Претензии могут возникнуть с любой стороны. В типичных для застройщика и покупателя сложностях на этапе приемки квартиры недавно разбирался Орловский областной суд. Он отклонил иск застройщика, который требовал взыскать с покупателя жилья 160,5 тысячи рублей за дополнительные метры, которые были выявлены при обмере квартиры. Покупатель со своей стороны отказывался платить эту сумму, как и принимать саму квартиру. В ней были существенные недоделки: отсутствовал подоконник, не были оштукатурены стены и заделаны щели между плитами. Клиент настаивал, что сначала следует устранить все недочеты, а потом уже доначислять платежи за дополнительные метры.
Больше всего покупателей квартир пугают именно лишние метры. Дело в том, что квартира в проекте и в реальности может отличаться по площади. Иногда несущественно, меньше метра. Некоторые застройщики прописывают такую погрешность в договоре. К примеру, если при обмере квартиры ее площадь будет больше или меньше 0,5 метра, то доплата не требуется. Если же квартира существенно превзошла проект, покупателю придется доплатить. А если меньше, такие случаи тоже бывают, застройщик вернет деньги клиенту. "Я честно не ожидала ничего подобного, но после обмера квартира оказалась на три метра меньше положенной площади. Написала заявление и застройщик вернул 300 тысяч рублей", - рассказывает москвичка Елена П.
В случае с квартирой в Орловской области изначальная цена метра составляла 27 тысяч рублей, доплата 160 тысяч рублей. Получается, застройщик ошибся на целых 6 метров площади. Конечно, специально, полагают покупатели и интересуются, можно ли не доплачивать. Шанс есть, но очень маленький.
"Застройщики часто включают в договор положения, согласно которым цена объекта не является окончательной и может быть изменена после окончательных обмеров. В таком случае у покупателя не будет никаких правовых оснований для того, чтобы отказаться оплатить дополнительные метры", - говорит президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Самое неприятное в этой ситуации то, что закон не содержит предела, на сколько застройщик может ошибиться. Может ли он сделать квартиру больше на 5, 10 или 15 метров. На защите покупателя стоит только одна норма. "При сильном изменении объекта вы можете заявить застройщику о ненадлежащем исполнении условий договора, так как переданный вам объект не соответствует согласованным вами параметрам", - поясняет Олег Сухов. Хотя и здесь речь скорее будет идти о расторжении договора, а не о "подарке" покупателю в виде дополнительных метров.
На практике каждая из сторон торопится поскорее закончить с приемкой квартиры. Хочется получить ключи и вселяться. Но если покупатель пропустит недоделки, которые допустил застройщик, то устранять их придется уже за свой счет. "Застройщик обязан устранить недостатки в согласованный с участником срок. Прямо этот срок не определен и на практике граждане сами решают, сколько времени давать на устранение недостатков", - говорит управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский. Даже если сроки не были зафиксированы письменно, для устранения недостатков строительства дается 45 дней. За каждый день просрочки с застройщика можно получить неустойку, которая согласно закону ФЗ-214 составляет 1 процент. Правда, суды зачастую считают такой размер компенсации завышенным и занижают его. И да, к сожалению, получить ее можно только через суд.
Оказаться в суде совсем несложно. Застройщики охотно затягивают сроки устранения недоделок. Они надеются, что покупателю будет жалко тратить время и нервы, он примет квартиру и устранит недочеты сам. И надо отметить, эта тактика работает, многим действительно не терпится принять квартиру даже с замечаниями.
Самое большое, что может требовать покупатель от застройщика, если тот не устранил недоделки, это расторжение договора и возврат всех уплаченных денег с процентами за пользование ими. Воплощать в жизнь такой план не каждый покупатель осмелится, но стимулировать застройщика к действиям поможет.
- правильность установки входной двери, окон и остекления балконов, наличие подоконников, отсутствие щелей и сквозняка;
- отсутствие трещин, кривизны стен и потолков;
- наличие рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления;
- правильность монтажа электропроводки, наличие подключения к счетчику;
- проверка необходимых элементов отделки в соответствии с ДДУ.