Новости

13.09.2017 19:43
Рубрика: Экономика
Проект: В регионах

"Москва" не сразу строилась?

Верховный суд посмотрел на дом, выросший на границе с аэропортом, с полетной высоты
Участников рынка жилой недвижимости Тюмени, простых горожан взволновала судебная тяжба, на первый взгляд, нелепая. Новая высотка в квартале "Москва", возведенная близ аэропорта, фактически оказалась под угрозой сноса. Законность ее строительства оспаривала крупная авиакомпания. Власти утверждали: иск - недоразумение, юридический казус, ведь в свое время девелопер получил полный пакет разрешительных документов, все правила и обязательства выполнил. Расставила акценты коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ.
 Фото: Анатолий Меньшиков/РГ Дом квартала "Москва" и детская площадка в полусотне метров от вертолетной стоянки Плеханово. Фото: Анатолий Меньшиков/РГ
Дом квартала "Москва" и детская площадка в полусотне метров от вертолетной стоянки Плеханово. Фото: Анатолий Меньшиков/РГ

В мотивировочной части определения ВС, в частности, указывается, что суды обязаны выяснять и учитывать наличие ограничений на строительство объектов на приаэродромных территориях, принимать во внимание информацию о границах зон особого пользования. Это прямо касается и органов власти, выдающих разрешения на строительство. В данном же случае "не были учтены весомые факты". В свою очередь, дольщики могут обратиться за судебной защитой, если посчитают свои права нарушенными в результате выдачи незаконных разрешений.

С чего же начался сыр-бор?

В Тюмени помимо международного аэропорта Рощино есть еще один - Плеханово. Он имеет богатую 80-летнюю историю, а значение - локальное. Проще говоря, это большое вертолетное поле, где с винтокрылыми машинами соседствуют кукурузники, а в относительной близости от взлетно-посадочной полосы располагается крупный авиаремонтный завод. Базируется здесь дочерняя структура крупнейшей региональной авиакомпании.

Оставалось Плеханово на отшибе до тех пор, пока земли близ него, прежде принадлежавшие аграрному вузу, не отвели под массовую жилую застройку. Осваивать целину пожелали несколько компаний, в том числе из других регионов. Им пришлось в соответствии с требованиями Воздушного кодекса РФ согласовывать свои планы, например по высотности зданий, с собственниками аэропорта.

Очень близко к его границам подошел местный застройщик, возводящий квартал с претенциозным названием "Москва". Подошел не исподтишка и не нахрапом, а уверенно и последовательно - на основании выдаваемых администрацией города разрешений. Когда уже вплотную к зоне аэропорта стали забивать сваи 12-этажки, авиаторы возмутились: "Нас даже не уведомили, не поинтересовались, не создает ли угрозу безопасности полетов "забор" из высоченных зданий. А вдруг какое-нибудь воздушное судно из-за технических неполадок потеряет управляемость…".

Самих дольщиков такая близость, как правило, не смущала, не настораживала. Почему, мне стало понятно в ходе общения с некоторыми из них, а также при знакомстве с диалогами владельцев квартир в соцсетях. Во-первых, людям дали понять, что, пусть де-факто, аэропорт действует, но "в генплане-то его нет, ему другое место подыскали, скоро переедет". Во-вторых, вертолеты редко поднимаются в воздух, а потому "нестерпимого дискомфорта не доставляют". В-третьих, "документы в ажуре". В-четвертых, для многих, не имеющих собственной крыши над головой и высоких зарплат, жить здесь - соблазнительный, а для кого-то и безальтернативный вариант: крохотные, от 17 квадратов, квартиры-студии недороги.

