Почему в Новосибирской области снизились объемы ввода жилья
- В целом ситуация ухудшается, застройщики вынуждены конкурировать с продавцами вторичного жилья. Идет снижение объемов ввода жилья, закладки новых домов, производства стройматериалов. Растет только объем ипотечного кредитования, - отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Директор строительной компании "Вира-Строй" Михаил Постников падение рынка связывает со снижением покупательского спроса.
- Несмотря на то, что сейчас действуют самые низкие за последнее время кредитные ставки, население не уверено в завтрашнем дне и старается "переждать" неблагоприятный период, - говорит эксперт.
По мнению президента SKY Group Владимира Литвинова, на рынке образовался переизбыток квартир, построенных в прошлые годы.
- Новосибирск - живой организм, он должен "переварить" это жилье. А для этого нужны деньги, - отмечает Литвинов.
По словам директора по продажам компании "ДСК КПД-Газстрой" Эдуарда Ляхова, многолетние наблюдения говорят о маятниковом эффекте, когда цикл - это три года роста и три года падения. Так, с 2008-го по 2011 год в Новосибирске жилья больше вводили, чем продавали, а с 2012-го по 2015-й - наоборот, больше продавали. Апогей пришелся на 2014 год, тогда было продано 56 тысяч квартир, а построено 42 тысячи. Сейчас тенденция такова, что застройщики меньше продают и больше строят, "выдавая" квартиры, приоб-ретенные клиентами два-три года назад. По мнению застройщиков, к состоянию равновесия рынок придет к концу 2017-го - началу 2018 года. И с 2019-го начнется рост.
- Для гармоничного развития Новосибирску достаточно строить от 700 тысяч до одного миллиона квадратных метров жилья в год (в среднем в городе сдается до полутора миллионов "квадратов"). При этом он будет ежегодно привлекать тридцать-сорок тысяч новых жителей из близлежащих регионов, - уверен директор по продажам компании "Сибакадемстрой" Динар Зарипов.
По мнению Михаила Постникова, сейчас для роста рынка есть все условия: снижена ставка ипотечного кредитования, банки идут на интересные условия и выводят на рынок новые продукты. Застройщики тоже предлагают лояльные условия и богатый инструментарий для приобретения жилья.
- Вероятно, уже к концу этого года мы будем наблюдать дефицит квартир в уже сданных новостройках. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону, и настанет день, когда у покупателей будет выбор квартир в строящихся домах, а в сданных спрос превысит предложение, - полагает первый вице-президент концерна "Сибирь" Дмитрий Червов.
Эксперты рынка уверены, что для привлечения клиентов застройщики "выпустят" свои лучшие предложения. При этом, подчеркивает Владимир Литвинов, квартиры-студии останутся в прошлом, ведь площадью в четырнадцать-двадцать "квадратов" вряд ли кого привлечешь. Тем более рынок ими перенасыщен.
В "Сибакадемстрое" отмечают повышенный спрос на компактные двух- и трехкомнатные квартиры. Формируется интерес на промежуточные форматы квартир повышенного функционала - так называемые "двухтрешки" (квартиры с кухней-гостиной и двумя спальнями) и трехкомнатные квартиры с потенциалом четырехкомнатных. Но и однокомнатные по-прежнему востребованы.
- Два года назад был активный спрос на квартиры-студии, потом резкий откат в сторону квартир большей площади. Сегодня спрос на студии возвращается, и, конечно, мы учитываем этот фактор при проектировании новых объектов, - утверждает Михаил Постников из "Вира-Строй".
По словам Эдуарда Ляхова, на квартиры-студии в определенной локации есть отложенный спрос. Их покупают как родители для своих детей-студентов, так и взрослые пары, рассчитывающие сдать квартиры в аренду и сохранить таким образом свои сбережения. Мэрия Новосибирска в последние годы делает ставку на развитие комплексных площадок городской застройки. При этом особенно ценится инфраструктура рядом с домом, и данным критерием покупатель все больше руководствуется при выборе нового жилья.
- Учитывая, что в центре города не осталось площадок для застройки, появился интерес к отдаленным районам. Однако развивать их нужно сбалансированно, - отмечает Динар Зарипов.
Застройщики таких территорий привлекают клиентов ценовыми предложениями, соотношением "цена - качество", а также дополнительными опциями, например, в виде рядом расположенных зеленых массивов.
- Покупатель давно голосует рублем за комплексный подход в строительстве: он хочет приобрести не столько квадратные мет-ры, сколько образ жизни - социальную и коммерческую инфраструктуры, благоустроенные дворы. Немаловажным фактором в последнее время стало соседство и постпродажный сервис - качественные услуги УК, - отмечает Михаил Постников.
Дмитрий Червов также утверждает, что строители все чаще предлагают оптимальное сочетание цены и качества, когда в домах выполнена улучшенная отделка холлов, установлены современные лифты, камеры видеонаблюдения. Однако без поддержки определенных сегментов застройщикам будет сложно держать рынок в равновесии. Прежде всего, уверен Владимир Литвинов, нужны дороги и коммуникации.
- Сейчас очевидно, что город не успевает развивать инфраструктуру, строить достаточное количество дорог, социальных объектов. Определенно хороший долгосрочный эффект имела бы государственная поддержка в части развития и подготовки территорий, предназначенных для застройки, обеспечения их всей необходимой инфраструктурой - дорожными и инженерными сетями, объектами социального назначения. Снижение затрат самих застройщиков на эти работы привело бы также к уменьшению стоимости квартир для конечного потребителя, позволило бы большему числу горожан улучшить свои жилищные условия, - предполагает Динар Зарипов из "Сибакадемстроя".
- Отрасль нуждается в поддержке. И дело не только в помощи непосредственно застройщикам, сколько в сохранении отрасли, объемов строительства, тренда на развитие и увеличение объемов вводимого жилья. Важно не мешать рынку и застройщикам постоянными изменениями, ужесточениями законодательства, - убежден Постников.
На его взгляд, положительную роль сыграла программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам. В свое время был эффект от так называемой губернаторской программы - с 2009 года в течение нескольких лет она серьезно поддерживала просевший во время кризиса рынок.
- Подобные программы стали бы отличным катализатором всех процессов на строительном рынке - спрос на недвижимость дает и рабочие места, и обеспечивает работу подрядчиков, - отмечает руководитель "Вира-Строй".
- В поддержке нуждается не столько строительная отрасль, сколько покупательский спрос в целом. Если государство поможет определенным категориям граждан, молодым семьям, частным предпринимателям и создаст для них условия, в которых они смогут чувствовать себя уверенно в средне- и долгосрочной перспективе, это "по касательной" скажется и на нашей отрасли тоже, - уверен Динар Зарипов.