Константин Петрович, сколько в Москве обманутых дольщиков? В одном ЖК "Царицыно", утверждают авторы, их 6 тысяч...
Константин Тимофеев: Застройщик ЖК "Царицыно" не исполнил обязательства по 3264 договорам участия в долевом строительстве . В реестр обманутых дольщиков включены 1219 человек, а всего в нем по состоянию на 1 января 2018 года значится 4621 человек. Примерно еще 800 во внесении в реестр отказано. Это те, кто не признан пострадавшими в процессе долевого строительства в соответствии с критериями Минстроя России. Всего по городу, по моей оценке, примерно 11 800-12 000 обманутых дольщиков, из которых для 6500 дома уже строятся. По остальным объектам городом приняты решения и ведется подготовка граддокументации.
Почему же больше половины дольщиков не становятся на учет?
Константин Тимофеев: Кто-то не может найти документы, подтверждающие оплату строящейся квартиры, кто-то просто не видит смысла заявлять о себе, зная, что реестр носит лишь учетный характер и не несет обязательства предоставить квартиру.
Бесспорно одно: каждый обманутый дольщик - в беде. Давайте почитаем письма наших читателей: "Я вложила деньги в 25-й корпус Царицыно-2 еще в 2012 году, - пишет Бэтэт Санжиева. - Жду жилья пять лет и боюсь не дождаться - мне уже 70. А живу сейчас на даче без благоустройства". Еще письмо, от Александра Матюшина: "Я инвалид второй группы, мне 80 лет. Квартиру в Царицыно должен был получить в 2014 году - дом уже тогда был готов, но я так и не получил ее". "Жду квартиры три года. Мать-одиночка. Ребенка в сад не берут, так как нет прописки, по этой же причине не пользуюсь молочной кухней. Живем на съемной квартире, а за ипотеку, в которую влезла, чтобы купить свое жилье, надо платить. И проценты банку тоже надо платить..." - письмо от Натальи Бруйковой. И таких в нашей почте очень много. Что вы можете сказать этим людям?
Константин Тимофеев: Письма горькие, согласен, за каждым - судьба человека. Знаю об этом не понаслышке. К нам ведь тоже пострадавшие приходят. Мы занимаемся каждый случаем. Неважно, внесен человек в реестр или не внесен, правительство Москвы над этой проблемой работает. Мэр Москвы Сергей Семенович Собянин однозначно сказал: "Чтобы у нас не происходило с инвесторами, дольщиков в обиду не дадим".
А что город может сделать?
Константин Тимофеев: Когда гражданин вкладывает деньги в жилищное строительство, он ожидает от государства, что получит готовую квартиру. Но закон о долевом строительстве (214-ФЗ) этого не предусматривает. Это серьезная проблема для страны, поэтому ей такое внимание уделяет и президент России. Решить ее он поручил губернаторам. Правительство Москвы видит два пути: либо привлечь более сильного инвестора, который сможет достроить проблемную стройку за счет прибыли, либо направить бюджетные деньги на завершение строительства.
Найти инвестора для ЖК "Царицыно" непросто. Там в стадии строительства находятся 14 корпусов общей площадью свыше 781 тысячи квадратных метров. Город для достройки этого жилого комплекса использует оба механизма. В частности, на окончание строительства инженерных сетей, детского сада и школы первой очереди жилых домов, выделено из бюджета порядка 3,5 миллиарда рублей. Сейчас решается вопрос о финансировании завершения строительства сетей и второй очереди. Привлечь другого застройщика сможем не раньше марта-апреля, так как собственник проекта ЖК "Царицыно" Игорь Пинкевич, гендиректор и акционер АО "МКХ", с августа 2017 года находится под стражей. Он арестован Тверским судом по подозрению в мошенничестве. Тем не менее доверенности и документов для продолжения стройки никому не дает. На март 2018 года назначено следующее судебное заседание по делу о банкротстве ОАО "МКХ", где будет решаться вопрос о конкурсном производстве, в рамках которого Пинкевича могут отстранить от занимаемой должности гендиректора. Только тогда по закону проект может быть передан новому застройщику.
Дольщики пишут, что он украл их деньги...
Константин Тимофеев: Украл или нет - решать суду. Мы же в ходе проверки обнаружили нецелевое использование средств граждан, которые он тратил не на стройку жилья, а на погашение своих кредитов, выдачу займов и т.д.
Почему же власти вмешиваются в ситуацию, когда счет обманутых идет уже на тысячи, спрашивают пострадавшие, а не раньше? Ведь ваш комитет, например, и создан для контроля за долевым строительством?
