Платежи по ипотечным договорам для россиян стали выгоднее арендных

Ипотечные ставки достигли минимальных значений за всю историю развития рынка с 2005 года. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в октябре ставки на новостройки находились на уровне 9,88 процента, на вторичное жилье - 0,14 процента. Рост объемов выдачи ипотеки в октябре ускорился до 70 процентов (45 процентов в сентябре).

Нижние маркетинговые ставки не превышают 10 процентов, отмечают в "Метриум Групп". Осенью на рынке появились значения ниже уровня ключевой ставки, которая с 30 октября составляет 8,25 процента. Эксперты обращают внимание, что раньше при анализе рынка ипотеки акционные программы не учитывались, но теперь из-за их массовости и увеличения конкуренции за заемщика между банками эти ставки невозможно игнорировать. По данным "Метриум Групп", НС Банк предлагает на период строительства объекта ставку 3 процента (после сдачи объекта - 12 процентов), Россельхозбанк - от 6,75 процента, СМП Банк - от 6,9 процента.

Заманчивые "оптические ставки" не выше 9 процентов применяются для узких категорий заемщиков, отмечается в мониторинге "Русипотеки": многодетных семей, участников зарплатных проектов. А также для кредитов с ограничениями по срокам (от 7 до 10 лет) и по максимальной сумме. На минимальные ставки могут рассчитывать заемщики с большим первоначальным взносом (не менее 50 процентов от стоимости объекта). Как правило, это люди старше 30 лет. А среди молодежи (от 18 до 29 лет) растет число заемщиков с первоначальным взносом до 5 процентов (или 100 тысяч рублей). Этой осенью по сравнению с прошлым годом таких покупателей стало в 2,5 раза больше, посчитали в Urban Group. Такую динамику в компании объясняют тем, что по ряду ипотечных предложений ежемесячный платеж благодаря снижению ставок стал ниже, чем плата за аренду квартиры.

Ставки ниже психологической отметки в 10 процентов - это знаковое явление для рынка. А снижение ключевой ставки ЦБ до 8,25 процента формирует условия для продолжения падения и ставок по ипотеке. К концу года, как прогнозируют в АИЖК, они могут снизиться до уровня 8 процентов.

В следующем году ипотечные ставки продолжат снижаться, считают участники рынка, хотя, возможно, меньшими темпами, чем в этом году. "Вероятно, Центробанк продолжит курс на смягчение денежно-кредитной политики. И, скорее всего, по итогам 2018 года ставка по ипотеке может сократиться не более чем на 1 процентный пункт", - полагает управляющий директор департамента продаж подразделений сети АКБ "Абсолют Банка" Иван Любименко. Директор департамента ипотечного кредитования и партнерских продаж банка "Возрождение" Олег Коркин считает, что ставки будут снижаться, если темпы инфляции этого года найдут свое продолжение в следующем году, и ключевая ставка продолжит свое снижение.

На российском ипотечном рынке сегодня нет предпосылок для появления пузыря, считают в АИЖК

Средний размер ипотечного кредита составляет, по данным АИЖК, 1,83 миллиона рублей. С начала года он вырос на 7 процентов. Участники рынка называют большие суммы. Так, в банке "ДельтаКредит" средний размер ипотечного кредита 2,5 миллиона рублей, минимально возможный первоначальный взнос - 15 процентов, рассказал руководитель группы аналитики ипотечного банка Назар Аржанников. "Можно снизить взнос и до 5 процентов при использовании материнского капитал в качестве первого взноса", - добавил он.

По данным "Метриум Групп", в октябре покупатели жилья, использующие кредитные средства, показали рекордную активность. Они привлекли больше ипотечных кредитов, чем в любом другом месяце 2017 года. Число таких сделок в Москве составило в октябре 5123 против 4611 договоров в сентябре 2017 года и 3437 в октябре прошлого года. То есть ипотечный спрос на рынке жилья в октябре на 11 процентов превысил результаты предыдущего месяца и на 49 процентов - показатели аналогичного месяца прошлого года, подсчитали эксперты. По сравнению с октябрем 2017 года больше ипотечных сделок в Москве было заключено только в декабре 2016 года - 5354.

"Ипотека продолжает разгонять спрос на столичном рынке недвижимости посредством смягчения условий кредитования, - комментирует Наталья Круглова, генеральный директор "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE. - На начало октября средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке достигла рекордных 10,05 процента. Одновременно в октябре сравнялись ставки по кредитам как для новостроек, так и для вторичного жилья, что стимулировало активность покупателей, которые ориентировались исключительно на готовые объекты. В совокупности фактор ипотеки позволяет не сбавлять темп прироста спроса на первичном рынке в Москве, а также помогает "вторичке" выходить из рецессии".

