На Урале у компании отберут старинные здания за плохое их содержание
Докажи, что памятник
Речь идет о нескольких строениях, возведенных графами Строгановыми в поселке Билимбай в 1733-1840 годах, в том числе уникальном заводском театре. Нынешним коммерсантам они достались, по сути, случайно - вместе с промплощадкой завода строительных конструкций. "При обследовании установлено, что собственник эксплуатирует объекты (плотина с эстакадой, доменная печь, литейный двор, помещение воздуходувной машины, вагранка) с нарушением требований 73-Ф3 "Об объектах культурного наследия": часть зданий повреждена огнем, другие частично разрушены", - говорится в официальном сообщении надзорного органа.
Пока в процессе объявлен перерыв до 14 ноября: бизнесмены ссылаются на то, что, когда в 2008-м оформляли в собственность имущество завода, никто из госструктур свои права на него не заявлял.
Интересен отзыв свердловского министерства по управлению госимуществом, зачитанный в суде: чиновники предложили не изымать объект (поскольку это подразумевает выкуп), а возложить обязанности по его содержанию на частника. Насколько вероятно, что малый бизнес (по открытым источникам прибыль ООО за прошлый год составила всего 21 тысячу рублей) изыщет миллионы на реставрацию?
- Такие ситуации складываются повсеместно, и к этому надо быть готовыми с точки зрения правового регулирования, - комментирует начальник управления госохраны объектов культурного наследия Свердловской области Евгений Рябинин. - Перечень и свод ОКН региона общедоступны. Памятник федерального значения в Первоуральске принимался на госохрану решением Совета министров РСФСР. Об этом не могли не знать уполномоченные органы. Даже если не сохранились охранно-арендные договоры, охранные обязательства советского периода, собственник по закону обязан принимать меры по сохранению ОКН. Кроме того, встает вопрос, как вообще федеральный памятник могли приватизировать? По законодательству 1992 года такие объекты подлежали переходу в федеральную собственность.
По словам Рябинина, в Свердловской области регулярно подаются иски об исполнении обязательств по сохранению памятников. Дела эти очень непростые, и их рассмотрение практически всегда заканчивается в апелляционной, а то и в кассационной инстанции. С 2012 года по октябрь 2017-го на нарушителей в общей сложности наложено штрафов на сумму около девяти миллионов рублей, а неисполнение судебного решения чревато ответственностью вплоть до уголовной. Случается, собственники, которые не могут или не хотят его исполнять, продают имущество - в этом случае охранные обязательства переходят покупателю.
- Сейчас прокуратура делает новый шаг. Если суд примет положительное решение по Билимбаю, это послужит уроком всем недобросовестным владельцам, - заключает эксперт.
Ради имиджа
Есть ли у бизнеса резон вообще связываться со столь проблемной недвижимостью? Сами предприниматели признаются, что реальных экономических стимулов брать памятники в хозоборот нет: расценки на реставрацию в пять раз выше, чем на возведение нового здания. Пока подобные проекты воспринимаются исключительно как имиджевые и, естественно, их немного. Так, программы "Аренда за рубль на 49 лет" и "Выкуп за рубль" в регионе можно проиллюстрировать лишь двумя примерами, оба в Екатеринбурге: бывшую гостиницу "Мадрид" на Уралмаше арендовал туроператор, а разрушающийся госпиталь Верх-Исетского завода выкупил девелопер, возводящий стадион к ЧМ-2018. По словам представителя компании Данила Значкова, разрешительные документы уже получены, к комплексу исторических зданий пристроят административно-деловой новодел.
- Мы не отдавали себе полного отчета, во что ввязывались, - откровенничает бизнесмен. - Подготовка документов заняла 1,5 года, включая эскизный проект, три историко-культурные экспертизы. Износ объекта составлял 80 процентов, пришлось провести противоаварийные мероприятия, расчистить участок. Снеся госпиталь, мы бы сэкономили, но хотим привести в порядок территорию, прилегающую к стадиону.
