Как решить проблему качества "нового аварийного жилья" в СЗФО
Дырявый пол
История пятиквартирного дома по улице Володарского в поселке Волот Новгородской области прогремела на всю страну. Муниципальные власти купили здание в 2013 году для переселенцев из аварийного жилфонда. Стоило жилье по местным меркам недешево - каждая однокомнатная квартира площадью 20 квадратных метров обошлась бюджету в 500-550 тысяч рублей. Для сравнения, на вторичном рынке однушки в хорошем состоянии в то время продавались в поселке за 300-350 тысяч рублей.
Однако никакой конкуренции с "вторичкой" новый дом не выдержал. Тончайшее покрытие из прессованной древесной стружки, которым экономные строители заменили капитальные полы, вскоре сгнило. В настиле образовались дыры, один из "счастливых" новоселов даже провалился в подвал вместе с унитазом. Влажные потолки и стены почернели от плесени. А от железных буржуек, отапливающих квартиры, то и дело отваливаются раскаленные детали.
Прокуратура Волотовского района не раз вносила муниципальным чиновникам представления об устранении дефектов. Местные власти подали в суд на застройщика, и Фемида обязала экономного предпринимателя довести здание до ума. Впрочем, предъявлять претензии было уже некому, руководитель строительной компании скрылся. Судебные приставы проверили адрес, по которому было зарегистрировано юридическое лицо, и не обнаружили никакого имущества.
- В текущем году в регионе создали комиссию, которая провела обследование дома на улице Володарского, - рассказывает прокурор Волотовского района Артур Кокоев. - Специалисты составили поэтапный план ремонта здания. Планируется, что работы начнутся уже в мае и продлятся несколько месяцев.
Точная стоимость ремонта пока неизвестна, ее определят текущие цены на строительные материалы. Так или иначе, расходы, связанные с устранением недоделок, вновь лягут на муниципальный бюджет. Однако местных чиновников, как пояснили в прокуратуре, привлекать к ответственности фактически не за что. Здание не возводилось в рамках муниципального контракта, то есть сотрудники администрации не могли контролировать процесс строительства. Власти приобрели квартиры в готовом доме, а видимые дефекты на момент покупки еще не проявились.
Впрочем, проблемными в Волотовском районе оказались и несколько зданий, построенных для расселения "аварийщиков" в рамках муниципального контракта. В одном из них завелась плесень, а бетонное основание покрылось трещинами, около других МКД застройщик не благоустроил придомовую территорию. Правда, на сей раз чиновников, которые плохо контролировали исполнение контракта, удалось привлечь к дисциплинарной ответственности. А строителей - заставить самостоятельно исправить недоделки.
Нужны правила отбора
При этом на федеральном уровне активно совершенствуют систему контроля качества зданий, построенных взамен аварийных домов и квартир. До заселения жильцов все квадратные метры обязательно проверяют жилищные инспекции - на этом этапе устраняются основные недостатки.
На фасадах домов размещают таблички с указанием номера "горячей линии". Каждую жалобу, связанную с качеством объекта недвижимости, фиксируют и вносят в специальный реестр. Для контроля над устранением недостатков создали специальную комиссию, в состав которой вошли представители федерального минстроя, Фонда ЖКХ, Роспотребнадзора, ОНФ и некоммерческого партнерства "ЖКХ Контроль".
В целом по стране дополнительные контрольные мероприятия дали результаты - по информации федерального минстроя, абсолютному большинству переселенцев предоставляются квартиры высокого качества. Процент брака в домах для бывших "аварийщиков" практически сравнялся с числом недоделок в коммерческом секторе, добавляет исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева.
Однако эксперты утверждают: ужесточения надзора недостаточно для окончательного решения проблемы. Чтобы фирмы-однодневки перестали строить картонные дома и скрываться с бюджетными деньгами, необходимо на федеральном уровне разработать единые правила отбора подрядчиков и заключения муниципальных жилищных контрактов.
Капитальное решение
Руководитель псковского регионального общественного объединения "Управа в ЖКХ" и рабочей группы Общероссийского народного фронта "Качество повседневной жизни" Сергей Елизаров приводит в пример постановление правительства РФ N 615 "О порядке привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту". В документе, принятом летом прошлого года, прописаны четкие требования к компаниям, которые могут "капиталить" жилые дома в рамках фондов региональных операторов. Это и наличие в штате квалифицированных сотрудников, и как минимум трехлетний опыт работы в системе капремонтов, и отсутствие в послужном списке проблемных проектов.
