Строительство и продажи жилой недвижимости - емкое отражение процессов, происходящих в экономике в целом. И понимать их важно с практических позиций при решении вопроса о покупке жилья.
В России за 10 месяцев 2017 года введено 53,3 млн кв м общей жилой площади, по данным Росстата. Это на 4,3% меньше, чем за тот же период 2016 года. Но в целом за последние годы кризиса, в 2015-2017 годах объем ввода жилья упал мало и сохраняется примерно на 5% ниже среднего уровня 2014 года.
Но если со стороны предложения изменения небольшие, то с точки зрения спроса они радикальны. Реальные доходы населения продолжают снижаться четвертый год. В 2014 году их падение составило 0,7%, в 2015 году - 3,2%, в 2016 году - 5,9%, за 10 месяцев 2017 года - 1,3%. Такое положение проявляется и в уменьшении платежеспособного спроса на жилье. В результате большой масштаб ввода при низком спросе создал избыток предложения на рынке. В частности, в Москве количество законченных непроданных новостроек в августе 2017 года было в 2,6 раза выше, чем в конце 2014 года, по данным "ИРН-Консалтинг". Для регионов в среднем такого радикального избытка нет, но давление излишка остается.
Данная ситуация приводит к стагнации цен на недвижимость. В Москве средняя цена квадратного метра опустилась за год на 9,5% - со 174 тысяч рублей в конце 2016 года до 167 тысяч рублей в ноябре 2017 года, по данным портала "Индикаторы рынка недвижимости". Причем радикального изменения баланса спроса и предложения и в 2018 году не ожидается. Предложение нового жилья со стороны застройщиков вряд ли будет уменьшаться.
Это будет связано со следующей во многом парадоксальной ситуацией. Революционное нововведение для рынка - принятое правительством в ноябре 2017 года решение о запрещении долевого финансирования строительства через три года. Это связано, прежде всего, с проблемой обманутых дольщиков. Но ведь сейчас 80% строительства жилья финансируется именно дольщиками - будущими жильцами. Их деньги для застройщиков практически бесплатны. Отмена такой практики заставит заменять данные средства заимствованиями от банков. Но переход к ним будет означать радикально более высокую стоимость привлечения денежных ресурсов. Что повысит себестоимость строительства и цены жилья. Но парадокс в том, что именно это в ближайшей перспективе не будет увеличивать цены, а давить на застройщиков. Строителям нужно за ближайшие три года, до отмены "долевки", вывести на рынок больше проектов, чтобы успеть привлечь традиционные бесплатные средства дольщиков. Покупатели также будут заинтересованы в этом, поскольку потом цены поднимутся. Поэтому предложение будет увеличиваться, что препятствует подорожанию.
С другой стороны, на стороне повышения спроса будут выступать такие факторы. В 2018 году, очевидно, прекратится падение реальных доходов населения, которое замедляется уже сейчас. Это будет вызвано общим ростом экономики на 1,8-2% в год на фоне высоких нефтяных цен, стабилизацией инфляции ниже 3%, индексацией зарплат бюджетников и пенсий. Очень важен рост доступности ипотеки. Ведь сейчас, по данным экспертов, с привлечением ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) покупается 50-70% жилья в регионах и 30-31% - в Москве. Средняя ставка по ним снизилась до 10,05% в октябре 2017 года с 12,52% годом ранее, по данным ЦБ России. Это наряду с ослаблением снижения доходов уже привело к большому росту новых выдач ИЖК в России на 24,8% и общей суммы ИЖК на 14,1% по данным ЦБ РФ на 1 октября 2017 года по сравнению с тем же периодом 2016 года.
Процесс удешевления ипотеки будет продолжаться. ЦБ из-за низкой инфляции уже уменьшил свою ключевую ставку в декабре с 8,25% до 7,75%, а в 2018 году - предположительно до 7%. Превышение ключевой ставки над инфляцией в 3,5-4%, не должно быть выше 2,5-3 процентных пункта, по расчетам самого ЦБ. Соответственно, подешевеют и ИЖК примерно до 8,8-9%. Однако мы видим, что ипотечный бум не приводит к удорожанию недвижимости, лишь частично компенсируя избыток предложения. Вероятнее всего, и в следующем году жилье в среднем не будет дорожать, по крайней мере, быстрее инфляции, на 3-4%.
Исходя из приведенных соображений, можно предложить следующие общие рекомендации, хотя в каждом случае нужно исходить из конкретных обстоятельств. Лучше повременить с покупкой жилья еще на год. Сейчас уникальная ситуация, когда, как правило, экономически выгоднее не покупать, а снимать жилье. Ставки аренды - примерно 5-6% в год от цены жилья. Это даже ниже, чем проценты по вкладам в банках, которые в среднем составляют 6,8% на срок более года, по данным ЦБ РФ. Соответственно, если есть деньги на покупку жилья, то выгоднее его… не покупать. Арендовать, а деньги пока положить во вклад, застрахованный АСВ. Он принесет доход больше, чем арендная плата и подорожание (а то и удешевление) недвижимости. Через год же - вернуться к этому вопросу.Еще более это важно, если полной суммы на покупку нет, и нужно брать ипотеку. Пока это очень невыгодно. Платить за ипотеку придется в два раза больше, чем за аренду - 10% против 5%.
Поэтому, если нет острой необходимости в жилье, то лучше подождать. Через год снизятся и ставки по ипотеке, и проценты по вкладам, и возможно, цены жилья. Те, кто покупали год назад, сейчас убедились в этом на своем опыте.