Сибирские строители испугались нового закона о защите прав дольщиков
ФЗ-218 стал предметом серьезного обсуждения на круглом столе, организованном в августе в Москве. Тогда представители сибирских регионов отметили, что принятый документ вступает в противоречие не только с Градостроительным кодексом РФ, но и рядом других нормативных актов - к примеру, с федеральным законом о госзакупках (по оценкам юристов, эти противоречия распространяются на восемьдесят процентов положений ФЗ-218). А в Кузбассе, например, ни один застройщик не в состоянии выполнить новые требования.
- В законе немало непонятных моментов, но самое большое замешательство вызывает пункт о том, что застройщик имеет право возводить один объект в рамках одного разрешения, - подчеркнула в беседе с корреспондентом "РГ" президент СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович. - Это положение вступает в прямое противоречие с Градостроительным кодексом. Любая строительная компания, чтобы получать прибыль, в идеале должна иметь минимум три объекта - "на нуле", на середине строительства и на стадии ввода в эксплуатацию. Тогда компания может нормально функционировать и развиваться. По закону же можно строить только один объект, нельзя в это время браться за другие. А воспользоваться полученной денежной прибылью можно только после того, как будут выполнены все обязательства перед дольщиками. Но сегодня есть такое явление, как "квартирный рэкет". Некоторые дольщики могут годами не подписывать акты на приемку квартиры и таскать строителей по судам. Теперь вполне реальной становится ситуация, когда застройщик по завершении строительства распускает на неопределенный срок работников, поскольку ему надо будет решить все вопросы с дольщиками.
А что ждет крупные строительные компании, которые возводят целые микрорайоны? Что делать тем, кто одновременно строит одиночные объекты в разных частях города? Если прежде считались более надежными крупные компании, у которых есть и мощности, и многолетняя практика, то в условиях нового законодательства им придется дробиться. Конечно, гипотетически можно строить на собственные или заемные средства и реализовывать жилье через договор купли-продажи или создав ЖСК. Однако строительство считается рискованным бизнесом, и банки не горят желанием открывать ему кредитные линии. А собственных средств не хватает даже самым крупным компаниям края.
Строителей озадачили и многие другие положения. К примеру, на момент подачи проектной декларации на счете застройщика в уполномоченном банке должно находиться не менее десяти процентов от заявленной стоимости жилья. Что это значит на практике? Сейчас в Барнауле на Павловском тракте возводят три многоквартирных дома, каждый стоимостью 550 миллионов рублей. Получается, что с каждого дома надо положить на счет 55 миллионов. Все, кто работает с застройщиком - будь то генподрядчик или технический заказчик, - тоже должны держать счета в уполномоченном банке. У застройщика не должно быть задолженности по налогам, сборам и другим обязательствам. Ему нельзя привлекать никакие заемные средства кроме целевого кредита на строительство "долевки" и выпускать какие-либо ценные бумаги (к примеру, векселя) кроме акций. Он не сможет участвовать ни в комплексном освоении земельных участков, ни в развитии застроенных территорий.
Председатель правления Союза строителей и инвесторов Алтайского края Александр Мишустин высказал предположение, что новый закон подходит лишь крупным застройщикам из Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых других мегаполисов.
- А что делать другим? Компаниям, которые не успели проработать на рынке три года и построить суммарно десять тысяч метров квадратного жилья, вход на рынок будет закрыт, - отмечает Мишустин. - Проектного финансирования у нас нет. Во всяком случае, на Алтае ни одна компания не сможет спокойно открыть в банке кредитную линию под какой-то объект. Искать крупного инвестора тоже бесполезно. Для регионального строительного бизнеса нет иного механизма привлечения средств, чем работа с населением. Понятно, что ФЗ-218 принят на благо дольщиков. Но в таком виде он, в конечном счете, выйдет для людей боком. Ввод жилья резко снизится, возможности его приобретения сократятся и, соответственно, цены на квартиры вырастут.
В этой ситуации естественным союзником строителей может стать региональная власть, поскольку объем вводимого жилья и других объектов - один из основных показателей эффективности ее работы.
Руководитель компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов убежден, что ФЗ-218 принят под очень крупных игроков строительного рынка. А президент Алтайского союза предпринимателей Юрий Фриц уверен, что механизмов регулирования строительного рынка было вполне достаточно, и непонятно, зачем потребовался еще один закон.
Строителей тревожит скорость, с которой меняются правила игры на рынке. Например, 1 июля 2017 года вступил в силу закон об увеличении уставного капитала застройщиков в зависимости от объема ввода жилья, а уже 29 июля эта норма была отменена.
В августе в Совете Федерации прошло совещание, посвященное ключевым аспектам реализации ФЗ-218. В нем приняли участие представители строительных компаний. По поручению спикера Валентины Матвиенко, до 1 сентября отраслевое сообщество должно было направить свои замечания и предложения по данному закону. Предполагается, что в середине октября сенаторы рассмотрят этот вопрос.
Кстати
В советское время в понятие "стройка" входил весь новый микрорайон, и организация, которая его возводила, получала экспертизу и разрешение сразу на все объекты. Предприятия заключали договоры долевого участия с администрацией города и перечисляли ей необходимые для строительства денежные средства, а та, в свою очередь, проводила их через уполномоченный Стройбанк краевому и городскому заказчикам, которые нанимали подрядчиков. Стройбанк контролировал расходование денег. В конце года подводили итоги. При такой простой и достаточно эффективной схеме было понятно, кто за что отвечает.
С 1 июля этого года строительная компания не только должна входить в саморегулируемую организацию, но и иметь двух работников, включенных в Национальный реестр специалистов. К ним предъявляются жесткие требования - не менее десяти лет рабочего стажа и трех лет работы на инженерных должностях, высшее образование по определенным профессиям. Только они могут подписывать акты приема-передачи объектов и прочие важные документы. Что, опять-таки, противоречит другим законам - к примеру, требованиям Гражданского кодекса РФ, где право подписи остается за руководителем. "Новые требования привели к тому, что у нас выпадает серьезный блок руководителей и специалистов со среднетехническим образованием, которых на Алтае минимум треть от общего числа, - констатирует президент СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович. - Особенно острой эта проблема стала в сельской местности. В результате около семидесяти строительных организаций не подали нам заявки, поскольку не могут найти соответствующих специалистов. Есть давно и стабильно работающие компании, в которых руководитель имеет среднетехническое строительное образование и высшее, но не по строительной специальности (как правило, оно юридическое или экономическое). Теперь этого недостаточно".