Откуда в Петербурге взялись сверхдешевые квартиры
Демпинговые метры
Комната в двухкомнатной квартире по улице Веры Слуцкой в Колпино выставлялась на аукцион за 480 тысяч рублей. Торги в итоге отменили в связи с отказом от заключения контракта. Больше этот лот на публичные торги не выставлялся.
Четырехкомнатная квартира в Трамвайном переулке площадью 48,9 метра продавалась за 1,5 миллиона рублей, и торги не состоялись из-за отсутствия допущенных участников.
Комната площадью 14 квадратных метров на проспекте Косыгина изначально выставлялась на аукцион за 800 тысяч, но желающих купить недвижимость не нашлось. При повторных торгах цена упала до 680 тысяч. Как следует из конкурсной документации, торги не состоялись из-за отсутствия допущенных участников.
Как объясняет адвокат Виктория Данильченко, если торги не состоялись в первый раз, то лот выставляется на аукцион повторно с понижением цены на 15 процентов. Средний шаг на аукционе - 5-10 процентов от стартовой стоимости жилья.
Недвижимость на торги попадает несколькими способами. Имущество должников выставляют на аукционы банки, арбитражные управляющие, оформляющие личное банкротство граждан, и... частные кредиторы, которые дают займы под залог недвижимости.
"РГ" уже писала об этой системе, когда люди берут займ в несколько сотен тысяч рублей под космические проценты, а через полгода-год их долг увеличивается в разы. И суды встают на сторону кредиторов - долги отдавать надо, процентная ставка в учет не берется, ведь гражданин, заключая сделку, сам должен понимать, на что подписывался.
И все же, вряд ли жительница Петербурга, которая в марте 2014 года занимала 700 тысяч рублей под залог своей двушки на Лабораторном проспекте, представляла, чем обернется сделка. Женщина не смогла вовремя вносить платежи, и осенью того же года кредитор Владимир Галеев подал на нее в суд и потребовал 3,9 миллиона рублей - сам долг, проценты и неустойку. Калининский районный суд снизил аппетиты кредитора до 1,6 миллиона рублей. Впоследствии Галеев повторно подал в суд на должницу и отсудил еще 306 тысяч. В итоге квартиру выставили на торги за 2,5 миллиона.
Откуда берутся такие стартовые суммы, учитывая, что в Петербурге двухкомнатные квартиры в принципе не стоят меньше 3,5 миллионов?
По словам ведущего юриста Европейской юридической службы Евгения Лучина, начальная продажная цена определяется на суде. Иногда за основу берется оценка. Заказать ее могут должник или кредитор. По действующему законодательству, на торги недвижимость выставляется исходя из 80 процентов от рыночной стоимости. Но оценку проводить необязательно, нередко суду вполне достаточно договора о займе, где ростовщик заранее указывает, во сколько он оценивает предмет залога. Отсюда и появляются комнаты за 500 тысяч и квартиры за миллион.
Но зачем кредиторам ставить цену значительно ниже рыночной? Гендиректор юридического бюро Юлия Комбарова объясняет это тем, что стоимость процедур, связанных с выставлением лота на продажу, зависит от цены объекта. Соответственно, кредитор, указывая меньшие суммы, может значительно сэкономить. Нюанс, правда, в том, что зачастую суммы, в которые кредиторы оценивают имущество, оказываются ниже, чем все насчитанные ими проценты и неустойки.
Так, если жительница Лабораторного проспекта имеет шанс закрыть долг после продажи своей квартиры, то владелице квартиры в Пушкине и надеяться не на что. Она заняла у некоего Эдуарда Варфоломеева 700 тысяч рублей, не платила вовремя. Изначально по решению суда женщина должна была отдать кредитору 1,6 миллиона рублей, но при следующем иске Варфоломеев отсудил у должницы еще 625 тысяч. Квартира, под залог которой и оформлялся займ, дважды выставлялась на торги. Даже за 2,1 миллиона двушку никто не купил.
Как рассказал "РГ" Иван Шевельков, генеральный директор центра "Высшая инстанция", если торги признают несостоявшимися, то кредитор может оставить залоговое имущество у себя, причем с дисконтом 25 процентов от стартовой цены. Кроме того, заемщик остается должен разницу между долгом и суммой, за которую в итоге уходит залог. 75 процентов всей выставленной недвижимости не удается продать на торгах. Корреспондент "РГ" проанализировала базу извещений по публичным торгам и обнаружила, что в Петербурге за два года было опубликовано 873 извещения по 300-350 лотам, касающимся квартир и комнат. При этом было продано только 89 объектов. Причем, из них частные кредиторы и МФО реализовали 12 квартир и комнат.
Двойной агент
Есть подозрения полагать, что частным кредиторам иногда аукционы не очень-то и нужны. Как выяснила корреспондент "РГ", за два года Эдуард Варфоломеев выставил на открытые торги по меньшей мере девять квартир и комнат. На счету Владимира Галеева четыре таких объекта. Среди тех извещений, где открыты имена кредиторов, корреспондент "РГ" не смогла обнаружить ни одного свидетельства об удачных торгах, где залогодержателями числились бы Галеев или Варфоломеев.