Постановление действительно позволило повысить качество работ, которые выполняются в рамках региональной программы капитального ремонта жилых домов, - отмечает Сергей Елизаров. - Теперь чиновники не могут заключить контракт с фирмой, у которой нет в штате соответствующих специалистов, что фактически исключает возможность работы на этом рынке фирм-однодневок. А наше общественное объединение контролирует, чтобы все требования выполнялись. Конечно, мы все равно фиксируем немало нарушений, но их удается исправить в ходе ремонта за счет подрядчика.
Как считает эксперт, действие постановления необходимо распространить и на компании, которые продают местным властям готовые квадратные метры или занимаются строительством домов для переселенцев из аварийного и ветхого жилфонда. Ведь программы капремонта и расселения "аварийки" можно назвать "родственными", они обе направлены на улучшение жилищных условий граждан, обе реализуются, в том числе, за счет бюджета.
- А сейчас, пока о необходимых законодательных изменениях только идут разговоры, более взвешенно подходить к выбору подрядчиков программы по расселению аварийного жилья должны региональные и муниципальные власти, - продолжает Сергей Елизаров.
Требования постановления правительства N 615 могут стать частью единого свода правил, которыми должны руководствоваться чиновники при строительстве социального жилья или покупке жилых помещений для государственных и муниципальных нужд, - развивает тему президент ВШЭ в Санкт-Петербурге Александр Ходачек.
Эти инструкции необходимо разработать на федеральном уровне. Важно, чтобы в них содержались все нюансы, вплоть до выбора технологии, строительных материалов, сроков исполнения работ, близости построек к остановкам общественного транспорта и социальным учреждениям, - рассуждает Александр Ходачек. - Конечно, правила должны учитывать и региональные особенности. К примеру, использование морозостойкого бетона, установку особых стеклопакетов и систем отопления в северных субъектах РФ. Но порядок заключения контрактов, расчета с подрядчиками, контроля строительства и приемки работ, соблюдения гарантийных обязательств должен быть единым.
Сам себе контролер
Кстати, одна из причин, по которой "замещающие" дома становятся недостроями, а бюджетные деньги тратятся неэффективно, связана с несовершенными муниципальными контрактами. К примеру, в Чудовском районе Новгородской области строительство дома, куда должны были переехать из ветхого и аварийного жилья 33 семьи, заморозилось на стадии укладки фундамента. При этом застройщик успел получить из бюджета 13 миллионов рублей - свыше 40 процентов от общей стоимости муниципального контракта.
- Дело в том, что технический надзор строительства по контракту осуществляла компания, которую привлекал застройщик, - делится информацией прокурор Чудовского района Алексей Федулин. - Такая ситуация не противоречит действующему законодательству, с юридической точки зрения здесь нарушений нет. Но почему выбор надзорной структуры нельзя было возложить на муниципалитет, нам не совсем понятно.
В июне прошлого года контролер выдал подрядчику акт проверки, согласно которому степень готовности дома составила 32 процента. На основании этого документа власти перечислили застройщику бюджетные деньги. На самом деле, как позже показали расчеты управления капитального строительства области, объем выполненных работ на тот момент едва превысил 10 процентов.
Сейчас контракт считается расторгнутым, а местные власти судятся со строителями. Прокуратура направила информацию о подложном акте проверки в управление МВД, и полицейские возбудили уголовное дело. Но удастся ли вернуть бюджетные деньги, неизвестно.
- Разумеется, контроль над строительством жилья для государственных и муниципальных нужд должен осуществлять только заказчик, - комментирует Ходачек. - Или техническая служба органа власти, или, если такой службы нет, уполномоченная организация, привлекаемая заказчиком. Этот момент также необходимо законодательно зафиксировать, чтобы избежать абсурдных ситуаций, когда подрядчику позволяют контролировать строительный процесс путем привлечения ангажированных надзорных структур. Кроме того, важно продлить сроки гарантийных обязательств, которые должны нести застройщики после сдачи объектов или продажи жилья. И следить, чтобы все ошибки, выявленные на этапах приемки работ и в ходе эксплуатации зданий, исправлялись за счет подрядной организации или застройщика.