Виктория Валериевна, ваше ведомство исключительно важно для всех граждан России, потому что любая семья хоть раз в жизни обращается в ваше "окно".
Виктория Абрамченко: По нашей статистике, каждый гражданин страны приходит к нам как минимум один раз в 25 лет. Но это средняя цифра. У кого есть инвестиции в недвижимость, приходит чаще.
Хотелось бы начать разговор с самого чувствительного вопроса, который поднял в своем Послании президент. Известно, что глава государства поручил правительству внести изменения в законодательство, которое касается кадастровой оценки недвижимости. Оно вызвано недовольством граждан, получивших "письмо счастья" из налоговой инспекции. Многие жаловались на неоправданно высокие цифры оценки их домов и дач, и соответственно, по цепочке, больших налогов за это. Какая часть программы ляжет на ваши плечи?
Виктория Абрамченко: Действительно, это сегодня один из самых актуальных вопросов. Мы недавно получили соответствующее поручение президента. Там два направления.
Первое - это уточнение порядка налогообложения недвижимого имущества физических лиц, то есть это зона ответственности министерства финансов и Федеральной налоговой службы.
Второе направление в этом поручении - это создание законодательных норм, которые не позволят допустить превышения кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной. А это уже компетенция министерства экономического развития.
Поэтому и министерство финансов, и министерство экономического развития с двух сторон должны обеспечить корректировку законодательства.
Какой будет в этом роль Росреестра?
Виктория Абрамченко: Нам в 2017 году пришлось очень часто публично выступать по вопросам, связанным с кадастровой оценкой недвижимости. И мы объясняли не только рядовым гражданам, но иногда даже представителям субъектов Российской Федерации, что Росреестр не заказывает оценку. Росреестр не является исполнителем работ по кадастровой оценке. Эта путаница связана со словом "кадастр". Есть кадастровый учет и кадастровая оценка. Учет - это к Росреестру. А кадастровую оценку до недавнего времени выполняли независимые оценщики, которые объединяются в саморегулируемые организации.
Оценщики - это же частные организации, и к их работе было немало претензий.
Виктория Абрамченко: С начала 2017 года вступил в силу Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке", который обязал проводить эту работу специальными уполномоченными юридическими лицами. Бюджетные учреждения, которые создаются в соответствии с законом, должны появиться в каждом регионе. На сегодняшний день такие бюджетные учреждения уже созданы более чем в 40 субъектах.
Ответственность за результат работы, безусловно, будет повышена. То есть это не какое-то физическое лицо проводит оценку, а целое юридическое лицо, которое еще к тому же учредил субъект Российской Федерации.
Почему мы имеем сегодня такие перекосы по кадастровой стоимости объектов недвижимости?
Виктория Абрамченко: Прежде всего, рынок просел. Действительно, из-за последнего кризиса недвижимость стала стоить дешевле. А массовая оценка для цели налогообложения не учитывает состояние рынка. И новый закон сказал, что нужен некий понижающий коэффициент в случае, если рынок просядет. Этот коэффициент назван индексом рынка недвижимости, его необходимо рассчитать. По закону он должен применяться с 2020 года. В то же время коллеги оценщики, которые входят в состав Общественного совета при Росреестре, предлагают, как в развитых западных странах, говорить о том, что налог нужно брать от стоимости, которая меньше на 30 процентов стоимости объектов.
На 30 процентов меньше? Это радостная новость для людей.
Виктория Абрамченко: Возможно, это будет решено именно таким образом. Может быть, появится некий понижающий процент до момента, когда будет рассчитан действительно гибкий коэффициент рынка недвижимости.
Есть надежда, что это решение будет принято?
Виктория Абрамченко: Мы сейчас это обсуждаем в рамках поручения президента и должны выйти на согласованные решения.
То есть вы выступаете соавторами будущего законопроекта?
Виктория Абрамченко: Конечно.
Это консолидированное мнение, что надо идти именно таким образом в пользу граждан? Или кто-то против, например, налоговая служба?