Константин Тимофеев: Москомстройинвест как уполномоченный орган, контролирующий долевое строительство, проводит ежегодные проверки застройщиков, привлекающих средства граждан на строительство объектов недвижимости. В частности, за прошлый год специалистами комитета проведено 255 проверок, из которых 71 были плановыми, а 146 - внеплановыми, причем 38 проведены вместе с прокуратурой и правоохранительными органами. Сумма начисленных за этот период штрафов составила порядка 70,5 миллиона рублей. На 2018 год уже запланировано 270 проверок. Но проблема в том, что многие из них оказываются запоздалыми. Сегодня порядка 70% застройщиков в Москве представляют собой малый бизнес. В штате таких компаний, как правило, не более 15-20 человек. По закону проверять их в плановом порядке мы имеем право не раньше чем через три года. Между тем известно, что 70% денег, необходимых для строительства дома, застройщик собирает в течение первого года. В это время дольщики еще живут надеждами на скорое новоселье. Когда начинают жаловаться, то проблема уже настолько назревает, что с ходу ее, как, например, в ЖК "Царицыно", и не решить. Тем не менее за шесть последних лет в Москве 36 проблемных объектов были достроены и 11 374 дольщика получили свои квартиры.
В настоящее время в помощи города нуждаются 34 других проблемных объекта. Большая часть из них досталась Москве с присоединением новых территорий, а ряд - старые объекты, сооружение которых начато еще до 2010 года. 24 из них сейчас под контролем города строятся по дорожным картам. Решение проблем дольщиков, пострадавших на 10 других проблемных объектах, власти Москвы будут решать с помощью компенсационных мер.
А царицынским дольщикам вы можете конкретно сказать, когда они получат ключи от своих квартир?
Константин Тимофеев: Думаю, что первая очередь - человек 1300, получат их в ближайшие год-два, вторая очередь - еще 2200-2300 граждан - в 2019-2020 годах.
По поручению президента правительство разработало дорожную карту для перехода от долевого строительства к проектному финансированию строительства жилья. На ваш взгляд, это защитит людей от мошенников?
Константин Тимофеев: Безусловно, продажа готового жилья - а именно она лежит в основе нового механизма его строительства, - способна свести риски будущих новоселов к минимуму. И это его главный плюс. Но надо понимать, что реализация этого проекта тоже связана с множеством вопросов, на которые еще нет однозначных ответов. Предполагается, все средства на возведение дома будут аккумулироваться в банке, который будет и финансировать, и контролировать стройку. Но он же не будет делать это бесплатно, а возьмет за услуги какую-то комиссию. Следовательно, комиссионный доход банков увеличится, жилье подорожает и станет менее доступным для граждан. Какую ответственность будет нести банк за результаты строительства? Ведь банковская система тоже подвержена финансовым рискам, способным привести банк к банкротству. Я мог бы продолжить вопросы, но и так очевидно, что механизм проектного финансирования нуждается в тщательной проработке. Тем более что с влиянием на стройку финансовой ситуации, в которой находится банк, мы можем столкнуться совсем скоро. С 1 июля по 214-ФЗ обязательным станет условие, по которому застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны осуществлять все расчеты в одном и том же банке. В случае серьезных финансовых проблем в банке нельзя исключать и остановку строительства.
В любом случае, в ближайшие три-пять лет нам еще предстоит жить в условиях долевого строительства и завершать уже начатые и даже еще не начатые проекты. Помочь в этом должны поправки, которые уже вступили в 214-ФЗ с 1 января этого года и еще только вступят с 1 июля.
Расскажите о них, пожалуйста.
Константин Тимофеев: Напомню, с октября 2017- го на смену страховым компаниям, в которых застройщики страховали свою ответственность перед дольщиками, пришел Компенсационный фонд. Застройщик обязан вносить в него 1,2% средств, привлеченных по каждому договору долевого участия. А с января 2018 года для застройщиков вводится еще и профессиональный ценз. Это означает, что застройщик, привлекающий средства граждан для строительства объекта, обязан иметь опыт работы в данной сфере не менее трех лет. Кроме того, у него должен быть успешный опыт строительства многоквартирного жилого дома площадью не меньше 10 тыс кв м. Помимо этого, предусмотрено создание системы информационного обмена между контролирующими органами, Компенсационным фондом и органом регистрации прав. При нарушении хотя бы одного из этих критериев, наш комитет получает право приостановить регистрацию застройщиком новых договоров долевого участия, а значит, и привлечение средств от новых дольщиков. Это позволит выявлять проблемные объекты на более ранних этапах строительства.
А с 1 июля вступит в силу еще одно новшество: одному застройщику будет выдаваться не более одного разрешения на строительство. Это должно повысить прозрачность в сфере долевого строительства. Однако и здесь есть подводные камни. Во-первых, возникнут трудности при реализации комплексных проектов развития территорий. Во-вторых, может появиться множество технических компаний-застройщиков без реального капитала, которые завершив стройку ликвидируются до окончания гарантийного срока перед дольщиками. Надо быть готовыми и к тому, что создание таких юридических лиц приведет как минимум к тройному росту отчетностей и проверок для контролирующих органов - примерно с 540 до 1,5 тысячи в год.
С 1 июля вступает и другая поправка в закон: у застройщика на протяжении всего процесса строительства должны быть не только деньги дольщиков, но и собственные средства...
Константин Тимофеев: Да, не менее 10% от суммы проекта. Казалось бы, плюс: своими деньгами человек обычно распоряжается осмотрительнее, чем чужими. Но есть и вероятность, что с рынка уйдут мелкие и средние компании. И тогда произойдет укрупнение застройщиков, что также чревато повышением цен на жилье.