Поделиться
Оценивать качество управления многоквартирными домами (МКД) специалисты фонда начали с 2011 года. Тогда заработал всероссийский портал "Реформа ЖКХ". Он является официальным ресурсом по раскрытию информации управляющими организациями. УК, товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы обязаны публиковать там отчеты. На основании представленных ими данных и был проведен анализ.
Рейтинг возглавили Ненецкий автономный округ, Псковская область, Красноярский край, Брянская и Оренбургская области.
- Опубликованы данные о деятельности 46700 организаций, управляющих 722178 домами, - сообщили в управлении внешних коммуникаций и связей с общественностью Фонда ЖКХ. - Согласно результатам, 57,3 процента площади многоквартирных домов находится в управлении организаций с оценками четыре звезды и выше.
Кстати, пять звезд дают за балл свыше 80. Средний балл по России составил 38,9, а максимальный - 88,5. Для сравнения: Брянская область имеет средний балл 48,8. Это позволило ей занять первое место в ЦФО. Десятку лучших замкнула Калужская область с результатом 45,2 балла. 13-е место и третье в ЦФО занял Курск, получивший 44,2 балла. Аутсайдерами стали Костромская (73-е место), Тамбовская (74-е) и Ярославская (78-е) области.
В каждом регионе участие в мониторинге приняло разное количество УК. Но на оценке это не сказалось, уверяют эксперты.
- Положительным результатом стал уход с рынка управления неэффективных организаций - около 10 процентов компаний, действовавших до введения обязательного лицензирования, - считает глава Государственной жилищной инспекции Брянской области Сергей Хоменков. - Кроме того, уже более полугода наблюдается процесс перехода домов под управление новых компаний, выбранных общими собраниями собственников.
По его словам, это говорит о пусть и зарождающейся, но действенной конкуренции. У жильцов появился реальный выбор - они вправе отказаться от услуг компании, которая их не устраивает. Присмотреть новую можно на портале "Реформа ЖКХ". Каждая УК имеет собственный рейтинг. Обыватель вполне может судить так: чем меньше на компанию поступило жалоб, тем выше ее балл.
К слову, в Брянской области в текущем году началось внедрение стандартов качества управления многоквартирными домами. Основные критерии: время реагирования на обращения граждан, расширенный перечень работ и сроки их выполнения. В правительстве области уверены, что это позволит повысить уровень работы УК и сделать их "клиентоориентированными".
- Обязанность соблюдения стандарта будет лицензионным требованием, - пояснил Сергей Хоменков. - При его нарушении управляющую компанию могут лишить лицензии или права управлять соответствующим домом.
Реестр лицензий размещен на сайте государственной информационной системы ГИС ЖКХ. Ознакомиться с ним может любой желающий. Считается, что это делает сферу ЖКХ прозрачной и более подконтрольной гражданам. Однако, даже несмотря на высокие оценки, до порядка еще далеко. Так, по данным облпрокуратуры, в первом полугодии в сфере ЖКХ выявлено около 1000 нарушений. Некоторые связаны с коррупцией.
- Например, одна управляющая компания в Бежицком районе пыталась выгодно "купить" доходный многоквартирный дом у другой УК, - рассказал начальник отдела по надзору за исполнением законодательства о противодействии коррупции прокуратуры Брянской области Олег Андросенко. - Вторая сторона обратилась с заявлением в полицию.
Сделка прошла в ресторане под наблюдением оперативников. Директор УК передал коллеге 155 тысяч рублей - вознаграждение за "невоспрепятствование переходу многоквартирного дома под управление возглавляемой им компании". Его задержали и осудили. На днях пытавшегося "купить" дом директора приговорили к двум годам лишения свободы условно со штрафом в размере 1,55 миллиона рублей.
Выводы Фонда ЖКХ о том, что качество управления МКД постепенно растет, подтверждает статистика. Почти во всех регионах ЦФО в текущем году снизилось количество обращений. Так, в Брянской области стали реже жаловаться на протечки кровли, качество холодной воды и состояние подъездов. Но на прежнем уровне остались жалобы на плохое отопление и завышение платы за жилищно-коммунальные услуги.
В жилинспекции полагают, что свою роль сыграло взаимодействие с общественными организациями. Любопытную практику начали внедрять в Калуге. Активисты провели выездное заседание, темой которого стало качество управления домами. Пригласили директоров УК не только из Калуги, но и из других городов - Обнинска, Козельска и Бабынино. Продемонстрировали опыт внедрения новых технологий. Словом, это было практическое занятие, организованное на базе одной из самых эффективных УК.
Инновации выгодны, поскольку помогают сократить расходы на содержание дома. Чем они ниже, тем выше прибыль УК. Например, подсчитано, что теплоизоляция стен, технического этажа, кровли и перекрытий над подвалом с использованием плит из вспененного стекла и базальтового волокна снижает теплопотери до 40 процентов.
