Уральцы пошли в суд, чтобы доказать законность строительства домов
"Неправильные" договоры
Когда министерство по управлению госимуществом выставляет на торги земельные участки под ИЖС, право пользования получает тот, кто предложит самую высокую арендную плату. Срок аренды зависит от того, насколько быстро новый хозяин сможет возвести на земле жилье. Ведь после постройки дома он вправе выкупить участок за 1,5 процента от кадастровой стоимости. Разница может быть очень существенной: допустим, если участок стоит 800 тысяч рублей, можно заполучить его в собственность всего за 12 тысяч. Ради такой возможности некоторые готовы в десять раз поднимать на торгах стоимость аренды, рассчитывая, что полностью эту сумму платить не придется - лишь пару месяцев, пока строится домик.
Так, супруги Вадим Цукило и Юлия Шиловских два с половиной года буквально караулили, когда на аукцион выставят участок в поселке Шувакиш по соседству с их собственным, чтобы объединить. Заранее подвели электричество к границе надела, нашли подрядчика, чтобы потом не терять время на подготовительные работы. Именно поэтому им пришлось соглашаться на аренду в полтора миллиона в год вместо начальной цены в 114 тысяч за никому не нужные шесть соток с огромной канавой.
Положа руку на сердце скажем: есть и обманная схема, когда один человек скупает сразу несколько участков, ставит временные строения (или даже одно, которое переносит с места на место), выкупает землю и тут же перепродает ее по рыночной цене. Все ловкачи пофамильно известны земельному комитету, но запретить им участвовать в торгах никто не может. Поэтому администрация города начала подавать в суд на таких собственников, доказывая, что домик был бутафорский, нежилой, а значит, выкупать землю хозяин не имел права. Заодно власти решили пропустить через судебный фильтр всех остальных, кто годами ждал участка и на последние деньги строил на нем жилье.
- Администрация Екатеринбурга предъявила иски к 25 гражданам об оспаривании 37 договоров купли-продажи земельных участков. У 12 человек - по одному земельному участку, у троих - по два, есть те, у кого по три, шесть и даже семь участков, - поясняет главный специалист отдела подготовки правоустанавливающих документов земельного комитета Наталья Турыгина. - Суды признали недействительным 21 договор купли-продажи, из них 19 участков возвращены в договор аренды, два участка остались в собственности граждан, но суд признал строения на них неиндивидуальными жилыми домами. В этих случаях можно взыскать с граждан убытки - разницу между кадастровой и выкупной стоимостью.
По словам Натальи Турыгиной, только три договора признаны судом заключенными без нарушений. На вопрос "РГ", сколько всего тех, к кому у администрации нет претензий, она ответила, что информацией о количестве "правильных" договоров не располагает, поскольку в ее отдел поступают материалы только о подозрительных сделках.
Скинуться на бюджет
У ответчиков свой взгляд на сложившуюся ситуацию.
- Иски составлены как под копирку, ничем не отличаются, меняются только адреса, фамилии и кадастровая стоимость. Более того, в исках содержатся "претензии" к винтовым сваям, хотя наши дома стоят на бетонных блоках. И таких ляпов очень много! - говорит один из участников "подозрительной сделки" Антон Вишневский. - Все судебные процессы - фикция. И это неслучайно: 29 июня 2016 года у земельного комитета появилась новая обязанность - "выполнение ежегодных плановых показателей по доходам бюджета муниципального образования "город Екатеринбург" в части неналоговых доходов от использования земли", говорится в постановлении администрации № 1304.
Под подозрения попадают многие. Например, Вадим Цукило слишком быстро - в течение месяца - построил дом. Антон Вишневский с женой выкупали несколько участков сразу - для себя, брата и мамы. Многодетная мама Ольга Сурганова через год владения продала участок соседям, поскольку собралась переезжать в другой город.
Экспертам не нравится отделка, отсутствие крылечка и дорожки к двери, рядом лежат доски и строительные леса, у бруса не обрезаны уголки, внутри дома нет перегородки между кухней и гостиной, а на второй этаж ведет приставная лестница.
