Петербургские застройщики начали осваивать "серый пояс"
Чистая промзона
Многие петербуржцы помнят высокие заборы и строгих охранников, которые несли вахту у артиллерийского ремонтного завода. Вокруг территории, ограниченной проспектами Маршала Блюхера и Лабораторным, Бестужевской улицей и Кушелевской дорогой, сформировалось множество мифов и городских легенд. Неудивительно, ведь вечерами здесь ходили часовые с патрульными собаками, включались прожекторы.
В 90-е годы завод пережил реорганизацию, банкротство. Строгие часовые пропали, ремонтные корпуса опустели.
Несколько лет назад Министерство обороны стало постепенно выставлять свои земли на торги. Застройщики скупали участок за участком и сразу приступали к проектированию. Ряд комплексов уже построены, в них уже живут около семи тысяч человек. Несколько объектов в стадии возведения. По сути, на проданной на торгах территории осталась всего пара неосвоенных участков.
На одном из них по решению Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) будет построена транспортная развязка, которая позволит новоселам быстро выезжать из квартала. На втором должен появиться жилой комплекс и ледовая арена.
Петербуржцы активно покупают квартиры в новостройках, хотя территория еще не до конца влилась в городскую среду, но главный плюс здесь локация - до Свердловской набережной всего три километра, до Смольного - семь.
Дело в том, что сам артиллерийский завод был построен еще до революции, и тогда это была городская окраина. Он в прямом смысле примыкает к историческому центру Выборгской стороны. Кстати, на территории самого завода сохранились дореволюционные корпуса, они имеют охранный статус КГИОП. Но сама территория активно развивается.
- Этот район очень нравится людям, и не только из-за близости к историческому центру. Территория отличается хорошей транспортной доступностью, достойной социальной инфраструктурой, - рассказывает Игорь Креславский, председатель правления группы компаний "Рос-СтройИнвест". Этот застройщик уже возвел на территории бывших заводских земель два жилых комплекса и сегодня активно строит третий объект- ЖК "Суворов". Сейчас в стадии утверждения проекта планировки территорий четвертый проект неподалеку от ЖК "Суворов". Данный жилой комплекс в квартале ключевой. Дело в том, что это последний жилой комплекс на участке, поэтому застройщик своим проектом фактически заканчивает оформление квартала.
Свои правила
- В целом территория бывшего артиллерийского завода застраивалась хаотично. Это привело к некоторым сложностям, которые сейчас устраняют как власти, так и застройщики, - рассказывает проектировщик Александр Краевский.
Эксперт объясняет: участки уходили с торгов в разное время, соответственно, строительные компании выкупали их в разные периоды и приступали к застройке. Стоит отметить, что петербургские застройщики действуют в условиях постоянно меняющихся правил и нормативов. Они затрагивают разные важные вещи, например, количество "зелени" на квадратный метр или количество машино-мест. Учитывая, что застройка велась в разные периоды, то объекты сданы в соответствии с разными нормативами.
Кроме того, когда утверждался проект планировки квартала в целом, не были четко прописаны обязательства инвесторов по строительству улично-дорожной сети. Сейчас этот пункт в нормативах появился, и застройщики достраивают улицы, а некоторые и вовсе берут на себя дополнительные обязательства и достраивают проезды, которые не находятся в их ведении.
По словам Александра Краевского, корень проблемы лежит в том, что пока ни у законодателей, ни у бизнес-сообщества нет четкого понимания, как вести комплексную застройку территории в условиях, когда нет доминирующего крупного игрока.
- Строительство тех или иных объектов не было синхронизировано, каждый инвестор в этом квартале застраивал исключительно свой участок, и не было игрока на этой территории, который бы регулировал процессы в целом, - объясняет эксперт. - В то же время, это не проблема конкретного квартала. Инвесторы - это ведь несколько застройщиков, конкурирующие фирмы, они априори не могут действовать синхронно.
В данной истории роль дирижера не смог взять на себя и город. Дело в том, что в квартале должны со временем появиться новые дороги, например будет продолжена улица Бестужевская. Но, как говорит заместитель главы администрации Калининского района Роман Сапижак, приступить к проектированию пока невозможно, поскольку часть территории завода все еще находится в ведении минобороны. Разговоры о том, что эта земля также уйдет с торгов, ведутся давно, но когда и на каких условиях ее выставлять, может решить только собственник, Смольный в этот процесс вмешиваться не может.
Жители не виноваты
Проектировщики, застройщики и чиновники согласны в одном: внутренние сложности, связанные с освоением территории бывшего артиллерийского завода, конечных покупателей касаться не должны. Поэтому те застройщики, которые получили участки в числе последних, стали брать на себя повышенные обязательства. Например, "РосСтройИнвест" без привлечения бюджетных средств, полностью за свой счет оборудовал дополнительный выезд из квартала по Кушелевской дороге.
