Дольщиков в регионах ЦФО защитят от нерадивых застройщиков
Альтернативная квартира
Поправки уже вступили в силу, но реально закон заработает к ноябрю. Потребуется время для создания компенсационного фонда. Такой инструмент для защиты участников долевого строительства жилья введут по всей стране. Если раньше застройщики страховали свою ответственность или получали банковскую гарантию, то теперь их обяжут отчислять в фонд 1,2 процента от каждого договора долевого участия.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень сравнил этот механизм с работой Федерального агентства по страхованию вкладов. Напомним, что оно гарантирует возврат части вкладов клиентам "лопнувших" банков. Так и здесь - если застройщик не исполнит обязательства, то "раскупорят" компенсационный фонд.
Обманутые клиенты смогут выбирать, получить ли им компенсацию или найти компанию для завершения строительства. По мнению специалистов, компенсация может оправдать себя на начальной стадии. Если стройка близка к завершению, то выгоднее вложить средства в продолжение работ. К тому же компенсировать будут стоимость не более 120 квадратных метров жилья. Если клиент заключил договоры на строительство нескольких квартир в одном доме и с одним застройщиком, то ему возместят затраты по одному договору. Дольщикам надо это учитывать. Компенсации будут рассчитывать по стоимости квадратного метра на первичном рынке. Данные по каждому региону предоставит Росстат.
- Проблема давно вышла за рамки субъектов РФ, - уверен губернатор Смоленской области Алексей Островский. - Каждый регион решал ее самостоятельно, исходя из финансовых возможностей и разрабатывая собственные механизмы для помощи людям в рамках существующего правового поля.
К слову, сейчас в области признаны проблемными четыре недостроя. Договоры участия в долевом строительстве там заключили 327 граждан. Из них 153 включены в региональный реестр обманутых дольщиков. Тем, кто попал в этот список, пытаются помочь всеми способами.
Так, компаниям предлагают под возведение многоэтажек участки в льготную аренду без проведения торгов. Взамен они обязаны выдать квартиры обманутым дольщикам. Пришлось внести поправки в региональное законодательство, но они себя оправдали. На днях одна из компаний приступила к проекту, взяв обязательство в 2018 году выдать квартиры 63 дольщикам.
- Получение альтернативного жилья - наиболее оптимальный путь решения этой проблемы, - уверена Наталья Кубарева, представитель участников долевого строительства из Гагарина. - В области создана рабочая группа, которая предоставляет всю информацию дольщикам.
Откуда не ждали
Пока единый механизм не заработал, дольщикам приходится использовать любые возможности для защиты своих прав. Одним из самых эффективных инструментов стало обращение в суд. Во многих регионах клиенты завалили застройщиков исками. Их обманывают не только разоренные фирмы. Есть и внешне благополучные, которые затягивают сроки сдачи жилья. Они "перекидывают" деньги с объекта на объект, создавая "пирамиды".
Тревожная тенденция: претензии начали предъявлять не только частным, но и государственным компаниям. Так, в Орле разгорелся скандал вокруг строительства двух многоэтажек на улице Панчука. Это будут дома с квартирами экономкласса. Землю в аренду от государства получило Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), учрежденное областной администрацией.
Оно нашло подрядчика, заключило договоры долевого участия, но в срок дома сданы не были. По поручению губернатора Вадима Потомского АИЖК проверила контрольно-счетная палата. Итогом стало возбуждение уголовного дела на главу агентства, который уже более полугода находится в СИЗО, - деньги из кассы предприятия исчезли. Потому и дома не были достроены.
Областные власти утверждают, что сейчас ситуация взята под контроль: дома достроят, ключи начнут выдавать в конце года, а последние квартиры сдадут в 2018 году. Но этот пример показал, что от неприятностей не "застраховано" даже госпредприятие.
- Заложниками ситуации стали около 200 орловцев, принявших участие в строительстве домов на улице Панчука, - сообщил региональный омбудсмен Александр Лабейкин. - Дольщики оказались обмануты по срокам сдачи объектов и начали подавать иски о взыскании неустойки. Часть из них АИЖК убедило заключить мировое соглашение, чтобы дело не дошло до банкротства компании.
Снесут "пирамиды"
Проверка обращений обманутых дольщиков в ближайшее время пройдет по всей стране. Проведут ее прокурорские работники по поручению президента. Предыдущие проверки показали, что жалоб стало меньше, но остроты проблема не потеряла.
- Оставлять один на один обманутых дольщиков с застройщиками неправильно, - считает первый вице-спикер Орловского облсовета народных депутатов Михаил Вдовин. - Людей нужно защищать, и региональная власть не должна дистанцироваться от проблемы.
Отныне застройщик сможет получить лишь одно разрешение, чтобы не возникали жилищные "пирамиды". Заработает правило "один застройщик - один проект". Это означает, что каждый объект будет оформлен в проектную компанию. Их количество не ограничено, в проект можно включать несколько домов. Но каждый должен быть обеспечен реальными деньгами.
Ранее вступили в силу другие поправки в федеральный закон. Так, с 1 января 2017 года застройщиков обязали вести сайты и публиковать полную и оперативную информацию о каждом объекте долевого строительства. Также введен механизм привлечения средств дольщиков через специальные счета в банках. Но этого оказалось мало.
Новые поправки ужесточат требования к застройщикам, в частности - к наличию собственных средств и уставному капиталу, который должен быть оплачен полностью. Вероятно, это скажется на небольших компаниях, которые строят дома в основном за счет дольщиков. Крупным девелоперам дополнительные требования хлопот не принесут.
Закон также установит конкурсные процедуры для компаний, которые изъявят желание достроить проблемные объекты. Им больше не придется договариваться с властями регионов. А чиновникам не надо будет жертвовать землей. Застройщик получит средства компенсационного фонда после победы на конкурсе. Кроме того, заработает единая государственная информационная система со сведениями обо всех недостроенных долевых объектах.
В Воронежской области завершается работа с обманутыми дольщиками, которые не дождались квартир во время предыдущего экономического кризиса. В реестре осталось 25 человек, причем половина из них заявила о своих нарушенных правах только в 2015 году. Готовится документация для аукциона по привлечению инвестора, который обеспечит пострадавших дольщиков жильем за счет бюджета. В 2016 году квартиры в Воронеже по этой схеме получило 20 горожан.
Несмотря на заметное "проседание" отрасли, власти не ожидают массового невыполнения обязательств со стороны застройщиков.
- За первое полугодие в регионе было сдано 400 тысяч квадратных метров жилья - на 35 процентов меньше, чем за шесть месяцев 2016 года. В Воронеже объем ввода составил 55 процентов к уровню прошлого года. Но я бы не назвал это глубоким кризисом, - сообщил "РГ" руководитель департамента строительной политики Олег Гречишников. - С 2008 года у строителей было много тяжелых периодов, сейчас обвала нет. Просто покупательная способность населения снизилась.
Некоторый толчок к росту продаж может дать снижение ипотечных ставок.
Средневзвешенный показатель с начала года снизился до 11,47 процента. К началу 2018-го в регионе собираются опустить ставку до 6,5-7 процентов для льготных категорий населения (в частности, молодых и многодетных семей) в рамках совместной программы с Агентством ипотечного жилищного кредитования. Ее условия пока не утверждены.