Воронежских фермеров лишили участков, выданных в пожизненное владение
Неразменные гектары
Мать пятерых детей Любовь Клопова стала фермером в 1992-м. Ей выделили 20 гектаров пашни на территории совхоза "Рогачевский". Глава района издал постановление, директор хозяйства и руководитель сельсовета показали поле. Составили акт с отметкой: "Границы земельного участка в натуре главой К(Ф)Х были приняты, ясны и понятны". Клопова обрабатывала свои гектары два десятка лет, платила налоги, писала отчеты об урожаях, получала поощрения от чиновников…
В июне 2017-го за прополотые и окученные посевы подсолнечника ее чуть не оштрафовали. Кто будет его обмолачивать в сентябре - неизвестно. Потому что Любовь Владимировна, по мнению чиновников, заняла землю самовольно.
Дома у нее хранится бумажная копия кадастровой карты района, запрошенная в архиве несколько лет назад. "Вот смотрите: К(Ф)Х Клопова Л. В.", - указывает женщина. Но тот же самый участок в 2013 году умудрились выделить из бывших совхозных земель в качестве паев, сформировать, поставить на кадастровый учет и продать. С новым собственником у Клоповой тяжба в суде.
- Земли, которые выдавались для организации крестьянских (фермерских) хозяйств, изначально не были паевыми. Членам колхозов и совхозов тогда предоставили землю в общую долевую собственность (по 4,5 гектара - у меня даже список дольщиков есть). А что осталось, за вычетом земель поселений и различных организаций, - зачислили в фонд перераспределения. Из него уже оделяли нас. В постановлении районной администрации 1992 года значится 61 фамилия будущих фермеров. Каждый получил от десяти до 20 гектаров в пожизненное наследуемое владение, - пояснила Клопова. - Каким образом участки, уже не принадлежавшие совхозу, могли быть выделены пайщикам?.. Я обрабатываю это поле, не таясь, уже невесть сколько времени. И тут со мной начинают судиться люди, которые приобрели его у дольщиков и, видимо, хотят просто выгодно реализовать.
У нового владельца оформлен паспорт на участок с другим кадастровым номером, чем у Клоповой. Но Любовь Владимировна в 2005-м поставила землю на учет без границ, так право собственности и зарегистрировали. А ее нынешние противники сразу провели межевание. И когда она попыталась утвердить границы своего поля, выяснилось, что это невозможно: аккурат на его месте уже значилась чужая собственность. В 2017-м эфемерным оказалось и само право пожизненного владения.
- В том давнем постановлении райадминистрации было указано, что она обязуется до 15 апреля 1992 года провести землеустроительные работы по ограничению участков в натуре и выдать главам К(Ф)Х государственные акты на пожизненное наследуемое владение. Нам выписали документы не на официальных бланках - без герба. У новоусманского фермера Михаила Землякова, который получил свой надел годом раньше, на аналогичной бумаге помечено - мол, она выдается в связи с тем, что бланков гособразца на данный момент нет, и будет заменена. Так нам ничего и не заменили, - рассказала Любовь Клопова.
Сегодня закон гласит, что акт на пожизненное владение равнозначен записи в ЕГРП, если соответствует форме, утвержденной в 1991-м Советом министров РСФСР…
Следы теряются
Похожая ситуация сложилась с землями еще нескольких К(Ф)Х, созданных здесь четверть века назад. Михаил Земляков, например, обнаружил, что часть его земли вошла в поселок:
- Административные границы передвинули, по-моему, для того, чтобы "освободить" лакомый кусочек у реки - там лес, рядом дорога, можно турбазу или дачи сделать. Раньше это были земли поселения, а теперь - сельхозназначения. Мои же гектары теперь в составе Волны-Шепелиновки. Я получил участок в пожизненное наследуемое владение до 1997 года и не обязан был в какие-то заданные сроки регистрировать его в собственность. Но такое ощущение, что очень дальновидные люди смотрят по публичной кадастровой карте, где в районе не оформлены в границах земли - чтобы ими воспользоваться…
Фермера Василия Аксенова огорошил заявлением сосед: мол, я твой участок выкупил, ты на него больше не заезжай.