Ряд застройщиков объединились и построили подъезды к школе № 100. Кроме того, девелоперы активно приводят в порядок дворовые проезды. Конечно, они не смогут заменить дороги, но пока не построена развязка и продолжение улиц, это значительно упростит выезд из квартала.
Кроме того, "РосСтройИнвест" взялся за возведение в квартале ледовой арены.
- Мы сами вышли на застройщика и попросили построить спортивный объект, - говорит Роман Сапижак. - Дело в том, что в проекте планировки квартала спортивные объекты не были предусмотрены. А у нас есть понимание, что на территории, где будет проживать 10-15 тысяч человек, такие учреждения необходимы.
Уже известно, что ледовый комплекс с закрытыми трибунами после завершения строительства будет передан в собственность города, а именно - закреплен за государственным учреждением, подведомственным администрации района. Районные власти планируют открыть там хоккейную школу и секцию фигурного катания.
- Конечно, строительство такого объекта не входит в перечень обязательств, которые берет на себя застройщик, но мы согласились с предложением администрации, поскольку понимаем, что потребность в спортивных объектах на новой территории будет высокой, - говорит Игорь Креславский.
И сады и школы
Сейчас при возведении жилого комплекса застройщик должен обеспечить жителям возможность пользоваться социальной инфраструктурой. За этой формулировкой скрываются, как правило, детские сады, школы и поликлиники. Обычно, когда возводится жилой массив, застройщик сам эти объекты и строит.
Соответственно, в данном квартале застройщики активно занимались инфраструктурой с самого начала.
- В настоящий момент в квартале уже действует школа N 100 на 1375 мест, сдан детский сад на 180 мест. Кроме того, построена начальная школа на 300 мест и детский сад. Здания возведены, откроются они на следующий год, так как необходимо закупить оборудование, нанять сотрудников. Средства на эти цели заложены в бюджет 2018-го года. Кроме того, в стадии проектирования находится еще один детский сад на 220 мест, - говорит Роман Сапижак.
По словам эксперта, с вводом в эксплуатацию всех этих объектов потребность в дошкольных и образовательных учреждениях в квартале будет полностью закрыта.
В районной администрации подчеркивают: социальные объекты застройщик строит не для жителей конкретного жилого комплекса, а для квартала в целом. Соответственно, для жильцов не имеет значения, "их" застройщик построил садик или школу, или соседний. Посещать эти объекты они имеют право в любом случае, как жители квартала. Даже сейчас, когда сданы еще не все объекты, их загруженность невелика.
- Сейчас в школе N 100 обучаются порядка 600 детей, она загружена чуть более чем наполовину, - констатирует Сапижак.
Полупустая школа - это серьезная головная боль для администрации, да и для самого учебного заведения, ведь образовательные учреждения получают деньги исходя из принципа подушевого финансирования. Соответственно, строительство социальных объектов "для галочки" невыгодно как застройщикам, так и городу в целом.
Похожая ситуация и с паркингами. Они проектируются исходя из нормативов, но в уже построенных комплексах более 500 машино-мест остались невостребованными.
Из полей в города
Хотя застройку территорий бывшего артиллерийского завода сложно назвать гладкой, это - первая ласточка в масштабном редевелопменте промышленных территорий, которые активно анонсируются как застройщиками, так и городскими властями. В этом квартале конечно, много сложностей: с одной стороны, близко расположены магистральные трубопроводы и другие коммуникации, с другой стороны - у завода имелись собственные инженерные сети, и разбираться с их подведомственностью застройщикам было крайне сложно. У данной территории один собст-венник, но даже он продавал землю по частям, что еще больше рассогласовало застройщиков. Осваивать такие территории, по словам Игоря Креславского, сложно, дорого, требуется множество согласований, проработка индивидуальных решений, но именно за развитием этих локаций он видит будущее Петербурга.
- Сейчас значительное число территорий никак не используется, это, по сути, мертвый груз. И, безусловно, на таких землях стоит возводить жилье или создавать какие-то деловые центры, - говорит Игорь Креславский.
- Пик застройки на границах Петербурга, на мой взгляд, уже пройден, - считает Краевский. - У многих людей, которые хотят приобрести жилье, появилось четкое понимание того, что они хотят жить именно в границах Петербурга, пользоваться всей городской инфраструктурой. Но свободных участков осталось не так уж и много. Поэтому неудивительно, что проекты редевелопмпента промзон вызывают у покупателей интерес.