Как решить проблему новосибирских дольщиков

В Новосибирской области начал действовать новый региональный закон (№ 583-ОЗ), разработанный "в помощь" владельцам квартир в долгостроях. Он дает возможность направлять значительные средства крупных инвесторов на завершение "замороженных" объектов. Однако, как выяснилось, на практике все идет не так гладко, как предполагалось.

В законе говорится о "масштабных инвестиционных проектах", участники которых могут получить земельные участки без проведения торгов. По сути, схема такова: инвестор - строительная компания - вкладывает собственные деньги в завершение строительства "проблемного" дома, а взамен муниципалитет выделяет ей пару гектаров земли под другой объект. Средства инвестора поступают застройщику - как правило, это объединенные в ЖСК дольщики, - и сумма в несколько десятков миллионов рублей помогает им реанимировать стройку. Кроме того, часть готовой жилой недвижимости, которую возведет инвестор (2,5 процента, то есть несколько сотен квадратных метров), передается тем обманутым дольщикам из областного реестра, чьи проблемы невозможно решить каким-то другим способом, - надо сказать, что порядок распределения этих метров пока не определен.

Схема выглядит вполне жизнеспособной, и инвесторы нет-нет, да находятся. Например, как рассказал корреспонденту "РГ" член комиссии по реализации областного закона № 583-ОЗ и член региональной Общественной палаты Александр Бакаев, одна из крупных барнаульских компаний готова направить шестьдесят миллионов рублей на решение проблемы долгостроя на улице Богаткова, 165/4. Это один из старейших долгостроев в Новосибирске (его должны были сдать в эксплуатацию еще в 2006 году), и в полуразрушенной "коробке" квартир уже не будет - здание "перекроят" под коммерческую недвижимость.А 26 семей, о чем, по словам Бакаева, уже есть договоренность, получат жилье в доме, который построит инвестор в Кировском районе города.

Но если проблему 26 семей, вероятно, все-таки удастся решить, то в реальность других инвестиционных проектов в Новосибирске пока верится с трудом.

В частности, в апреле этого года комиссия определила инвестора для "вечного" долгостроя на улице Тульской, 80-82. Компания "Энергомонтаж" вкладывает шестьдесят миллионов рублей, взамен получая 2,2 гектара земли в Калининском районе Новосибирска. В комиссию было подано две заявки, и в мэрии заявили, что выбор был сделан в пользу "Энергомонтажа" в первую очередь потому, что компания обязалась перечислить деньги в течение месяца, а не года, как ее конкурент. Таким образом, средства на "реанимацию" многострадальной "замороженной" стройки есть уже сейчас - или должны быть, если верить заявлениям городских властей. Но когда начнутся работы, не знает никто.

Как неоднократно писала "РГ", этот объект из нескольких жилых секций (всего около 800 квартир) должны были сдать в эксплуатацию еще в начале 2007-го. Однако, как говорят владельцы недостроенного жилья, за эти годы на их доме были опробованы все возможные мошеннические схемы. Несколько сотен "тульщиков" испытали на себе все, от судов до пикетов, но стройка не сдвигалась с места. В 2011 году городские власти отчитались, что проблема долгостроя наконец-то решена - найден застройщик, компания "Баутехник-Т", которая, получив определенные преференции, завершит возведение объекта. Но надежды не оправдались, а количество обманутых владельцев всей той же недостроенной недвижимости выросло вдвое.

К двум сотням владельцев квартир "первой волны" за последние пару лет добавились еще около двухсот покупателей квартир на Тульской. При этом приобрели они их по предварительным договорам - как правило, с генподрядчиком, компанией "Стройцентр", которую привлек застройщик. Генподрядчик торговать квартирами на стадии строительства права не имел - это право было (и остается) только у застройщика. Тем не менее квартиры активно продавались, и сейчас этот факт проверяют правоохранительные органы.

Теперь обманутые "второй волны" (их и дольщиками-то не назовешь, ведь они не заключали законные договоры долевого участия, видимо, сознательно рискуя) проводят митинги и голодовки - требуют узаконить их приобретения. А "Стройцентр", не достроив объект, ушел с площадки и сейчас судится с застройщиком, пытаясь доказать, что ему не доплатили около ста миллионов рублей.

Положение настолько запутанно, что теряются даже власти. Им приходится как-то успокаивать обе волны обманутых и думать, как же завершить этот злосчастный долгострой. Насколько оправданным в этой ситуации было применить 583-й закон, судить сложно. С одной стороны, шестьдесят "живых" миллионов - это лучше, чем ничего. С другой - деньги поступают на счет все того же застройщика, который уже шестой год на объекте, а ситуация там только усугубляется. При этом, по словам гендиректора "Баутехника" Сергея Панасенко, чтобы довести дом до сдачи в эксплуатацию, нужно 500 миллионов рублей, и смета готова.

Региональный министр строительства Сергей Боярский на очередном совещании попытался призвать застройщика к ответственности, в запале даже хлопнув ладонью по столу. Чиновник уверен, что найти нового генподрядчика, имея шестьдесят миллионов "инвестиционных" рублей плюс двадцать миллионов, собранных застройщиком с дольщиков "первой волны" для окончания строительства, вполне реально. Так же, как и закончить объект к концу 2018 года. Поверим ему на слово, вот только генподрядчика на объект с такой дурной славой и мутной предысторией заманить пока не получается, хотя власти утверждают, что сами ведут переговоры, пытаясь помочь застройщику.

Трудно найти не только строителя, но и покупателей оставшихся квартир, а ведь за счет продаж планируется не только закрыть смету, но и получить прибыль (цена квадратного метра, по оценке Сергея Панасенко, для этого должна быть 40-42 тысячи рублей). Сергей Боярский заявил, что готов сам провести переговоры с банками, чтобы они активно привлекали "ипотечников" на этот объект, и предложил мэрии задействовать "тульский" дом в программе расселения ветхого и аварийного жилья. Но очевидно, что это вряд ли решит проблему спроса на многострадальные квартиры. Других мер пока не принято. Нет и результатов - несмотря на требования Сергея Боярского определиться с генподрядчиком до конца мая, этого не произошло.

"Мы вложили деньги пятнадцать лет назад, - говорят "тульщики" первой волны. - И за все это время не увидели ни одного результативного шага со стороны властей. Сейчас они просто-напросто дают нашему застройщику, который ничего не делает, еще шестьдесят миллионов рублей, якобы "решая проблему". Может быть, пора переходить к более решительным действиям?".

Надо признать, что долгострой на Тульской - один из самых "болезненных" в Новосибирске. Возможно, его не следует рассматривать как типичный пример. Однако ясно, что деньги от инвестора далеко не всегда способны помочь решить проблему "замороженных" объектов. Кстати, в качестве возможного риска при применении 583-го закона один из экспертов навскидку назвал вексельные схемы. Ведь две компании - инвестор и застройщик - при желании всегда могут договориться, и тогда вместо денег у застройщика будет только право их требования, что никак не оживит строительство.

Справка "РГ"

В списке "Долгострои Новосибирска - 2017 ", составленном независимым каталогом недвижимости NSK-Home.ru, - девяносто многоквартирных домов. По данным аналитиков, по их числу Новосибирск занимает второе место в России после Москвы. Количество дольщиков, которые не получили квартиры в срок, по информации прокуратуры Новосибирской области, в последние годы сохраняется на уровне пяти тысяч.