Поделиться
В общем, востребованы в основном направления с хорошей пропускной способностью автодорог. "Новую Ригу можно назвать традиционным лидером - она стабильно находится в фаворе у покупателей, даже несмотря на весьма внушительный средний ценник - 19,3 миллиона рублей, - объясняет руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Каширское и Ярославское шоссе выигрывают благодаря высокой пропускной способности и большого количества недорогих участков без подряда. Дмитровское направление манит клиентов природными локациями - в частности, крупными водохранилищами". Практически совсем не продается сегодня недвижимость вдоль Рублево-Успенского, Носовихинского и Горьковского шоссе - его доля в структуре спроса колеблется в районе 1-2 процентов. "Неуспешность когда-то легендарной Рублевки во многом объясняется состоянием ассортимента - дорогого и морально устаревшего, - продолжает Дмитрий Таганов. - Средняя цена предложения на этом направлении составляет 80,3 миллиона рублей, при этом в трети поселков за последний квартал не было ни одной продажи".
Причем, покупатели все чаще выбирают не огромные загородные особняки, которые более затратны в обслуживании, а таунхаусы. Долгое время таунхаус считался "переходным этапом" между квартирой и собственным домом и на элитном рынке воспринимался сложно. Только лет пять-семь назад этот формат вошел в обиход на рынке прежде всего загородного жилья. Сегодня существует два типа присутствия таунхаусов на элитном загородном рынке: это таунхаусы в составе мультиформатных поселков и отдельные поселки, состоящие исключительно из таунхаусов. Выбирают их, как правило, рациональные покупатели.
"Обслуживание собственного дома большой площади может быть очень дорогостоящим. Кроме того, количество квадратных метров больше не является признаком престижности и статуса владельца, - считает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. - Сейчас на первый план выходит рациональность зонирования объекта и его качественные характеристики - строительные и отделочные материалы высокого класса, внедрение технологий "умный дом" в управление объектом".
Поэтому состоятельные покупатели сегодня хорошо относятся к таунхаусам и готовы жертвовать определенной долей приватности и большим количеством комнат, которые по сути больше не нужны. В современных поселках премиум-класса присутствует собственная закрытая и охраняемая от доступа посторонних территория, есть большой набор собственной инфраструктуры, и воспроизводить ее дополнительно в собственном доме уже нет смысла.
Основная часть предложения в сегменте премиальных таунхаусов, как и в целом по рынку элитной загородной недвижимости, сконцентрирована на Новорижском шоссе, на долю которого приходится 87 процентов от общего предложения, считают в Knight Frank. Всего же, по данным на начало октября, на первичном рынке элитной загородной недвижимости на продажу было выставлено около 215 таунхаусов в шести коттеджных поселках на трех направлениях: Новорижском, Минском и Рублево-Успенском.
"В июне стартовали продажи в КП Park Fonte (Новорижское шоссе, 25 км) от девелопера Villagio Estate, где расположены 180 таунхаусов, - рассказал "РГ" директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев. - Таунхаусы - это довольно узкий сегмент на элитном загородном рынке, всего сейчас представлено около 10 проектов ("Лесной простор", "Довиль", ParkAvenue и т. д.), и спрос на жилье такого формата ограниченный".
В основном, таунхаусы покупают люди с достатком "выше среднего", которые, к примеру, накопили 30 миллионов рублей и хотят жить за городом. В аналогичном ценовом сегменте и в 25 километрах от Москвы хорошие коттеджи купить невозможно, поэтому выбор клиентов останавливается на таунхаусах.
По мнению Владимира Яхонтова, в сегменте элитной загородной недвижимости сейчас присутствует небольшой неудовлетворенный спрос на таунхаусы со стороны покупателей. Кроме того, несколько лет подряд происходит снижение востребованной площади объектов: если раньше такое жилье строилось в диапазоне 380-400 квадратных метров, то сейчас площадь ужалась до 200-300.
Насколько требователен сегодня покупатель к выбору загородного жилья? "Основные требования, которые предъявляют покупатели при выборе таунхауса - цена, локация, наличие отделки, - говорит Алексей Трещев. - Основные покупатели - это молодые люди, для которых таунхаус становится альтернативой квартире, но при этом он не требует серьезного ухода, как коттедж. Кроме того, такой формат подходит для проживания молодым семьям еще и тем, что его можно закрыть и уехать на месяц. Стоимость его обслуживания площадью 170-300 квадратных метров колеблется от 11 до 17 тысяч рублей в месяц, сумма указана без учета расходов на воду, газ, электричество. Если сравнивать содержание таунхауса с коттеджем аналогичного класса, то издержки первого в два раза меньше".
По наблюдениям экспертов рынка, в структуре сделок на формат таунхаусов в последние несколько лет обычно приходится в среднем около 10-12 процентов, и эта доля остается достаточно стабильной. Однако средний бюджет сделки за последний год сократился примерно на 9 процентов. И формат такого жилья изменился в меньшую сторону. Так, с начала года средняя площадь предложения таунхаусов снизилась с 390 до 325 квадратных метров. Покупателю уже не нужны лишние площади для тренажерной комнаты или бильярдной, если развлечения и спорт доступны на территории поселка.
Кстати
Сейчас спрос держится на четырех китах: дом должен быть привлекательным снаружи, логичным внутри и эффективным в содержании, а также ликвидным при последующей продаже, считают в компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость". Чем выше мобильность населения, тем большую роль играет фактор последующей перепродажи и ликвидности объекта. Грамотно продуманный проект легче продать и на вторичном рынке. Таким образом, дом перестает быть сакральной покупкой на всю жизнь и становится одним из уровней комфорта современного покупателя.