- Не пустили меня сеять, и все, - развел руками Василий Иванович. - Хотя документов о том, что имеют право на мою землю, не показали. Я обратился в прокуратуру, оттуда жалобу перенаправили в облправительство, спустили в район, оттуда в полицию… Участковый в этих делах и подавно не разбирается. Осенью, чую, война у нас будет. В администрации района сказали: "Накладка вышла". Главное, благодарностей за все эти годы вручили - кучу. А землю увели. Соберу, наверное, эти грамоты и сдам главе.
В департаменте имущественных отношений региона Аксенову подтвердили, что участки для К(Ф)Х предоставлялись из земель запаса или фонда перераспределения и что право наследуемого владения, приобретенное до введения Земельного кодекса, за фермерами сохраняется, но подлежит переоформлению. Для этого нужно провести кадастровые работы по установлению границ, получить межевой план и с ним обратиться в управление Росреестра, а затем в суде защищаться от самовольного занятия. Однако, констатировали чиновники, на том же месте расположен участок ООО "Русь", которому выделили доли из земель колхоза (в 2012-м на них зарегистрировано право общей долевой собственности)! Каким образом это поле могло числиться в 1992 году в землях запаса или перераспределения, а спустя 20 лет - в собственности пайщиков, загадка. Но нетрудно предположить, что при попытке установить границы перед Аксеновым возникнет то же препятствие, что перед Любовью Клоповой. Выделить одну и ту же землю разным лицам, получается, можно - но зарегистрировать ее в кадастре уже никак нельзя.
Юрий Жуков обрабатывает 20 гектаров, выделенных из земель ПТУ. В Его участок "попал" в состав более крупного надела (100 гектаров), который власти отдали арендатору - другому фермеру. На 49 лет. Правда, тот за пользование землей долго не платил, что признали и местные чиновники. Но от идеи перераспределить эти сто гектаров не отказались. Обеспокоенный Жуков стал запрашивать в архиве документы, которые администрация района обязывалась выдать ему в далеком 1992-м.
- Государственный акт на пожизненное наследуемое владение с приложением плана земель на мое имя "на хранение не поступал". Регистрационные карточки на К(Ф)Х - тоже, - цитирует ответы Юрий Николаевич. - Мы с коллегами по несчастью заказывали межевание. Но чиновники не подписали межевые планы, сделанные нам инженером. Между тем в Росреестре мне сообщили, что для разрешения вопроса со своими 20 гектарами я должен оформить их на себя в границах - отделить от остальных 80.
К сожалению, подобные ситуации встречаются достаточно часто, констатировал управляющий партнер консалтинговой группы "Дивиус" Иван Гусев:
- Граждане считают выданные им 20 лет назад документы надлежащим подтверждением права собственности. Это действительно так, но с некоторыми ограничениями. Ограничения заключаются в том, что если отсутствуют карты с обозначением границ выделенного участка, то кроме как со слов, установить его границы не предоставляется возможным. А участок, границы которого не установлены в электронных координатах, всегда выглядит лакомым куском для любителей легкой наживы. Сразу возникает желание расширить границы населенных пунктов, чтобы потом получить эту землю у муниципалитета или, наоборот, уменьшить границы населенного пункта и размежевать земли в счет паев. Самые интересные подобные баталии развернулись на территории Рамонского района в границах одного из бывших колхозов. Там тоже, земля была выделена сельхозпроизводителю, но после расширения границ населенного пункта часть ее перешла муниципалитету, который распорядился территорией по своему усмотрению. Фермерам необходимо оспаривать постановку земельных участков на кадастровый учет и лишь только после этого устанавливать координаты своего.
