В СЗФО жители начали борьбу за общедомовое имущество
Зона отчуждения
Проблема "захваченных" общественных квадратов актуальна практически для всех субъектов Северо-Запада. В Санкт-Петербурге, по информации некоммерческого партнерства "ЖКХ Контроль", больше трети подвалов находятся в городской собственности. В Калининграде эксперты насчитали 25 процентов отчужденных "подземных" этажей. Существенна доля чердаков, лифтовых и других видов общедомового имущества (ОДИ), куда собственникам квартир вход пока воспрещен.
Чтобы исправить ситуацию, федеральный минстрой направил в субъекты РФ письма с требованием создать рабочие группы по выявлению и возврату отчужденного общедомового имущества. В их состав должны войти представители региональных и муниципальных органов власти, управляющих компаний, жильцы МКД, предприниматели. В текущем году новые совещательные органы появились примерно в 40 регионах. В том числе в Калининградской области, где решили проверить прогнозные планы приватизации в муниципальных образованиях и во внесудебном порядке исключить оттуда общественные помещения в жилых домах.
- Возвращать общее имущество важно в связи, в том числе, с масштабными работами по капитальному ремонту многоквартирных домов, - отмечает министр строительства и ЖКХ Калининградской области Максим Федосеев. - Мы в первую очередь должны выявлять те случаи, когда затрудняется обслуживание дома. Например, когда у собственников жилья, аварийных служб, управляющих организаций нет доступа к сетям, теплопунктам, оборудованию, обеспечивающему жизнедеятельность всего здания.
Неопределенный статус
В Санкт-Петербурге власти признали ошибочно отчужденными 696 из семи тысяч общедомовых помещений, которые находятся на балансе города. Их вернут собственникам в досудебном порядке. Статус остальных объектов продолжат пересматривать на заседаниях специальной межведомственной комиссии. Правда, на эту работу, по оценкам экспертов, уйдет немало времени - около пяти лет.
Так или иначе, значительная часть подвалов, чердаков, лифтовых и колясочных, принадлежащих сейчас городу, в тот или иной год должна стать собственностью новых владельцев - жильцов МКД. И арендаторам общедомовых квадратов предстоит налаживать отношения с гражданами. Меньше шансов сохранить за собой объект будет, разумеется, у предпринимателей, причиняющих жильцам беспокойство - шумных рюмочных, "пахучих" кальянных и так далее. Хотя, как правило, самые неприятные "подвальные" квартиранты вообще не заключают с городом никаких договоров аренды и работают на полулегальной основе.
Добросовестные арендаторы с глобальными проблемами пока не сталкивались. Об этом рассказал Владимир Меньшиков, председатель совета Союза малых предприятий Санкт-Петербурга, куда бизнесмены, обеспокоенные текущей или грядущей сменой статуса ОДИ, периодически обращаются за консультациями. Но зачастую речь идет о различных бюрократических проволочках. В частности, жильцы, чтобы сдать общедомовое помещение в аренду, должны наделить таким правом совет дома или ТСЖ, провести собрание собственников жилья. Процедура может длиться до полугода, и все это время статус арендатора остается неопределенным.
- Стоит отметить, что продолжение сотрудничества выгодно и предпринимателю, который останется работать на привычном месте, и жильцам, они начнут получать арендную плату, ранее поступавшую в городской бюджет. Эти деньги можно направить на частичное погашение коммунальных платежей или, к примеру, на благоустройство дома, - рассказывает Владимир Меньшиков. - С другой стороны, в отдельных случаях владельцы квартир в МКД могут выступить против сдачи квадратных метров в аренду. В этих ситуациях важно предусмотреть компенсационные механизмы, например от прошлого собственника, признанного незаконным, или от нового, получившего улучшение своей собственности. Ведь зачастую именно предприниматели приводили помещения в порядок: осушали подвалы, меняли коммуникации, выполняли общестроительные ремонтные работы и так далее.
Общественное или личное
Однако что делать с ОДИ, которое муниципальные власти успели продать бизнесменам? И в Калининграде, и в Санкт-Петербурге, и в других субъектах СЗФО существует практика, когда жильцы многоквартирных домов обращаются в суды, чтобы отстоять свое право на подвалы, чердаки и лифтовые. И в некоторых случаях Фемида становится на сторону граждан.
Как уточнил управляющий партнер калининградской юридической фирмы Олег Ефимов, правовой режим подвальных, чердачных, лифтовых и других подобных помещений должен определяться на момент приватизации первой квартиры. Ведь дом, в котором хотя бы одна квартира или даже комната перешла в частную собственность, сразу же теряет статус муниципального объекта. С таким разъяснением в январе прошлого года выступила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
- То есть, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры общедомовые помещения были предназначены, учтены или сформированы для самостоятельного использования "в целях, не связанных с обслуживанием дома", то право общей долевой собственности домовладельцев на эти объекты не возникает. А чердаки, подвалы и лифтовые, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество, - комментирует корреспонденту "Российской газеты" ситуацию Олег Ефимов.
Прецеденты, когда суд передает жильцам имущество добросовестного предпринимателя, купившего общедомовое помещение на основании возмездной сделки с муниципалитетом, крайне редки. Но в таких случаях, как считает юрист, бывшим владельцам необходимо компенсировать убытки за счет муниципалитета.
- Если же речь идет о захвате объектов, когда отчуждение общего имущества произошло на основании незаконных операций или сделок, компенсация, разумеется, предоставляться не должна, - продолжает Олег Ефимов.
Сейчас общественная палата РФ занимается разработкой единого для всех регионов алгоритма возврата общедомового имущества собственникам. Параллельно необходимо внести изменения в правовые акты, устранив противоречивые моменты в статьях Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, считают общественники.
- Кроме того, очень важно, чтобы нормотворческая работа учитывала интересы добросовестных арендаторов и приобретателей общедомового имущества, - развивает тему Владимир Меньшиков. - Факт, что жильцы многоквартирных домов должны иметь доступ к общедомовым помещениям, неоспорим, но подход к смене правового статуса этих объектов недвижимости должен быть гибким. Я выступаю резко против отчуждения имущества у предпринимателей, если когда-то они приобрели его у предыдущих собственников, не нарушая закон. Можно, если потребуется, найти и другие способы обеспечить доступ жильцов к таким помещениям, не ограничивая неприкосновенность частной собственности. Что касается арендаторов ОДИ, смена собственника не должна являться основанием для повышения арендной платы и пересмотра иных условий договора. Если эти моменты будут учитываться при пересмотре статуса общедомового имущества, проблем ни у предпринимателей, ни у жильцов, ни у городских властей не возникнет.