Верховный суд разъяснил, как собственники могут увеличить жилье
Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.
Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.
Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.
В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.
Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира - это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.
До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.
Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.
Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях "существенно нарушены нормы материального и процессуального права". В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, "организованные в мансардном этаже", соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.
Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.
Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали "за". Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.
Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же "иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников". В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.
В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.
В следующей статье того же кодекса - 40-й - написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм - согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. "Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.
То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.
Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.
Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.