Виктория Абрамченко: Нет, нет. Что такое налог на недвижимое имущество, на земельные участки, на иную недвижимость? Это доходная часть муниципалитетов и субъектов Российской Федерации. Тут получается улица со встречным движением. Налогоплательщик хочет платить меньше. Те, у кого это доходная часть бюджета, хотят собирать больше. Поэтому всегда должен быть разумный компромисс. Нельзя делать налог таким, чтобы он приводил к банкротству физических лиц, к невозможности граждан заплатить налог на недвижимость. Это консолидированное мнение.
Специально для тех, кто не очень разбирается, объясните, из чего состоит налог?
Виктория Абрамченко: Это налоговая база (кадастровая стоимость) и налоговая ставка. И к сумме, которая получается, еще применяются льготы. Очень важно смотреть не только на базу, но и налоговую ставку. Чтобы не было случаев, когда налоговая ставка всегда оказывалась максимальной. Вот этого не должно быть.
А не получится ли так, что при оценке кадастровой будет введено это правило, если его примут, и будет оценка сделана на 30 процентов меньше средней рыночной стоимости, а регионы в понятном стремлении повысить свои доходы поднимут эти ставки до максимального уровня и нивелируют очень хорошее начинание.
Виктория Абрамченко: Так нельзя давать в руки местных властей такой законодательный инструмент, чтобы можно было использовать всегда по максимуму.
Вы не знаете, будет ли приниматься на уровне правительства решение, чтобы как-то ограничить аппетиты местных властей?
Виктория Абрамченко: Минэкономразвития России - соисполнитель у минфина в той части поручения, где нужно обеспечить взимание налога и поработать как раз с налоговой ставкой. А где нужно внести изменения в законодательство по кадастровой оценке, исполнитель - министерство экономического развития, и минфин у нас - соисполнитель. Поэтому я думаю, что мы придем к консолидированной позиции. Тем более уже накоплен большой опыт взимания налогов от кадастровой стоимости.
Вы имеете в виду кадастровую оценку земли?
Виктория Абрамченко: В отношении земельных участков этот порядок действует уже около 10 лет. В самом начале был всплеск негативных эмоций со стороны налогоплательщиков, когда от нормативной цены земли перешли к кадастровой стоимости участков. И за 10 лет прошли большой путь. Сегодня кадастровая стоимость земельного участка уже максимально близка к рыночной. Хотя есть перекосы по отдельным категориям.
Перекосы - это места, где земля не стоит тех денег, которые за нее просят?
Виктория Абрамченко: Например, земли сельскохозяйственного назначения. Чернозем в Воронеже стоит дешевле, чем земельный участок сельскохозяйственного назначения на Рублево-Успенском шоссе. Почему-то для земель сельхозназначения адрес, как характеристика земельного участка, влияет на стоимость больше, чем плодородие земель. А такого быть не должно.
Еще присутствует ситуация с объектами капитального строительства. Вот почему в одном квартале застройки стоят схожие девятиэтажки, а стоимость объектов разная? Это можно было бы объяснить тем, что у кого-то вид из окна на виноградник, а у кого-то на полигон твердых бытовых отходов. Но тут вид один и тот же, а стоимость все равно разная.
Это, на ваш взгляд, была ошибка кадастровых оценщиков?
Виктория Абрамченко: Это ошибка методологии. Методология была очень нечеткая, плюс еще оценщики, по сути, никакой ответственности не несли. Выигрывали эту работу по конкурсу региона.
Это как было. А как будет?
Виктория Абрамченко: Изменение ситуации по новому закону мы почувствуем только в конце этого года. Это налоги, которые будут взиматься в 2019 году, с базы, которая будет определена в 2018 году. Вот тут мы бы хотели внести корректировки, уже выстраданные на практике. Во-первых, мы бы все-таки хотели перейти к ценовому зонированию. Все уже привыкли к тому, что город или какая-то иная застроенная территория развиваются исходя из деления на территориальные зоны. В городе есть зона жилой застройки, есть зона коммунально-складской застройки, есть зоны рекреации. То есть все территории в городской застройке поделены по функциональному зонированию. Определены конкретные правила применительно к целевому назначению объекта в каждой зоне. По сути, ценовое зонирование может быть то же самое, когда объекты в пределах границы определенной зоны должны стоить одинаково. Тогда не будет перекосов, когда в одном доме идентичные квартиры имеют разную стоимость.