По оценкам АИЖК, в октябре 2017 года выдано более 115 тысяч кредитов на 210-230 миллиардов рублей. Это на 70-80 процентов выше уровня 2016 года и на 25-35 процентов выше уровня 2014 года. Такой месячный объем выдачи ипотеки близок к абсолютному рекорду: в декабре 2014 года выдано 227 миллиардов ипотечных кредитов.

За 9 месяцев 2017 года выдано 700 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,2 триллиона рублей. Это на 16 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и на 25 процентов - в денежном. Причем 40 процентов объемов выдачи за 9 месяцев пришлось на третий квартал (512,6 миллиарда рублей ипотечных кредитов). В АИЖК это объясняют началом снижения ставок именно в третьем квартале.

Средний размер ипотечного кредита в Абсолют Банке - 2,24 миллиона рублей. По сравнению с прошлым годом он вырос на 12 процентов, рассказал Иван Любименко. "Это могло быть связано и с тем, что клиенты приобретали более комфортное жилье (например, большей площади, лучшей планировки), поэтому, несмотря на то, что в 2017 году цены на недвижимость не росли, стоимость объекта могла быть выше за счет более высокого качества и класса квартиры", - пояснил эксперт. Минимальный первоначальный взнос в банке должен составлять не менее 15 процентов, однако средний его размер выше - 30 процентов. На размер процентной ставки, впрочем, величина первоначального взноса не влияет.

Еще выше средний размер ипотечного кредита в банке "Возрождение" - 3,5 миллиона рублей для Москвы и Московской области и 2,5 миллиона рублей - для Санкт-Петербурга. Первоначальный взнос - от 10 процентов, рассказал Олег Коркин.

По словам экспертов, в последние месяцы ипотечный рынок прирастает за счет двух категорий заемщиков: тех, кому ипотека становится доступной из-за снижения ставок при тех же доходах, и уже действующих заемщиков, которые хотят снизить платежи по кредиту за счет рефинансирования в другом банке по сниженной ставке. Доля последних, по оценке Назара Аржанникова, составляет около 10 процентов по итогам 9 месяцев 2017 года и продолжает расти.

В следующем году рост ипотечного рынка поддержит в том числе низкая обеспеченность россиян жильем, считают участники рынка. По подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса, на одного жителя в России сегодня приходится 24 квадратных метра жилья. В развитых странах этот показатель выше в 2-3 раза. Поэтому российскому рынку есть куда расти, и спрос на ипотеку будет сохраняться, отметил Иван Любименко. "Если 5-10 лет назад недвижимость часто приобреталась с инвестиционной целью, то в 2015-2017 годах квартиры преимущественно покупаются для улучшения собственных жилищных условий, - добавил эксперт. - Семьи увеличивают площадь, покупают жилье детям или родителям".

В 2018 году темпы роста ипотечного рынка могут незначительно снизиться относительно текущего года, но оставаться на достаточно высоких уровнях в 20-25 процентов в год, прогнозирует Назар Аржанников. А вот цены на жилье продолжат стагнировать, считает он, хотя их динамика и может меняться в разных регионах. "В Москве рост цен крайне маловероятен в 2018 году, - считает эксперт. - Но, безусловно, будут отдельные регионы, где цены смогут незначительно подрасти, в особенности в тех из них, где застройщики смогут снизить объемы строительства в пользу доходности текущих проектов".

По мнению Олега Коркина, в Москве в следующем году дополнительный рост рынку обеспечит программа реновации. Также многие захотят воспользоваться возможностями нового 214-ФЗ и купить жилье на этапе строительства, до вступления ограничений продаж по договорам долевого участия, добавил он.

В АИЖК обращают внимание на хорошее качество ипотечного портфеля на балансах банков: уровень просроченной задолженности остается низким. Так, доля просрочки "старше" 90 дней снизилась до 2,39 процента по состоянию на 1 октября 2017 года (2,94 процента на аналогичную дату прошлого года). По не ипотечным розничным кредитам этот показатель превышает 12 процентов.

На российском ипотечном рынке нет предпосылок для появления пузыря, считают в АИЖК. Об этом говорят стабильные цены на недвижимость, качество ипотечного портфеля банков, а также высокие требования банков к заемщикам. Рынок стабилен и имеет высокий потенциал для дальнейшего развития.