Три сотни орловских домов остались без обслуживания
Власть советам
Чиновникам поручено проанализировать данные по всем многоквартирным домам (МКД), в которых не выбраны способы управления и советы собственников. А затем наказать тех, кто в этом виноват. Проблема масштабная и бьет по кошельку простых граждан.
В прокуратуре региона говорят, что ответственность за происходящее лежит в основном на органах местного самоуправления. Они не полностью реализуют предоставленные им законом полномочия по созыву общих собраний собственников для избрания советов многоквартирных домов. Последние призваны отстаивать права жильцов.
- В ходе проверок установлено, что в Орловской области советы выбраны только в 2117 из 4538 МКД, - рассказала старший помощник облпрокурора Елена Семина. - С целью устранения выявленных нарушений и привлечения виновных к ответственности внесено 12 представлений.
Чиновники самоустраняются от процессов, которые считают "внутридомовыми". Такие факты были выявлены во всех районах Орла и многих муниципальных образованиях за его пределами. Дескать, жильцы сами должны решить, нужен им совет дома или нет. Однако практически в каждом МКД имеется муниципальная собственность - квартиры или нежилые помещения. Уже это дает право муниципалитету созвать собрание - как одному из собственников. К тому же голосуют долями, которые рассчитываются исходя из площади помещений. Простые жильцы могут не знать таких тонкостей, но муниципальные служащие обязаны их знать. Правительство региона распорядилось проверить - почему власти на местах не участвуют в избрании советов МКД?
- Также выявлены факты непринятия органами местного самоуправления мер по отбору управляющих компаний (УК) в домах, жильцы которых не выбрали способ управления, - продолжает Елена Семина. - Так, на территории 12 муниципальных образований способ управления не был выбран в 271 МКД.
Если жильцы не определились, власти обязаны провести открытый конкурс по выбору УК. Иначе дом остается без обслуживания. Однако в некоторых районах десятки МКД годами стоят без управляющих компаний. Так, в Дмитровском районе конкурсная документация на 23 дома была подготовлена только после того, как ответственный чиновник получил выговор.
В Орле бывали периоды, когда количество оставшихся без УК домов приближалось к 300. В основном это двухэтажные здания, построенные после войны. Расходы на их содержание выше, чем в новых высотках, а сборы с жильцов меньше. Это делает их непривлекательными для бизнеса. Проблему постепенно решают, но без управляющих компаний в областном центре остается еще около 100 МКД.
- Такие дома необходимо в приоритетном порядке вносить в программу капремонта, - считает член регионального штаба Общероссийского народного фронта Юрий Власов. - Отремонтированные здания будут требовать меньше затрат, и управляющие компании согласятся с ними работать.
В 2017 году администрации городов, районов и поселков получили 28 представлений "в связи с отсутствием способов управления многоквартирными домами". Это говорит о системности нарушений. Правительство отреагировало на данные прокуратуры и распорядилось "проверить полноту мер, принимаемых органами местного самоуправления по выбору способа управления домами".
Чердачное лобби
Жилинспекция, в свою очередь, выяснила, что в Орле более чем в 90 процентах МКД собственники не установили размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества. Такие тарифы напрямую не регулируются государством. Судя по статистике, мало кто об этом знает. Но здесь как раз тот случай, когда совет дома необходим. Он мог бы провести общее собрание, чтобы утвердить перечень и стоимость работ. Если это не сделано, управляющая организация может использовать тарифы, утвержденные администрацией города. По сути, это запасной вариант, исключение, которое стало правилом. Жители без советов МКД инертны, а УК проведение собраний не инициируют. Им выгодны расценки мэрии - в мае они пролоббировали повышение тарифов сразу на 15 процентов.
- Управляющие организации пользуются неосведомленностью жителей в данном вопросе, - считает глава облуправления жилищной инспекции Анатолий Гаращенко. - Например, некоторые из них применяли расценки за жилищные услуги без учета понижающего коэффициента.