Зато по удивительному стечению обстоятельств, человек с именем Эдуард Варфоломеев возглавляет микрокредитную компанию "Логос". Соучредителем этой компании, согласно выписке из ЕГРН, является некий Владимир Галеев. Также Владимир Галеев значится генеральным директором и учредителем агентства недвижимости "Аттика". А в риелторской базе EMLS Эдуард Варфоломеев фигурирует как один из представителей "Аттики".
В Северо-Западном главном управлении Центробанка "РГ" рассказали, что система с займами под залог недвижимости зачастую и строится на том, что заемщик нарушит свои обязательства.
Такие организации дают деньги на очень "скромных", на первый взгляд, условиях - они просят взамен всего лишь некую гарантию возврата с вашей стороны, чаще всего под залог имущества. Их интерес как раз в том, чтобы вы не смогли вовремя вернуть деньги, отмечают в Центробанке.
Займы под залог позволяют кредиторам получать имущество должников.
Когда дело доходит до суда, должник зачастую не имеет возможность объяснить свою позицию или добиться более щадящих условий выплаты, ведь решения судов зачастую заочные. Нередко кредиторы обращаются не в районные, а в третейские суды. Люди, которые никогда не сталкивались с этой системой, в принципе не знают, где эти суды расположены и как они работают. В итоге подавляющее большинство должников даже не появляется на судебных заседаниях.
Чужие здесь не ходят
В очень редких случаях квартиры должников все же уходят с молотка. Например, за 1 миллион 10 тысяч рублей была продана двухкомнатная квартира на Будапештской, 9, "стартовавшая" с 860 тысяч рублей. Двушка в сталинке на улице Тверской в Колпино была выставлена на торги за 1,7 миллиона рублей. Куплена за 1,73 миллиона.
При этом сами кредиторы в торгах не участвуют, да и зачем, ведь если аукцион признают несостоявшимся, они и так получат недвижимость на четверть дешевле стартовой суммы. Не бьются за квартиры и должники. Опрошенные "РГ" эксперты не смогли вспомнить ни одного случая, когда близкие должника приходили бы на торги и пытались перекупить недвижимость. Но почему квартиры, которые продаются в разы дешевле, чем на рынке, не пытаются купить петербуржцы, желающие улучшить жилищные условия?
Эксперты в один голос говорят: человек "с улицы" на такие торги с большой вероятностью даже не попадет. Ольга Желудкова, руководитель департамента по работе с проблемными и непрофильными активами Российского аукционного дома объясняет это общей непрозрачностью системы. Несмотря на то, что извещения публикуются на портале федеральной службы судебных приставов, вся информация о лотах ограничивается только конкурсной документацией, где зачастую указан лишь адрес и кадастровый номер объекта. Дополнительную информацию можно получить у организации, которая проводит торги. А здесь все хитро - операторами зачастую выступают малоизвестные фирмы, которые работают на всю страну, например, торги в Петербурге может проводить контора, зарегистрированная в Брянске, и для ознакомления с документацией интересанту зачастую надо ехать к организатору торгов. Чтобы узнать, есть ли лифт в понравившейся двушке, мало кто рискнет поехать в другой город.
Аукционы в Петербурге организуют несколько десятков фирм, среди них встречаются ювелирные дома, оружейные конторы и даже авиаклубы.
И все же на торгах бывает разное, и появилась схема, которая предотвращает малейшую возможность того, что квартира попадет "не в те руки".
- Часто, чтобы подстраховаться, кредиторы привлекают дружественные фирмы, которые готовы за небольшую плату "забрать" имущество на себя с торгов и передать его кредитору вне процедуры, - рассказал "РГ" юрист Максимилиан Гришин.
Вот и получается, что торги проходят мимо рядовых петербуржцев.
Может ли быть здесь решение, которое не оставляло бы должников у разбитого корыта? Екатерина Сивова, гендиректор агентства недвижимости "Квадраты" предлагает обратить внимание на опыт банков. Зачастую, если заемщик не может выплатить ипотеку, банк предлагает клиенту самому, без торгов, продать квартиру по рыночной цене. Определенный дисконт, говорит эксперт, здесь есть, но он относительно небольшой.
Конечно, лишаться квартиры - всегда плохо, неважно, частный кредитор ее забирает или банк. Но по всему получается, что если действует ростовщик, у должников нет вообще никаких гарантий.
Денис Четырбок, председатель комитета по законодательству заксобрания Санкт-Петербурга:
- Сейчас рассматриваются предложения о внесении изменений в законодательство, которые призваны защитить заемщиков небанковских структур. В частности, удостоверять займы под залог недвижимости депутат предлагает нотариально, дела о невозврате долгов он считает нужным забрать у третейских судов и рассматривать только в судах общей юрисдикции. Также в парламенте обсуждается идея ограничить суммы займов и процентов по ним. Конечно, это не выход, ведь тогда эта сфера может просто уйти в тень. Мерой, которая должна не допустить неожиданного роста долга, может стать изменение правила начисления просрочек. Сейчас кредитор сам в договоре определяет, когда можно начислять пени и штрафы. Я предлагаю начинать исчисление с момента, когда кредитор официально уведомляет должника о задолженности.