Определение реновации призвали внести в федеральное законодательство
На сегодняшний день такие суждения с равной долей вероятности могут соответствовать действительности или быть ошибочными, оценить их истинность будет возможно, да и то лишь с относительной уверенностью, только в ходе и по результатам реализации программы реновации жилищного фонда, если она будет принята и утверждена в установленном законом порядке.
Наряду с отмеченными суждениями попутно высказываются критические замечания и по поводу некоторых правовых вопросов, связанных с реновацией. Коснемся некоторых из них.
Сначала несколько слов о самом понятии реновации жилищного фонда, которое иногда упоминается с ироническими комментариями как нечто экзотическое и не известное ранее. Между тем это понятие уже около полутора десятков лет существует в московском законодательстве и означает согласно постановлению правительства Москвы от 21.01.2003 N 28-ПП замену не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории. В федеральном законодательстве понятие "реновация жилищного фонда" пока действительно отсутствует, но оно, как представляется, должно получить свое раскрытие на уровне федерального закона, разработка которого осуществляется в настоящее время.
Довольно много сомнений выражается по поводу правомерности начавшегося 15 мая в Москве голосования по вопросу о включении многоквартирных домов в проект программы реновации. Порядок этого голосования установлен постановлением правительства Москвы от 2 мая 2017 г. N 245-ПП. Много критики высказывается, в частности, в отношении п.6.10 Порядка голосования, согласно которому многоквартирный дом считается поддержанным для включения в проект программы реновации, если за включение проголосовали более 2/3 от общего числа квартир в таком доме. Может быть, необходимо единогласное решение собственников квартир по этому вопросу?
Здесь следует обратить внимание на то, что в постановлении от 2 мая речь идет вовсе не о принятии отдельными собственниками или собраниями собственников решений, непосредственно направленных на наступление гражданско-правовых последствий. Постановление, как следует из его названия, имеет своей целью только учесть мнение населения по проекту программы реновации московского жилищного фонда. Поэтому предписания ст. 158 Гражданского кодекса РФ о форме сделки на случай выявления и учета мнения населения по вопросу, который субъект Федерации (в данном случае - город Москва) предполагает общественно значимым, не распространяются. Поэтому правительство Москвы было вправе по своему усмотрению определить порядок выявления и учета мнения населения по поводу реновации пятиэтажек. Понятно, что это мнение может послужить лишь ориентиром при принятии правительством Москвы последующих решений, в том числе и решения об отказе от продолжения действий по разработке программы реновации.Следовательно, не вызывает принципиальных возражений оценка правительством Москвы мнения населения относительно включения дома в проект реновации в порядке частичной аналогии с теми правилами, которые установлены в Жилищном кодексе РФ для принятия собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме решений по наиболее значимым для них вопросам.
Вполне обоснованным представляется и избранный в постановлении от 2 мая подход к учету мнения так называемых "молчунов", отраженный в п. 6.5 постановления. Этот подход не вступает в противоречие со ст. 158 Гражданского кодекса РФ, которая, по общему правилу, не допускает совершение сделок путем молчания - как отмечалось выше, выражение лицом своего мнения по поводу реновации пятиэтажек не является сделкой.
В то же время стоит обратить внимание на п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в котором устанавливается презумпция разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Почему же следует, отступая от нее, предполагать жителей пятиэтажек настолько неразумными, чтобы они, зная об установленных в официально опубликованном постановлении правилах учета их мнения, не высказались против включения их дома в проект программы реновации, если они действительно были против этого? Полагаю, что достаточных оснований для такого предположения не усматривается.
Поскольку реализация программы реновации потребует перехода в собственность города Москвы многоквартирного дома вместе с земельным участком, на котором он расположен, часто возникает вопрос о том, можно ли будет считать такое изъятие осуществляемым для целей удовлетворения государственных или муниципальных нужд.
При ответе на этот вопрос следует учитывать постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года N 14. В нем разъясняется, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков, например, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений. Думается, сюда с полным основанием может быть отнесена и, если верить сообщениям о проведенных технических исследованиях, необходимость масштабной реновации того пятиэтажного жилищного фонда, срок эксплуатации которого истекает в недалеком будущем. Несоответствие этого жилищного фонда современным требованиям комфорта и безопасности является настолько общеизвестным обстоятельством, что оно не нуждается в подтверждении его специальными исследованиями.
В то же время опасения по поводу того, что связанный с реновацией законопроект в том его виде, в каком он был внесен в Государственную Думу, в случае его принятия вступит в противоречие в действующими федеральными законами, в том числе Жилищным, Гражданским и Градостроительным кодексами, не лишены оснований. Возможно, не самым удачным способом устранения этих противоречий является попытка разрешить их в основном путем внесения изменений в Закон о статусе столицы Российской Федерации.
Представляется целесообразным внесение в кодифицированное федеральное законодательство как определения реновации вообще, так и реновации жилищного фонда в частности. Желательно также включение принятия решения о сносе многоквартирного дома в порядке реновации в компетенцию общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, внесение в гражданское законодательство необходимых уточнений и дополнений в основания прекращения права собственности, и др. Будем надеяться, что четкая работа законодателя поможет успешному развитию весьма нелегкого процесса реализации вполне здравой и направленной на улучшение жизни людей идеи.