Почему цены на квартиры в Новосибирске растут быстрее инфляции
Цены не дремлют
Последние два года цены на квартиры в Новосибирске повышались планомерно. Но в начале 2018-го эксперты заговорили об опережающих темпах. В среднем стоимость квадратного метра жилой недвижимости выросла на пять процентов, в отдельных случаях - на двадцать. Квартиры в сданных домах подорожали сильнее.
Участники заседания комитета по жилой недвижимости Новосибирского представительства "Российской гильдии управляющих и девелоперов" (РГУД) заверили, что рост цен на пять процентов был запланированным. С 1 апреля стоимость "квадрата" подняли застройщики из Топ-5, к ним подтянулись остальные. Как сообщила директор по связям с общественностью СК "Вира-Строй" Мария Семенова, в жилом комплексе "Аврора" цена квадратного метра составляет 71 тысячу рублей, что выше, чем на другое жилье, возводимое компанией. Однако, по ее словам, на спросе это не отражается.
Директор по реализации ООО "Аква Сити" Елена Астахова сообщила, что политику повышения цен компания ведет осторожно.
- Покупатели сразу замечают резкое подорожание, - пояснила Астахова. - Мы долго думали, прежде чем выводить на рынок новый продукт. Решили замахнуться на дом более высокого уровня и качества, а, значит, другую ценовую категорию. Изучили аудиторию, спрос потребителей. Пришли к выводу, что "Волне" быть.
В "Томской домостроительной компании" в этом году уже дважды повышали цены, в частности на жилье в ЖК "Аквамарин". Стоимость квадратного метра, по словам главного специалиста по продажам компании Алексея Епанчинцева, выросла в среднем на 2,5 тысячи рублей.
- В микрорайоне Чистая Слобода на начальном этапе трехкомнатные квартиры экономсегмента стоили не более трех миллионов рублей, сейчас уходят за 3,6 миллиона. Рост - двадцать процентов. Но при этом предложений не хватает. Я все время говорю: надо строить быстрее, - сообщил директор по продажам ДСК "КПД-Газстрой" Эдуард Ляхов.
А что останется?
В прошлом году, по подсчетам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, в Новосибирске продано квартир на 4600 больше, чем построено. В этом году разница уже составила 3300. Вывод напрашивается сам: с рынка вымываются квартиры, и в первую очередь хорошие. У застройщиков из Топ-10 в возводимых ими домах остаются непроданными 10-40 процентов квартир, то есть уже можно говорить о некоторой нехватке предложений.
- Мы впервые наблюдаем, как застройщики помогают своим конкурентам продавать квартиры, чтобы только не простаивали собственные отделы продаж, - отметил новую для рынка недвижимости тенденцию Сергей Николаев.
По словам Эдуарда Ляхова, ДСК "КПД-Газстрой" в своей практике использует принцип "трейд ин (обмен) и бартер", когда за продукцию завода, входящего в холдинг, другие застройщики рассчитываются квартирами.
- Свободных квартир в наших домах к моменту сдачи не остается. Изучаем объекты конкурентов, учимся их продавать. Это интересный опыт, - отметил Ляхов.
Компании "Аква Сити" и "Сиб-академстрой" для привлечения покупателей прибегли к трейдингу, выкупая старые квартиры у потенциальных инвесторов. Застройщики говорят, что при вводе дома в эксплуатацию непроданными остается не более десяти процентов квартир.
Группа компаний "Sky Group" также отметилась новым подходом к продаже будущего жилья. Здесь решили, что новоселу важно заранее рассмотреть свою квартиру в деталях. Впервые в Новосибирске представлены макеты квартир в натуральную величину с отделкой комфорт-класса, мебелью, сантехникой и предметами интерьера.
Спрос без предложений
С ажиотажным спросом столкнулись и застройщики, предлагающие жилье не только экономкласса, но и элитное. В ЖК "Свобода" в Дзержинском районе, к строительству которого в этом году приступила СК "Вира-Строй", уже раскуплены все квартиры. Как отметила Мария Семенова, активно идет бронирование жилплощади в новых очередях. В ЖК "Аврора" осталась пара квартир, в "Матрешкином дворе" (якорный проект компании) - большой спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Жилой комплекс облюбовали семьи с детьми. Совместно с муниципалитетом застройщик активно развивает социальную инфраструктуру, в частности начал возводить школу.
Представитель компании "Девелопмент 54" Тимур Касаев также отметил сдвиг интереса покупателей на квартиры большей площади.
- Продается все, - заявил директор по продажам и маркетингу ГК "Строитель" Борис Половников. - В первую очередь уходят большие квартиры, их осталось не более десяти процентов. Серьезный спрос на апартаменты.
"КПД Газстрой" тоже решила замахнуться на строительство более статусного дома. И если в Чистой Слободе один квадратный метр продавался за 36 тысяч рублей, то сейчас застройщик планирует предлагать "квадрат" за пятьдесят тысяч.
Банкиры также подтверждают растущий спрос на квартиры и говорят об увеличении доли ипотечных сделок. Например, 85 процентов покупателей квартир в доме на улице Костычева, 74, - ипотечные заемщики. Представитель застройщика - ЗАО "Береговое" - Олег Зотов признает, что это непривычная для компании ситуация. В "КПД Газстрой" 70 процентов сделок проводится с помощью ипотеки, в "Девелопмент 54" - сто процентов.
Только в Новосибирской области Сбербанк в первом квартале этого года оформил 3572 ипотечных кредита на общую сумму 6,1 миллиарда рублей. По итогам 2017-го банк зафиксировал исторический максимум по объему выданной ипотеки.
Аналитик Сергей Николаев отмечает, что новосибирские застройщики получили разрешения на возведение домов, рассчитанных на 25 тысяч квартир. В первом квартале из девятнадцати строящихся домов пять приходились на застройщиков из Топ-5.
- Застройщики, у которых мало продаж, пока выжидают. А компании с большими объемами рынок стимулирует наращивать объемы строительства, - резюмировал Николаев.
В такой ситуации и застройщики, и их клиенты начинают обращать больше внимания на качество продукта - на первое место выходит транспортная доступность, развитость социальной инфраструктуры, большая площадь и необычная планировка квартир.
Максим Марков, полномочный представитель РГУД в Новосибирске и Новосибирской области, руководитель проекта "Декарт.онлайн - Аналитика рынка новостроек":
- В проектных декларациях новосибирских застройщиков стало меньше однокомнатных квартир. Считается, их доля в общем количестве предложений не должна превышать 25-30 процентов. При этом более чем в два раза выросло количество четырехкомнатных, растет спрос на двухкомнатное жилье. В целом, на Топ-10 застройщиков Новосибирска сегодня приходится 40 процентов рынка.