Второе наше предложение тоже из практики. Регионы говорят: а почему мы должны каждый из 85 субъектов Федерации делать для себя отдельную информационную систему, в которую будет подгружена единая для всех методика? Сделайте, пожалуйста, на центральном уровне один продукт, некий калькулятор, в который загружаются понятные, прозрачные параметры, и на выходе получается справедливая стоимость. Чтобы не было какой-то химии и некого таинства внутри оценочного сообщества, и чтобы мы понимали, откуда взялась конкретная сумма.
Как организована работа по оспариванию кадастровой стоимости?
Виктория Абрамченко: Оспаривание стоимости возможно в рамках работы специально создаваемых комиссий. Эта функция возложена на Росреестр. Наша задача - обеспечить техническую возможность работы комиссии, в состав которой входят представители оценочного сообщества, региональной власти и Росреестра. Комиссия рассматривает заявление конкретного гражданина или представителя юридического лица об оспаривании стоимости. Каждый год мы фиксируем рост обращений в эти комиссии. В прошлом году рост составил 22 процента. Такой же рост фиксируют и суды - было подано 16 тысяч исков по всей стране.
На ваш взгляд, работа комиссий нуждается в улучшении?
Виктория Абрамченко: Да. Мы много говорим об оспаривании стоимости объекта. Это же неправильно, когда гражданин столкнулся с тем, что стоимость его недвижимости завышена, порой очень сильно. Почему гражданин для оспаривания высокой цены должен снова пойти к оценщику, заплатить собственные деньги и заказать рыночный отчет, на основании этого отчета прийти в комиссию и доказывать справедливость?
С одной стороны, в 2017 году 56 процентов решений комиссий было принято в пользу заявителей. С другой, граждане меньше доходят до комиссий, чем юридические лица, с обращениями в суды то же самое. Мы хотим предложить, чтобы ошибку устраняли бюджетные учреждения за свой счет. И вот тут роль федерального центра должна быть надзирающей. Мы предусмотрим в будущих нормативных новациях контролирующую функцию за Росреестром, чтобы мы надзирали за деятельностью бюджетного учреждения, а то исправляло стоимость. Для этого и создаются бюджетные учреждения, чтобы была определена разумная, адекватная стоимость объекта недвижимости для налогообложения.
И это разумное предложение.
Виктория Абрамченко: Мне кажется, должна быть рабочая модель, когда государство определяет правила игры, и когда оно же надзирает за исполнением правил игры и за соблюдением прав граждан.
Можно по пунктам разъяснить, как пошагово действовать человеку, который получил извещение из налоговой, в которой написана стоимость его земельного участка, и ужаснулся.
Виктория Абрамченко: В вашем примере, гражданин исходит из налогового извещения. В нем указана сумма налога к оплате, реквизиты объекта недвижимости, то есть вид объекта, его адрес и стоимость. Вот та самая стоимость и есть база для исчисления налога. Сначала человеку необходимо проверить на сайте Росреестра, действительно ли стоимость такая. Убедившись, что стоимость именно такая, но гражданин считает, что она завышена, нужно заказывать отчет оценщика, с новой стоимостью и с этим отчетом и заявлением обращаться в комиссию.
Еще острый вопрос - неоформленные объекты недвижимости.
Виктория Абрамченко: По поводу неоформленных объектов некоторые эксперты предлагали установить обязанность для граждан регистрировать права. Дело хорошее, но что такое обязанность? Ведь ее можно и не выполнить, значит, должна быть какая-то санкция за невыполнение. И вот тут возникла очень большая дискуссия, какой должна быть санкция.
Вплоть до лишения недвижимости?
Виктория Абрамченко: Вот-вот. Понимаете, тут можно договориться до опасных вещей. Что значит отнять? Отнять единственное жилье, которое не зарегистрировано? Был предложен другой путь. Все объекты недвижимости расположены на земельных участках, которые выдавались для определенной цели, например, для строительства жилого дома. Прошло 10 лет. Дом в реальности есть, а в реестре недвижимости нет, значит, у налоговой этого дома как объекта налогообложения тоже нет. А земля-то есть. Поэтому было предложено развивать тот инструмент, который есть в соответствующих статьях Налогового кодекса, - через повышающие коэффициенты к земельному налогу стимулировать оформление прав на объекты недвижимости. Когда собственник будет через повышающий коэффициент платить большой земельный налог, тогда будет интереснее прийти к государству и оформить право. Это легальный путь, который не будет никого провоцировать на изъятие недвижимости.
