Новости

18.10.2017 16:14
Рубрика: Экономика

Квадрат потерял равновесие

Эксперты и девелоперы расходятся в прогнозах цен на новостройки
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) Олег Репченко представил долгосрочный прогноз цен на недвижимость в центральном регионе. Он считает, что с конца 2014 года московский рынок недвижимости находится в фазе затяжного кризиса.

По данным ИРН, ценовое дно рынка будет достигнуто примерно к 2020 году. За это время стоимость квартир упадет на 20-30 процентов. На первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, и московская недвижимость может резко подорожать к 2024 году, уверен Репченко.

Сейчас рублёвые цены на недвижимость в Москве остаются завышенными примерно на треть. Стоимость столичного жилья по сравнению с мировыми астрономическая. Если вынести за скобки Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и им подобные, то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с тысячи долларов за квадрат.

Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу местных жителей. Средний доход москвичей среднего класса, которые и формируют основной спрос, составляет около 60 тысяч рублей. А квадратный метр, согласно индексу ИРН, оценивается в 170 тысяч.

Между тем игроки рынка уверены, что осенью и к концу года цены на недвижимость не упадут. "Средняя стоимость "квадрата" на первичном рынке жилья массового сегмента в старой Москве растет с начала года", - сообщила "РГ" управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. С ней соглашается гендиректор Level Group Кирилл Игнахин: растущее предложение будет уравновешиваться хорошим спросом, при этом возможно увеличение цен в наиболее ликвидных проектах.

"Предпосылки к увеличению цен есть, но нужно учитывать и растущий объем предложения, - считает Мария Литинецкая. - Так, с начала года в Москве стартовали продажи в 67 жилых комплексах, что больше, чем за весь прошлый год, когда было введено 66 ЖК. Поэтому не стоит исключать и корректировку расценок в сторону понижения в отдельные месяцы".

Подстегнуть цены на квартиры может снижение ставок по ипотеке, они стимулируют спрос, считают эксперты. Например, в августе на рынке долевого строительства средневзвешенная ставка достигла 10,5 процента, а к концу года ожидается 9,5. Сегодня на рынке наиболее благоприятные условия ипотечного кредитования

Как рассказал Кирилл Игнахин, в пределах МКАД можно приобрести студию до 3,5 миллиона рублей. Еще два-три года назад за такую цену сложно было найти бюджетный вариант в пределах старой Москвы, поэтому покупатели смотрели в сторону Подмосковья.

Девелоперы строят уже прогнозы на 2018 год и говорят об увеличении темпов роста цен на первичном рынке. Так, гендиректор Tekta Group Роман Сычёв объясняет это, во-первых, с улучшением прогноза МВФ по валовому внутреннему продукту РФ на этот и следующий год, отметив укрепление национальной валюты и снижение цен на продовольственные товары. Кроме того, по его мнению, доходы населения растут. Сыграет роль и то, что на фоне снижения ключевой ставки ЦБ дешевеет не только ипотека, но и депозиты, а это обеспечивает переток капитала из банковского сектора на рынок недвижимости.

Эксперты ИРН относятся к прогнозам участников рынка недоверчиво. Один из главных их аргументов в пользу дальнейшего снижения цен на новостройки - огромный перевес предложения над спросом.

Столичный рынок пока не может переварить всего, что понастроено за последние год-два. А доходность аренды крайне низкая. Сдача квартиры в аренду приносит владельцу 4-5 процентов годовых, а банковский депозит в среднем 6-7 процентов. Этот фактор, как и "затоваривание" рынка новыми жилыми комплексами, вынудит девелоперов снижать слишком завышенные цены на квартиры.

Инфографика "РГ" / Александр Смирнов / Ольга Бухарова