Итак, основной аргумент "за" - грядущая передислокация аэропорта. Хотя в последнее время официальные лица стараются о ней не упоминать, но это правда  - на последней карте-схеме генплана, многократно скорректированного, Плеханово не найдешь. Порт обязан "съехать", уступив место домам средней и высокой этажности, подтвердил известный тюменский архитектор, в прошлом директор городского департамента градостроительной политики Олег Бузников. Такую концепцию застройки зодчий считает абсолютно правильной и обсуждению не подлежащей: по его мнению, дискутировать следовало на предварительном этапе - в ходе публичных слушаний. Вот почему, наверное, девелопер столь решительно "наступает на Плеханово".

Юристы видят опасность вердикта в том, что при выдаче незаконного разрешения на строительство легко избежать ответственности, стоит лишь прикрыться договорами долевого участия

Вместе с тем не далее как в 2013 году земельный участок под имущественным комплексом аэропорта площадью в 841 тысячу квадратных метров был передан авиапредприятию в аренду на 49 лет. Наблюдатели справедливо замечают: генплан - это ориентировочная стратегия градостроительства, степень ее реализации зависит от ряда факторов, в первую очередь экономических. Скажем, генплан образца 1987 года предусматривал запуск скоростного трамвая. О трамвае власти забыли, зато ликвидировали троллейбусные линии, что в корне противоречило принятой ранее концепции развития в Тюмени электрического пассажирского транспорта. В новый генплан быстрый трамвай вновь включили. Однако, разводят руками чиновники, "пока не до него" - в приоритете жилищное строительство.

- Непонятно только, зачем спешно окружать домами Плеханово, если есть твердая уверенность в "переезде" аэропорта в ближайшие годы? Дождитесь этого и смело приступайте к масштабной комплексной застройке. Если нет уверенности, следует, очевидно, согласовывать каждое проектное решение с арендатором площадки, как того требует федеральный регламент, - рассуждает инженер-проектировщик Валерий Силантьев, имеющий опыт размещения гражданских объектов в промышленных зонах и рядом с ними.

Аэропорт между тем свертывать работу не собирается, с прошлого года настаивает на признании незаконным разрешения на возведение той самой 12-этажки. Арбитражные суды в требовании отказали, исходя из интересов дольщиков: почему те должны страдать не по своей вине? На момент подачи иска их насчитывалось свыше 250, но до заселения дома было еще далеко. В адвокатском сообществе тяжба вызвала дискуссию. Так, юрист Кира Корума опасность вердикта арбитража видит в том, что, выдав и получив  незаконное разрешение, можно легко избежать ответственности, стоит лишь прикрыться договорами долевого участия, апеллировать к правам инвесторов.

Ну а профильная коллегия Верховного суда посчитала, что арбитражные судьи к рассмотрению иска подошли формально, без учета потенциальной угрозы жизни и здоровью тех же дольщиков, без учета особых условий землепользования "в охранной зоне полосы воздушных подходов". Дело будут рассматривать заново.

Возникшее напряжение разрядил замгубернатора Тюменской области Евгений Заболотный. Он сообщил о некоем достигнутом компромиссе: застройщик усилит шумоизоляцию, аэропорт перенесет площадку для испытаний отремонтированных вертолетов на максимально отдаленное - в существующих параметрах - расстояние от многоэтажки. "О сносе домов речи не идет!" - заявил Заболотный.

Не исключается возможность предъявления к аэропорту требования о компенсации ущерба владельцам недвижимости в случае наложения ограничений на пользование ею (на прилегающей к аэропорту территории). Выплату компенсации предусматривают внесенные летом поправки в Воздушный кодекс.

тем временем

В Тюмени начался беспрецедентный для региона судебный процесс по иску горожанки к крупной строительной компании. Шесть лет назад женщина приобрела участок земли и, по ее словам, только после оформления сделки обнаружила, что на нем находятся три многоэтажных дома. Истица утверждает, что застройщик ввел их в эксплуатацию, не имея при этом права распоряжаться землей, и требует от него "устранить препятствия в праве пользования" площадью под зданиями. Компания подозревает, что сделка мошенническая. Некоторые жильцы согласились стать соответчиками либо подали встречные иски о признании незаконным договора купли-продажи земли.