Выросли цены на квартиры в попавших в программу реновации домах

Пока власти - и городские, и федеральные - дорабатывают закон о реновации пятиэтажного жилого фонда, наиболее предприимчивые московские владельцы квартир в хрущевках уже сейчас пытаются заработать на самой перспективе своего дома попасть под слом. Первыми это заметили агентства по торговле недвижимостью по росту цен на это жилье.

- В последнее время у нас увеличилось количество предложений квартир на продажу в пятиэтажных домах по цене на 10-15% дороже установившейся в столице, - рассказала "РГ" Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". - Скорость, с которой собственники отреагировали на разработку программы реновации, свидетельствует прежде всего о том, что владельцы квартир не уверены в том, что программа будет реализована. Идея прекрасная, но ведь каких денег требует! Поговорят власти, посчитают, а потом и забудут про программу. Вот и пытаются люди извлечь выгоду прямо сейчас, пока чиновники обещают расселить жителей пятиэтажек на самых лучших для них условиях.

Свои наблюдения у экспертов других агентств.

- У нас продавцы квартир в пятиэтажках разделились на три части, - рассказал корреспонденту "РГ" Александр Москатов, управляющий директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости".- Первые вообще сняли квартиры с продажи, заявив, что они не могут пренебрегать возможностью получить взамен от города новое, более комфортное жилье для своей семьи. Вторые, узнав, что дом попал в предварительный список под снос, теперь твердо стоят на объявленной цене, в то время как еще вчера торговались и делали скидки потенциальным покупателям. Ну а третьи - реалисты, свои планы они хотят реализовать уже сегодня, а потому продают свою недвижимость за столько, за сколько у них ее покупают.

Поменять старую квартиру на новую в Москве - то же самое, что в придачу получить миллион

В чем единодушны эксперты? Они полагают, что тем, кто поднял цены в надежде быстро получить прибыль, независимо от того, быть или не быть программе реновации, придется спуститься на грешную землю. Дело в том, что покупатель никак не отреагировал ни на увеличение на рынке количества квартир в пятиэтажных домах, ни на повышение цены. "Рынок в Москве сейчас настолько затоварен, что покупатель всех этих манипуляций просто не заметил", - считает Александр Москатов.

Впрочем, ситуация еще может измениться и спрос на старые пятиэтажки может вырасти, полагает Мария Литинецкая.

- Правительство Москвы предприняло уже немало шагов, свидетельствующих о том, что этот проект - не пустышка, - говорит она. - Причем действуют власти очень последовательно: сначала приняли закон в первом чтении, затем обнародовали перечень домов. Потом началось голосование москвичей... То есть к словам добавились действия.

На этом фоне покупка жилья в пятиэтажке скоро может действительно оказаться весьма дальновидной. Ведь если дом попадет в программу реновации, то новый хозяин квартиры получает реальный шанс переехать в новостройку. А именно на новостройки, как показывает практика, обращен в первую очередь взгляд покупателя, у которого есть деньги. Доказывать, что квартиры в новых современных домах и просторнее, и комфортнее, вряд ли кому надо. Ведь, к примеру, если двухкомнатная квартира в хрущевке имеет площадь 41-45 "квадратов", то в новостройке это может быть от 58-60 и до 80 и более метров. Но как раз по этой причине за деньги, которые можно выручить за жилье в пятиэтажке, квартиру в новостройке не купишь. Даже если цены за "квадрат" примерно одинаковые: например, в районе Щукино и других районах метро "Октябрьское Поле" 150-160 тысяч просят за квадратный метр и в пятиэтажке, и в новостройке, а в Дмитровском районе - 142 и 145 тысяч за "квадрат" соответственно. Пятиэтажки сегодня покупают, как правило, люди не со свободными деньгами, а связанные в цепочки - разъезд, размен и т.д. Или те, кто не нашел в нужном районе или квартале новостройку. А если желание переехать в новый дом сильнее, чем нужная сумма в кошельке, то семья просто приобретает квартиру на комнату меньше. Это сейчас. Программа же реновации дает выход к новостройке без потерь: три комнаты - за три плюс 10-12-метровая кухня вместо 4-6-метровых, нормальная прихожая вместо коридорчика и раздельный санузел, где найдется место для стиральной машинки. Да еще и все это с приличной отделкой, которая у покупателей новостроек отнимает нередко до половины цены квартиры. Так что умеющие считать все это быстренько просчитали.

Ну а тех владельцев, кто еще не просчитал свою личную выгоду от программы реновации, приглашаю посчитать вместе.

Возьмем, к примеру, ту же двушку в хрущевке, не самую маленькую - площадью 45 кв. м. И двушку в московской новостройке - самую стандартную - площадью 58 "квадратов". Умножаем на среднюю цену - 160 тысяч рублей за метр. Получается, квартира в хрущевке стоит 7 миллионов 200 тысяч рублей, а в новостройке - 9 миллионов 280 тысяч рублей. Разница в их площади - 13 квадратных метров - это разница в стоимости в 2 миллиона 80 тысяч рублей. То есть квартира в новостройке дороже примерно на те самые 30%, о которых с самого начала говорили городские власти, обещая москвичам, что при сносе старого дома и переезде в новый они ничего не потеряют, а напротив, приобретут более дорогостоящее жилье.

Другими словами, жители, чьи дома попали в программу реновации, могут ничего не делать, и в любом случае они не просто получат взамен хорошую новую квартиру. Если все перевести на деньги, то владельцам "двушки" еще дадут и два миллиона рублей в придачу. Ну а если купить у них квартиру сейчас, до реновации, то и продавец, и покупатель тоже останутся в плюсе, получив оба по миллиону рублей. Это если первый все-таки накинет те самые 10-15% на стоимость жилья в своей хрущевке, как это кое-кто и пытается сделать.

Справка "РГ"

За 18 лет, прошедших с запуска в Москве первой программы сноса домов первых серий индустриального домостроения, снесено 1664 из 1722 пятиэтажек. Последние 68 будут снесены в текущем и 2018 годах. Всего в Москве насчитывается 11 тысяч пятиэтажных домов, 3 тысячи из них - в удовлетворительном состоянии. В новую программу реновации вошли 4,5 тысячи домов, наиболее ветхих. В них проживает порядка 1 миллиона человек, которые после сноса их домов справят новоселья в новостройках, современных комфортабельных квартирах.