 10 процентов. Только важнее ли оно федеральной методики? Чем больше на бумаге расходы и чем ниже стоимость земли, тем выгоднее сделка для инвестора. Выгодна ли она для казны и законен ли такой механизм ценообразования, выясняет прокуратура. Аудиторы передали ей материалы проверки.
Впрочем, и застройщики выражают недовольство. Генплан в базовой редакции был утвержден в советские годы. Территории поделили на функциональные зоны. Для каждой установили коэффициенты застройки, плотности и высотности. Времена были другие, никто и не помышлял о "небоскребах". Поэтому не везде теперь возможно строить многоэтажки вместо "бараков". Власти пытаются варьировать коэффициенты, но не всегда успешно.
Некоторые решения были оспорены в судах местными жителями, которые не хотят появления высоток рядом с их домами. Дескать, закроют солнце. По словам главы парламентского комитета по строительству Владимира Строева, важную роль играет и спрос на жилье. Количество строящихся в Орле квартир равнозначно двухгодовой норме продаж. Спрос регулирует степень интереса к идее развития застроенных территорий. Словом, назрели перемены.
- В ближайшее время мы планируем принять обновленный генплан города, - говорит Владимир Строев. - Его проект будет вынесен на общественное обсуждение, после чего пройдут 11 публичных слушаний. Этот документ определит стратегию развития города на 25 лет.
Проект генплана предполагает ограничение высотности зданий в исторической части города, что тоже ставит под сомнение перспективы проекта развития застроенных территорий. Проблема же никуда не исчезнет. В Орле остаются нерасселенными около 130 аварийных домов. Они получили неприглядный статус после 1 января 2012 года. А участниками программы могли быть только дома, признанные аварийными до этого дня.
По оценкам администрации города, на расселение оставшихся зданий необходимо свыше двух миллиардов рублей - примерно треть годового бюджета Орла. Муниципальная казна такие расходы не потянет. Не поможет и областной бюджет, для которого это тоже непосильная ноша. Остается два варианта: искать инвесторов или ждать появления новой федеральной программы.
- От жителей домов, признанных аварийными после 1 января 2012 года, поступает много жалоб, - рассказал региональный омбудсмен Александр Лабейкин. - Их площадь сопоставима с площадью домов, включенных в действующую программу. Однако источники финансирования переселения граждан из этих домов до сих пор не определены.
О расселении обязаны позаботиться органы местного самоуправления независимо от того, включен дом в программу или нет. Денег нет, и чиновники идут на уловки. Например, издают постановление, которое отодвигает крайний срок обещанного расселения на несколько лет. Или включают аварийный дом в программу… капремонта. Споры приходится решать в суде. Только в прошлом году прокуратура в интересах жильцов выиграла иски по семи аварийным домам.
- Суды удовлетворили требования в полном объеме и обязали администрацию города предоставить гражданам благоустроенное жилье, - отметил Александр Лабейкин. - Вероятно, исправить ситуацию может лишь изменение методики признания многоквартирных домов аварийными и запрет на перенос сроков расселения.
Тем временем
В Орле большинство старых домов остались без ухода, что отнюдь не делает их прочнее. Управляющие компании отказываются продлевать истекшие договоры, фактически бросая жителей на произвол судьбы. Некоторые дома лишь на бумаге числятся жилыми. Люди давно покинули их и переехали к родственникам или на съемные квартиры. Даже чихнуть в доживающем свой век "бараке" опасно - может и потолок рухнуть.