Дело в том, что постановление мэрии предусматривает временное снижение тарифов в домах, прошедших капремонт. В течение пяти лет разрешено оплачивать текущий ремонт крыш, чердаков, подвалов, фасадов и подъездов с применением понижающего коэффициента 0,5. То есть плата после капремонта может быть снижена вдвое. На практике норма почти не применяется.
- С такой ситуацией столкнулись жильцы дома № 37а на улице Салтыкова-Щедрина, - продолжает Анатолий Гаращенко. - Капремонт в нем был завершен в июне 2016 года. С тех пор собственники были вправе оплачивать текущий ремонт в меньшем размере, однако УК применяла завышенную ставку.
Почти год ушел на разбирательства. Управляющая компания отказалась выполнить предписание и сделать перерасчет. Она обратилась в арбитраж и пыталась добиться признания действий инспекторов незаконными. Но суд иск отклонил, подтвердил право на скидку и обязал компанию вернуть жильцам переплаченное.
Аномальные сосульки
Несмотря на ужесточение требований к УК (к примеру, введение лицензирования), жалоб меньше не стало. Свыше семи процентов из них касаются завышения жилищной платы. Тарифы существенно выросли, но качество содержания и текущего ремонта МКД не улучшилось. Хотя именно это обещали УК, когда уговаривали город поднять расценки.
- Собранные с жильцов деньги далеко не всегда используются эффективно, - говорит замглавы регионального отделения "Объединения потребителей России" Рафаил Исламгазин. - Так, повсеместно в отчетах за выполненные работы УК указывают цены материалов, запчастей и оборудования на 25-40 процентов выше рыночных.
При расчете размера платы за текущий ремонт общего имущества МКД управляющие организации закладывают собственную немалую прибыль. Накладные расходы достигают 80 процентов. Деньги идут не столько на ремонт, сколько на содержание самой УК - зарплату и премирование работников, оплату услуг юристов и другое.
Лазейки нашлись и в перечне видов работ, который был утвержден постановлением мэрии. Один из пунктов устанавливает плату за удаление наледей и сосулек с крыш. Дело нужное, речь о безопасности граждан. Но документ не говорит, когда ее можно взимать, а когда - нет. Ряд компаний воспользовался этим и в августе потребовал плату за борьбу с сосульками. Кого-то это удивило, а у кого-то вызвало негодование.
- Жилищный фонд при принятой системе управления домами неотвратимо стареет и разрушается, - уверен Рафаил Исламгазин. - Капремонт не обеспечивает его восстановление. А УК не занимаются составлением планов текущего ремонта, ограничиваясь в основном аварийным ремонтом МКД.
По подсчетам общественных организаций, на текущий ремонт тратится 15-25 процентов собранных с жильцов денег - в зависимости от конструкции здания. Расходовать же надо не менее 40 процентов средств - по крайней мере, в тех домах, которые 30 и более лет не видели капремонта. Достаточно перераспределить средства между видами работ. Но УК если и увеличивают расходы, то за счет повышения платы.
Имеются и другие спорные пункты. Например, в городе утвержден перечень работ по аварийному обслуживанию. Но работа аварийной службы сводится к тому, чтобы приехать на вызов, отключить подачу воды, тепла или света и зафиксировать факт в журнале. А уж затем УК устраняет недостатки за счет платы за содержание общего имущества.
- Фактически жители оплачивают содержание аварийной службы, - поясняет Рафаил Исламгазин. - А как объяснить такой пункт, как "аварийное обслуживание кровли, чердаков и подвалов"? Я еще ни разу не видел, чтобы аварийная служба ремонтировала кровлю или утепляла подвал.
Несмотря на то что такие работы не выполняются, они включены в жилищные тарифы. Орловцы платят за то, чего в принципе нет. Тарифы одинаковы для новых и старых домов. Хотя в последних аварии происходят чаще. Отсутствие градации говорит о том, что аварийные службы не получают плату за количество вызовов, то есть за реально выполненную работу.
P. S.
Споры можно прекратить очень простым способом - созвать общее собрание и утвердить собственные жилищные тарифы, чтобы не использовать "дискуссионный" документ мэрии. Для этого и нужны советы МКД, от создания которых чиновники дистанцировались.