Что изменится для дольщиков после создания компенсационного фонда
Никита Евгеньевич, в чем заключаются основные новации, которые были внесены в 214-ФЗ?
Никита Стасишин: Самое основное нововведение заключается в том, что начнет работать Фонд защиты дольщиков, который будет под контролем государства. Сегодня за счет средств дольщиков возводится около 120 миллионов квадратных метров недвижимости. Почти 6300 компаний-застройщиков при возведении многоквартирных жилых домов привлекают средства граждан. Ведь не секрет, что на стадии котлована приобретать квартиру более выгодно, чем в уже построенном доме. И строительным компаниям нужны инвестиции, ведь лучше привлекать средства граждан, чем банковские кредиты под 15 процентов годовых. И наша задача такие вложения населения максимально обезопасить, сделать рынок долевого строительства прозрачным и понятным для всех игроков.
Создание компенсационного фонда - это принципиально новый механизм обеспечения гарантий законных прав и интересов участников строительства. Он предусматривает возможность не только возмещения, но и, что самое главное, возможность достроить дома и передать гражданам оплаченные ими квартиры. Одна из последних поправок в законопроект касалась преобразования фонда из некоммерческой организации в публично-правовую компанию. А это означает полную прозрачность всей деятельности организации, открытость перечисляемых в фонд средств перед всеми контролирующими органами, в том числе Счетной палатой (это было одним из замечаний на парламентских слушаниях). Необходимо "обелять" рынок, компании должны показывать свою финансовую отчетность, быть прозрачными, по сути, как банки.
Когда говорите о прозрачности, что вы ждете от строительных компаний?
Никита Стасишин: Прежде всего компании-застройщики должны сдавать отчетность по МСФО, показывать свою бухгалтерию, как и на что тратятся деньги дольщиков. К сожалению, таких абсолютно "чистых" застройщиков сейчас можно насчитать не больше пяти - семи в стране. Но мы сделаем все, чтобы те компании, которые решили привлекать средства граждан, были максимально открыты, прозрачны для всех служб, потому что они используют деньги граждан. Чтобы не было мухляжа и чтобы у нас не появлялось впредь новых обманутых дольщиков.
Фонд защиты дольщиков будет работать иначе, чем АСВ? Его задача найти возможности, чтобы достроить проблемные объекты?
Никита Стасишин: Вот именно. И мы заинтересованы в этом. Что сегодня важнее людям: денежные выплаты или квартира? Мне кажется, что все-таки второе.
Сколько застройщики должны будут отчислять в Фонд дольщиков? И насколько до конца года вырастет цена квадратного метра жилья?
Никита Стасишин: Фонд будет наполняться за счет обязательных отчислений застройщиков. Установленная планка в 1,2 процента от цены договора долевого участия это не постоянная величина, она будет действовать на переходный период до 1 июля 2018 года. Такой размер отчислений установлен по аналогии с действующими страховыми тарифами для застройщиков.
Что касается опасений по поводу роста цены квадратного метра, то смею вас заверить - она не вырастет вообще. Потому что это средний процент страхования, который есть сейчас на рынке.
Проблему дольщиков пытаются решить уже много лет. Почему, на ваш взгляд, система страхования ответственности застройщиков не оправдала себя?
Никита Стасишин: Страхование не сработало. Банкротства по прежнему идут. Более 70 процентов страховых сборов приходилось всего на три страховые компании, что и вызвало определенные риски.
Что-то пошло не так?
Никита Стасишин: Договора так составлены, что пострадавшие еще не получили деньги. Или просто еще не пришло время для выплат, как нам говорит ЦБ.
А проблемы тех дольщиков, которые уже существуют, новый фонд будет решать?
Никита Стасишин: Не будет.
А как быть с 45 тысячами уже существующих обманутых дольщиков?
Никита Стасишин: Есть реальный механизм, которым могут воспользоваться субъекты РФ. Теперь при процедуре банкротства можно оформить дом как объект незавершенного строительства. Минстрой рассмотрит кандидатуру будущего застройщика, можно ли ему передать объект. После этого наше ведомство подготовит заключение в Арбитражный суд. Для арбитражного управляющего в суде этот документ является достаточным основанием для передачи объекта другому застройщику.
Кроме того, через АИЖК можно передать субъектам земельные участки, находящиеся в федеральной собственности. В свою очередь региональные власти, признавая эти проекты масштабными инвестиционными проектами, смогут бесплатно предоставлять эту землю как компенсацию за те затраты, которые понес новый застройщик, если он объявил себя банкротом.
Можно и договориться, как практикуется в Подмосковье, там компании перекупают объекты, если есть свободные участки.
Минстрой подготовил поправки к 214-ФЗ, согласно которым покупатели дорогих квартир сами будут нести риски за несданный дом. Это так?
Никита Стасишин: Необходимо понимать, что на самом деле не так много людей, которые вкладывают деньги в элитное жилье, которое возводится преимущественно в Москве и в Питере. То есть где цена превышает 500-600 тысяч за квадратный метр и общая площадь таких апартаментов превышает 100 квадратных метров. Покупатели такого жилья не берут ипотеку, не копят полжизни на квартиру, у них все в порядке. Своими поправками в 214-ФЗ мы попытались обеспечить сохранность сбережений именно тех людей, которые вкладывают в стандартное жилье, где площадь квартир меньше 100 метров. А покупатели элитки должны быть изначально готовы к рискам, если что-то случится с застройщиком.
С 1 июля изменились требования к размеру уставного капитала застройщиков. Кто определяет, какой должен быть размер уставного капитала для каждой компании?
Никита Стасишин: Все зависит от "весомости" проекта. Минимальный объем уставного капитала - 2,5 миллиона рублей, максимальный - 500 миллионов. За этим будет следить контролирующий орган, выдавая заключение о соответствии или несоответствии застройщика всем финансовым требованиям.
После отмены госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок некоторые высказывали опасения, что ипотека станет недоступной для большинства граждан. Сейчас же наблюдаем, что ставки по ипотеке постепенно снижаются. А спрос на ипотеку растет?
Никита Стасишин: Ипотека стала доступнее. Ипотечные ставки сегодня варьируются в различных банках от 10,4 до 10,1 процента. И до конца этого года, как ожидается, будут еще снижены. Спрос также растет вслед за снижением ставок.
Глава минстроя на одной из конференций говорил о том, что необходимо строить жилье комфорт-класса с готовой отделкой. Это реально?
Никита Стасишин: Действительно, есть такая идея сдавать вновь возводимое жилье уже с отделкой. Это можно начать со стандартного жилья, к примеру, в рамках комплексного освоения территорий, чтобы новые дома предлагались как с отделкой, так и без, потому что у людей все-таки должен быть выбор. Это достаточно серьезная задача, и самое главное - не перегнуть палку. Некоторые застройщики уже сейчас принципиально строят дома с отделкой.
Минстрой планирует эти нормы как-то зарегламентировать?
Никита Стасишин: Будут зарегламентированы, мы занимаемся этим вопросом. Собираемся заказать исследование, чтобы понять, насколько окажется приемлем этот формат для потребителя. А пока вместе с застройщиками смотрим, как это эффективно, правильно, качественно и недорого внедрить.