Закон предусматривает такое понятие, как приобретательная давность: если человек открыто, непрерывно и добросовестно пользуется участком более 15 лет, на основании этого можно установить право на него через суд. Но и здесь есть нюанс: земля не должна находиться в публичной собственности, подчеркнул Гусев.
Пользуясь расположением
Коллизия в Новоусманском районе приобрела особую остроту на фоне разгоревшегося там скандала с "уводом" земель. Уголовное дело возбудили в СК по Воронежской области части 3 статьи 159 УК РФ (мошенничество). По мнению следователей, группа жителей при содействии местных чиновников причинила муниципалитету многомиллионный ущерб, похитив более десяти (по одной из версий - до сотни) участков. Их выделяли на льготных условиях - без очереди - инвалидам, а те почти сразу же продавали землю третьим лицам. Инвалиды, по-видимому, были введены в заблуждение и могли получать за посредничество чисто символические суммы.
В администрации Новоусманского района и в квартирах подозреваемых прошли обыски, на два месяца в СИЗО отправлена дочь главы района Любовь Овчинникова. Санкция, по которой возбуждено дело, предусматривает наказание в виде лишения свободы сроком до шести лет.
Пристальное внимание к земельным отношениям в соседних с Воронежем районах - Семилукском, Новоусманском и Рамонском - приковано с июля. Тогда губернатор Алексей Гордеев заявил, что местные жители часто жалуются на нарушения в сфере оборота участков, которые порой происходят с привлечением административного ресурса.
Добавим, что жалобы на распределение земель поступают и из Каширского района, который также граничит с областным центром. Там бывали случаи, когда одно поле оказывалось в аренде у двух хозяйств. "РГ" сообщала о казусе с землей, на которой трудился покойный фермер Виктор Красиков. Прошлой осенью он, будучи тяжело больным, не успел продлить договор с администрацией. Через несколько дней после похорон вдова узнала, что участок сдан другому. Все попытки вдовы вернуть поле хотя бы на сезон, чтобы "отбить" вложения, окончились неудачей.
Елена Перегудова, руководитель управления Росреестра по Воронежской области:
- Каждое второе обращение ко мне на личном приеме связано с земельными спорами. Напомню, с 2006 года действует так называемый закон о "дачной амнистии", который позволяет поставить на кадастровый учет участок без определения границ и зарегистрировать право на него. Однако разработан законопроект, согласно которому без межевания эти процедуры станут невозможны. Есть основания думать, что закон заработает в ближайшие полгода. И тогда распорядиться участком, поставленным на учет по "дачной амнистии", удастся только после установления его границ и площади. А это процесс традиционно болезненный. Граждане, которые захотят распорядиться своими участками, должны будут обращаться к кадастровым инженерам для проведения работ по межеванию и внесения изменений в Единый госреестр. И может случиться так, что из-за перегрузки инженеры сдвинут сроки выполнения работ, поднимут цены на свои услуги. Хотелось бы этого избежать. В Воронежской области в границах зарегистрировано менее половины от общего количества земельных участков. Поэтому, когда упомянутый мной закон вступит в силу, многие собственники могут столкнуться с ограничениями по обороту земельных участков. Стоит позаботиться о межевании заранее.
В 2017 году прокуратура выявила немало нарушений земельного законодательства, связанных с предоставлением в регистрирующие органы подложных документов при приобретении прав. Материалы о казусах в Воронеже и Рамонском районе были направлены в органы предварительного расследования. После проверок удалось привести в соответствие с законом приказы регионального департамента имущественных и земельных отношений, где необоснованно устанавливались повышенные (порой более чем на 200 процентов) арендные ставки за пользование участками на территории некоторых муниципалитетов. В Каширском районе ставки, напротив, занижались. В ряде случаев договоры аренды заключались при отсутствии сведений о местонахождении объектов. В Петропавловском районе не соблюдали предусмотренные законом сроки аренды. В Кантемировском - не публиковали, как положено, извещения о предстоящем предоставлении земель. В Новоусманском - не принимали обязательное решение о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора участка.