Еще один вариант сохранения памятников - их перенос на новое место. Строительное подразделение горно-металлургического холдинга первым на Урале получило разрешение на "воссоздание с переносом" двух усадеб в центре Екатеринбурга, на улице Хохрякова, согласовав форэскизный проект (схематическое выражение концепции) с Минкультуры РФ.
- Для такого компактного города, как Екатеринбург, тема переноса ОКН очень важна - земля дорогая. Дома-памятники вот-вот упадут. Мы провели обследование, чтобы доказать: на прежнем месте восстановить их нельзя: просчитали, как влияет транспортной поток на вибрации грунта, разломы несущих пород, оценили среду вокруг, даже опросили жителей соседних зданий, - делится опытом представитель компании Станислав Придвижкин. - Нужно инициировать изменения в законодательство, четко оговорить порядок перемещения ОКН: какие из них и при каких условиях могут поменять дислокацию, чтобы на инвестора не навесили сумасшедшие затраты.
ГЧП-реставрация
Елена Мельвиль, директор "Культурного центра ЗИЛ", поделилась собственным опытом расчета окупаемости вложений в памятник архитектуры.
- Реставрацию комплекса за госсчет признали нецелесообразной: необходимо 1,5 миллиарда рублей, включая оборудование. При минимальной ставке дисконтирования от правительства Москвы в 10 процентов целевая субсидия окупится примерно за 70 лет. Значит, остается ГЧП. Исходя из модели "социальной услуги по социальным ценам" доля госфинансирования должна составлять не менее 60 процентов. Срок окупаемости в этом случае - 20 лет при увеличении потока посетителей с 700 тысяч до миллиона. При изменении модели ГЧП доля бюджета может сократиться до 25 процентов, коммерческие вложения окупятся за 14-15 лет. Вообще без участия государства - за семь, - рассказала Мельвиль.
По мнению ведущего научного сотрудника ЦНИИП Минстроя России Юлии Бердюгиной, ОКН прежде всего привлекательны для крупных инвесторов, имеющих возможность направлять деньги на благотворительность. Но таких немного. Бюджетного финансирования на всех тоже не набрать: в России более 150 тысяч объектов и каждый год выявляется еще порядка 10 тысяч. В Москве, Санкт-Петербурге практикуют привлечение волонтерских организаций. С одной стороны, это хорошо: патриотическое воспитание, работа на благо малой родины. С другой стороны, специалисты отмечают, что волонтеры не всегда учитывают специфику сохранения ОКН, они могут невольно, по незнанию, навредить зданию.
- В ФЗ-73 заложены льготы для арендаторов ОКН, однако норма в реальности не работает: кто-то должен компенсировать собственнику или пользователю льготную ставку либо возможность получить грант на поддержание объекта в надлежащем виде, - поясняет Бердюгина. - Чтобы программы аренды и выкупа за рубль заработали, нужно менять подход, позволить собственнику зарабатывать на посещении исторического здания туристами и направлять эти деньги на его содержание. Пока мы не начнем относиться к ОКН как нормальному объекту капстроительства, в котором происходят какие-то события, в том числе ремонты, памятники будут погибать.
Надежда Хорт, менеджер лаборатории Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ:
- В 2011 году ЮНЕСКО приняло рекомендации об исторических городских ландшафтах. В них сказано, что пора отказываться от монументального подхода, преобладающего в России, когда историческая территория воспринимается как артефакт без связи с социально-экономическим окружением. Ландшафтный подход подразумевает, что культурное наследие может выступать инструментом для заработка. Культурное наследие Франции генерирует напрямую 170 тысяч рабочих мест, косвенно же - два миллиона (в туризме). К сожалению, российские муниципалитеты не видят этой возможности именно из-за отсутствия экономической оценки ОКН. Методика есть в открытом доступе, правда, только на английском языке. Российские нормативные документы ее не учитывают. Но без этого все решения будут краткосрочными. Заказчиком подобных исследований должна выступать местная власть, а проводить оценку - экономисты.