- Вопросы ЖКХ касаются любого, так как каждый из нас в той или иной мере является потребителем данных услуг, - считает руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ в Калужской области Татьяна Дроздова. - Выездное заседание полезно тем, что можно получить практические навыки - посмотреть, какие инновации следует внедрить и как правильно управлять домом.
Участников заинтересовала, казалось бы, очень простая форма обратной связи - ящик для сбора предложений. Подобные приемы используют госведомства, но частные компании предпочитают официальную переписку с жильцами. Зачастую это приводит к спорам. Обычный ящик, в который можно опустить послание, как выяснилось, способен помочь в решении проблем без судов и проверок.
- Управляющая компания должна обеспечивать необходимый уровень комфорта, - продолжает Татьяна Дроздова. - Но многое зависит от инициативы и контроля со стороны самих жильцов, их внимания к договору с управляющей компанией. Примеры добросовестно работающих организаций в Калуге есть. Об этом нужно рассказать другим.
Орловскую область также включили в список регионов, в которых большую часть площади МКД обслуживают компании с оценкой четыре и пять звезд, хотя она заняла лишь 58-е место со средним баллом 35,7. Произошло это на фоне очередного конфликта - жители Орла начали массово жаловаться на завышение жилищных тарифов. Ранее горсовет народных депутатов повысил тариф на текущий ремонт и содержание общего имущества на 15 процентов. Власти удовлетворили просьбу управляющих компаний, которые сетовали на убытки. Дело в том, что жилищные расценки не изменялись с 2013 года. С 1 июля тариф вырос с 12,61 до 14,42 рубля за один квадратный метр благоустроенной квартиры в доме с лифтом, центральным горячим водоснабжением, ванной и природным газом. В среднем плата за квартиру площадью 52 квадратных метра должна была увеличиться на 94,54 рубля. Однако возросла на 200 и более рублей.
- Практически все управляющие организации необоснованно включили в тариф работы, которые не проводятся или не предусмотрены с учетом степени благоустройства домов, - сообщил глава орловской жилинспекции Анатолий Гаращенко. - В частности, это техобслуживание, техосмотр и аварийное обслуживание автоматизированных систем коммерческого учета энергоресурсов.
Также в счета начали включать работы по удалению наледи и сосулек с плоских крыш. Тем более удивительно, что сделали это летом. Некоторые УК выставили счета за завоз песка в детские песочницы, которых во дворах нет. Подобные хитрости привели к росту счетов на 60-70 процентов. Две компании начислили плату за техобслуживание узлов учета и систем автоматического регулирования, исходя из их общего количества в доме.
- Тариф за указанные работы применяется вне зависимости от числа узлов учета, - пояснил Анатолий Гаращенко. - В итоге расчет жителям за данные услуги проведен управляющими организациями с увеличением в два-три раза.
По итогам проверок было выдано 73 предписания о перерасчете платы за жилье. Большинство требования выполнили. Однако и тут не обошлось без скандала.
Повторная проверка показала, что перерасчет провели некорректно. Например, "забыли" исключить площадь лифтовых шахт и машинных отделений, оставив в счетах лишние квадратные метры. В ряде случаев перерасчет выполнили на основании неких справок кадастровых инженеров. Хотя считать положено по данным технического паспорта многоквартирного дома. Уловка не прошла - заведено около 60 административных дел на работников управляющих компаний, допустивших нарушения. Несмотря на угрозу штрафа, некоторые УК отказались исполнить предписания. По их мнению, повышение платы законно.
- Постановление администрации Орла ранее не включало отдельные виды работ по содержанию и текущему ремонту жилого помещения, - пояснила их позицию юрисконсульт одной из компаний Юлия Баурина. - Новым постановлением они были включены в перечень тарифицированных работ. Следовательно, увеличение платы произошло в результате добавления новых видов работ в зависимости от категории домов.
УК настаивают на том, что действовали по закону, и готовы отстаивать свое мнение в судах. За всем этим забылось главное - размер платы за содержание и текущий ремонт жилья не регулируется государством. Ее величина должна устанавливаться решением общего собрания собственников помещений в МКД. И только если они этого не сделали, управляющие компании вправе применять муниципальные расценки.
Однако многие горожане об этом не знают. По сути, УК навязывают им более выгодные для себя тарифы мэрии. Подобные нюансы не указываются в отчетах управляющих организаций. Вот они и хватают "звезды с неба".
Иван Полуэктов, прокурор Орловской области:
- В 2017 году прокуроры пресекли многочисленные нарушения со стороны компаний при управлении многоквартирными домами и установлении тарифов на услуги ЖКХ. Всего выявлено более 500 нарушений законодательства и внесено свыше 300 актов прокурорского реагирования. К дисциплинарной и административной ответственности привлечено 174 человека. Также расследуются два уголовных дела, возбужденных по материалам прокурорских проверок.