Одна рука дает, другая забирает
Что ж, представления о комфорте у всех разные: кто-то согласен жить в вагончике с печным отоплением и туалетом во дворе, а кто-то не переедет, пока не обеспечит себя всеми благами цивилизации. И тут возникает как минимум два вопроса. На каком этапе и какая структура должна определять, действительно ли дом жилой? И каким документом должен руководствоваться собственник, чтобы выяснить, дотягивает ли его строение до капитального, недвижимого имущества?
В конце концов, хозяин домика не втихую выкупает участок - он получает на это разрешение госоргана. Однако МУГИСО занимает очень пассивную позицию в судах, хотя тоже является ответчиком: его представители не приходят на процессы и, по всей видимости, не собираются доказывать свою правоту. Как говорит советник министра Юлия Вершецкая, специалисты МУГИСО не выезжают на место, не видят дом, а делают выводы о возможности выкупа только на основании представленных документов.
- Однако добросовестные граждане не должны страдать от того, что одни представители власти заключают договор с гражданами, а потом приходят другие представители власти, которые считают, что договор недействителен, - считает Иван Хохлов, помощник депутата Госдумы Павла Крашенинникова. - Не стоит злоупотреблять и конституционным правом на судебную защиту и использовать суды как обязательный этап проверки законности выкупа участков.
По его мнению, в любом случае решать вопрос должны совместно три органа - Росреестр, регистрирующий право на недвижимое имущество, МУГИСО, уполномоченное заключать договоры купли-продажи земли, и горадминистрация, заинтересованная в поступлении доходов в бюджет.
В начале этого года подобную комиссию все же создали - точнее, мобильную группу из сотрудников государственного надзора, муниципального и архитектурно-строительного контроля. При подаче документов о постановке на кадастровый учет она будет оперативно выезжать на земельные участки и делать заключения. Если жилье не соответствует требованиям, разрешение на регистрацию хозяин не получит. Нынешние горе-собственники предполагают, что "добро" такая комиссия даст только хозяину полностью благоустроенного коттеджа. Остальные годами будут платить непомерно высокую арендную плату.
Удобства не по фэншую
- Когда мы готовились к строительству дома, ходили на платную консультацию в областное БТИ. Там объяснили, что главное - поставить коробку с крышей на фундаменте. В доме должен быть пол, потолок, стены, если необходимо, межэтажные перекрытия, окна и двери - то есть организован замкнутый тепловой контур, - говорит Вадим Цукило. - Кроме того, следует подвести электричество. Вода может быть привозная, удобства - на улице.
Аналогичные разъяснения содержатся на сайтах омской прокуратуры, администраций Томской, Курганской, Тюменской, Пензенской областей.
- Тексты постановлений регионов РФ совпадают дословно, следовательно, их необходимо принимать как общепринятые нормы, - делится Антон Вишневский. - Выходит, собственник дома вправе выбирать любые автономные источники отопления, водо-и электроснабжения.
В то же время и законодатели, к которым "РГ" обратилась за консультацией, и сама горадминистрация ссылаются на Жилищный кодекс и положение о признании помещения жилым, утвержденное постановлением правительства РФ от 28.01.2006 № 47. И считают, что никаких других муниципальных или региональных нормативных актов не требуется. Только трактует эти документы каждый по-своему.
Антон Вишневский:
- Сразу же стройте высокий забор, чтобы никто без вашего ведома не проник на участок. Но есть одно препятствие: ссылаясь на дачную амнистию, администрация отказывает в обследовании участка для оформления ввода в эксплуатацию.
Алексей Колегов:
- Самое главное - брать аренду по невысокой стоимости. Сразу строить более-менее большой по площади дом (минимум 50-60 квадратов). Выполнить подключение к электрическим сетям, чтобы это было визуально заметно. Отделать фасад и создать впечатление законченного строительства, повесить занавески, поставить цветочки на подоконники.
Вадим Цукило:
- Лучше вообще отказаться от участия в аукционе и купить участок на рынке. Вам не придется торопиться со стройкой, вы сохраните свои нервы, а в результате - и деньги.