С другой стороны, мы имеем много фактов, когда много земельных участков, куда вложены средства, но они фактически не используются.
Виктория Абрамченко: Это же тоже неправильно. Земля должна работать. Например, земля сельхозназначения. Было поручение президента, потом вышел специальный Федеральный закон об изъятии сельскохозяйственных земель, которые не используются. Почему это произошло? Экономика оказалась под санкциями, и появилась необходимость развивать систему импортозамещения, в том числе в сельском хозяйстве. Ни животноводство, ни растениеводство не работают без земли. Свободной земли в регионах с хорошими климатическими условиями не оказалось. Территории, которые примыкают к крупным населенным пунктам, оказались в собственности лиц, не планирующих развивать сельское хозяйство. Эти земли или простаивали в ожидании своего часа. Поэтому главы регионов, где необходимо было развивать сельское хозяйство, стали ставить перед федеральным центром вопрос вовлечения таких земель в оборот
Некоторые граждане заметили беспилотники над участками…
Виктория Абрамченко: Это просто способ получить информацию об использовании земель. Что с этой информацией дальше можно делать? Она используется для принятия решения о привлечении к административной ответственности, если выявлены соответствующие признаки нарушения земельного законодательства.
"Дачная амнистия" предусматривает облегченную регистрацию недвижимости на тех же садовых участках. Она закончится, и надо будет опять идти в Росреестр?
Виктория Абрамченко: Это очень актуальный вопрос. 1 марта заканчивалось применение отдельных статей закона, которые говорили, что на индивидуальный жилой дом можно оформить право без ввода его в эксплуатацию. Сейчас эти нормы продлили, они будут действовать до 1 марта 2020 года. Мы бы хотели пойти дальше. Давайте вообще уйдем от разрешительного порядка оформления бытовой недвижимости граждан, пусть это будет уведомительный порядок. Вы закончили строительство своего дома, сообщите об этом муниципалитету. Муниципалитет от вашего имени обратится в Росреестр и сам пакет документов направит нам для регистрации права на этот объект. Не нужно вводить в эксплуатацию, бегать по градостроительным комиссиям, тратить кучу времени и сил на сбор дополнительных бумаг для того, чтобы этот дом легализовать. Ведь многих еще останавливает забюрократизированный процесс. Соответствующие правительственные поправки уже внесены в Госдуму и приняты в первом чтении в декабре 2017 года.
Граждане все еще опасаются обращаться за регистрацией своей недвижимости в электронном виде. Скажите, есть чего людям бояться? Могут быть какие-то риски?
Виктория Абрамченко: Рисков нет абсолютно никаких. Электронная регистрация удобнее и быстрее. Более того, мы в 2017 году сделали проект "Фабрика электронной регистрации". Запустили его в самом тяжелом регионе - в Московской области. Там был большой процент приостановлений и отказов в регистрации. Порядка трети наших заявителей получали отрицательное решение. Сейчас результат фабрики - в три раза большая производительность труда регистратора прав. И по электронным пакетам у нас отказов 0,6 процента, против 30 процентов, которые были до этого.
За счет чего такие цифры?
Виктория Абрамченко: За счет унификации алгоритма работы. Плюс в пакетах документов, которые приходят в электронной форме, ошибок гораздо меньше, чем в бумажных. Еще один удачный пример организации работы - это сотрудничество с другим принимающим центром наших клиентов, со Сбербанком.
Мы вместе с коллегами исходили из того, что на самом деле нашим гражданам не нужен ни Сбербанк, ни Росреестр, а нужна квартира, в которой они будут жить и в которой будут жить их дети. В Сбербанк клиент приходит за деньгами на квартиру. Коллеги стали подбирать для своих клиентов, ипотечных заемщиков, объект недвижимости, под который тут же давался ипотечный кредит. И пакет документов на стороне Сбербанка в отношении сторон сделки уже был готов. Он был идеальный. Осталось только Сбербанку начать общаться с Росреестром, чтобы быстро зарегистрировать право. У нас на сегодняшний день рекорд реализации этого проекта, когда клиент приходит в Сбербанк, и через 4 часа у него квартира в собственности.
