Как правильно продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети
Подобные разъяснения понадобились после проверки того, как региональные суды решили спор чиновников опеки и мамы двух ребят. Мать продала свою квартиру, в которой были прописаны и считались собственниками долей ее несовершеннолетние сын и дочь.
Разрешение на куплю-продажу в таких случаях дают органы опеки. При этом они выставляют обязательное условие - продать жилье, часть которого принадлежит детям можно, но родитель должен сразу же купить другую жилплощадь и оформить ее на ребят. Дети не должны лишиться своих квадратных метров при сделках родителей или опекунов. В нашем случае мать с согласия опеки квартиру продала, но другую не купила. Сын и дочка оказались фактически бомжами.
В суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной к продавщице квартиры и ее покупательнице обратилась опека администрации Саткинского района Челябинской области. Чиновники в интересах детей попросили вернуть проданную квартиру в собственность нерадивой мамы и ее обделенных детей.
В райсуде представитель опеки рассказал, что сделка незаконна, так как она нарушает сразу две статьи Гражданского кодекса, одну статью Жилищного кодекса, одну статью Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и одну статью Закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
Районный суд встал на сторону чиновников и вернул квартиру продавцу и ее детям. Но областной суд это решение отменил и принял новое - опеке отказали. Тогда ей ничего не оставалось, как пойти дальше и выше - обратиться в Верховный суд. Там дело изучили и заявили, что доводы опеки серьезны и "подлежат удовлетворению". А апелляция "допустила существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела".
Вот как разобрал этот спор Верховный суд РФ. Семье, состоявшей из мамы и двоих детей, принадлежала квартира в равных долях. Женщине разрешили ее продать при условии одновременной покупки другой квартиры, в которой у детей будет в собственности по такой же доле, как и было в прежней. Матери опека выставила условие - в месячный срок с момента совершения сделки предоставить в опеку копии документов на новую квартиру и справку, что дети в ней зарегистрированы. Но все сроки вышли, а мать ничего не купила. Это подтвердила и справка Росреестра, из которой следовало, что на детей нет зарегистрированных прав собственности. Райсуд сказал, что дети утратили права собственности на старую квартиру и не приобрели их ни в какой другой. Соответственно их права нарушены. Значит, стороны сделки по купле-продаже возвращаются в первоначальное состояние. На это апелляция возразила. Она сказала, что неисполнение матерью решения администрации не означает, что сделка купли-продажи недействительна, а сам договор незаконен. По мнению областного суда, сделка совершена "в надлежащей форме и с соблюдением установленной процедуры". Значит, незаконной считаться не может.
Верховный суд разъяснил коллегам разницу двух понятий - "ничтожная сделка" и "оспоримая сделка". Райсуд должен был установить конкретные основания для признания договора купли-продажи недействительным. Эти основания прописаны в двух статьях Гражданского кодекса. Но суд первой инстанции этого не сделал. Областной эту ошибку не исправил и не сказал, какие нормы права и почему надо применить в данном случае. Апелляционный суд, по мнению Верховного суда, должен был уточнить, по каким основаниям оспаривается сделка. И в зависимости от этого определить круг юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или не действительность сделки.
Местный суд сказал, что сделка была совершена с согласия органа опеки - она же давала разрешение на продажу. Но это не так, ведь чиновники не могли дать согласие на "отчуждение принадлежащей несовершеннолетним на праве собственности недвижимости без обеспечения их равноценным жильем". Это очень серьезный довод. Выходит, что мать, совершив сделку, не выполнила требование опеки в части покупки детям квартиры, что в итоге привело к лишению их прав на жилье. Ведь в момент сделки, эта квартира для брата и сестры была единственным жильем. Суду ответчик не предоставил доказательств, что из-за сделки права детей не нарушены. Это могли быть счета, куда мать положила часть денег для покупки им жилья или уже купленные готовые квадратные метры с оформленными правами собственности. Апелляция эти важные правовые моменты во внимание не приняла и при рассмотрении дела не оценила. Верховный суд велел этот спор пересмотреть по новой, учитывая его разъяснения.