Так работает только Сбербанк?
Виктория Абрамченко: Нет, мы сотрудничаем и с другими банками. Но со Сбербанком наибольшее количество таких удачно реализованных решений. Уже больше 420 тысяч этих сделок. Люди поверили. Они думали, что будут месяц ходить за кредитом, а у них через 4 часа уже право, а не только кредит.
Мы переходим практически на безбумажную регистрацию недвижимости.
Человек на выходе не получает бумажек. Но по опыту каждый из нас знает, что любой компьютер, самый совершенный, самый хороший, любой сервер самый могучий, когда-то зависает. А когда-то и сбоит. А когда-то в него заберутся хакеры. А когда-то будет атака. Насколько велики эти риски?
Виктория Абрамченко: Объясню, как работает эта система, чтобы сведения не потерялись. Что такое реестр недвижимости? Это электронные записи с описанием объекта, прав на объект, описанием административных границ, всевозможных зон. Объекты культурного наследия, лесные участки - это все электронные записи. Они сегодня хранятся с высокой степенью защиты. Есть Центр обработки данных, в котором все данные надежно защищены и дополнительно копируются. На этот объект никто проникнуть не может, даже представители Росреестра туда не могут попасть.
Но человеческий менталитет такой, что трудно отвыкнуть от бумажного свидетельства…
Виктория Абрамченко: Что такое бумажное свидетельство о регистрации права, которого, кстати, с середины 2016 года уже нет? Например, вам продали квартиру. В моменте, по состоянию на текущую дату и время, бумажное свидетельство говорит о том, что этот переход права совершился, и теперь вы собственник. Завтра может оказаться, что в квартире были прописаны несовершеннолетние, или некий осужденный, который отбывает срок в местах лишения свободы. И именно его права нарушены этой сделкой. Соответственно, заинтересованные лица начнут процедуру обжалования перехода права. И не свидетельство бумажное в суде будет доказательством, а документы из реестрового дела. Поэтому мы, когда ликвидировали бумажные свидетельства, просто сказали, что данная бумага не подтверждает наличие вашего права на объект недвижимости. Она фиксирует переход этого права или возникновение на конкретную дату и конкретное время.
Что вы можете порекомендовать нашим читателям, чтобы защитить свое жилье от мошенников?
Виктория Абрамченко: Закон "О государственной регистрации недвижимости", который вступил в силу с 1 января 2017 года, позволил нашим гражданам, в том числе через "Личный кабинет", подать заявление в Росреестр, чтобы без его личного участия никакая сделка с недвижимостью не произошла. Можно и самому прийти в офис МФЦ. Сегодня услуги Росреестра доступны в 10,5 тысячи офисах МФЦ по всей стране. Гражданин просто пишет такое заявление, чтобы не было сделки с его объектом без его личного участия. Это рекомендация от нас, профессионалов, работников Росреестра.
По участкам граждан уже ходят мошенники и говорят: давайте регистрировать все, что есть на участке - беседку, сарай, и предлагают свои услуги за сумасшедшие деньги. Какие объекты необходимо регистрировать?
Виктория Абрамченко: Вопрос сложный, он связан с определением недвижимости, которое содержится в Гражданском кодексе. Главное условие - прочная связь с землей. Поэтому начнем с земли. Вам предоставлен земельный участок, предоставлен для определенной цели, например, для индивидуального жилищного строительства.
Значит, на таком земельном участке должен быть построен индивидуальный жилой дом иначе, согласно Земельному кодексу это считается нарушением.
Кто может проверить наличие дома на участке и привлечь к ответственности за отсутствие такого объекта? Государственный земельный инспектор. Это работник соответствующей службы - в комментируемом примере - работник Росреестра.
Теперь по поводу всего остального, что этому дому сопутствует: бань, беседок, навесов, гаражей. Привлечь к ответственности за отсутствие оформленных бань и беседок на участках нельзя.
Участки предоставлены для индивидуального жилищного строительства, и, если индивидуальный жилой дом построен и на него зарегистрировано право, значит, участок используется по назначению. У государства нет претензий к таким законопослушным гражданам.