Предстоящих изменений ждут все: и строители, и банки, и рядовые покупатели. Только настроения у этих участников рынка порой диаметрально противоположны.
Потенциальные покупатели придирчиво всматриваются в предложенный товар, выжидают понижения ипотечной ставки и, как следствие, падения цены на квадратный метр. Застройщики опасаются масштабного кризиса: монополизации рынка, ухода с него мелких и средних компаний, что, понятно, может уменьшить количество предложений.
Однако все эксперты строительной отрасли сходятся в одном: если это и произойдет, то не в самое ближайшее время. Количество разрешений у застройщиков получено примерно на четыре года вперед, так что никаких резких перепадов на рынке жилья сегодня ожидать не приходится.
Тем не менее тревожные тенденции новый закон обозначил.
Так, Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, считает, что внесенные в закон поправки по защите прав дольщиков им не помогут. Наоборот. Ведь с 1 июля органам власти на местах юридически будет невозможно привлекать к решению их проблем дольщиков других застройщиков. Как следствие - количество застройщиков будет уменьшаться. А ведь именно строители являются сегодня драйверами развития территорий.
С этим прогнозом согласен Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь". Он подчеркивает: в последнее время все силы и энергия девелоперов уходят на то, чтобы приспособится к изменениям "правил игры" и попытаться удержать проекты в рамках положительной рентабельности, не сильно ухудшая их потребительские свойства. Это нелегко. Поэтому новых объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будут считанные единицы. По ним начнут работать или мелкие и средние застройщики, которые не смогли сделать большие запасы, или землевладельцы, не успевшие получить разрешительную документацию. А крупные игроки на рынке жилья, уже получившие разрешение на строительство, понятно, не будут откладывать их в долгий ящик, а постараются реализовать в ближайшие два-три года, что повлечет колоссальное затоваривание на квартирном рынке.
Станет ли это благом для покупателя? Обернется ли падением цен на вожделенные квадратные метры? Эксперты очень сомневаются в этом.
По прогнозу Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК "Отделстрой", резкого изменения цен на недвижимость не будет. Да, предложений жилья сегодня на первичном рынке много, однако покупательская способность граждан не растет. Не снижается и себестоимость строительства. Наоборот, она, по разным причинам, потихоньку растет. Кроме того, по новым условиям так называемого проектного финансирования из действующих инструментов у застройщика останется только ипотека, а вот увеличение платежей станет невозможно, что, конечно, уменьшит число потенциальных покупателей.
Более того: если новый закон обяжет застройщиков продавать лишь готовые квартиры, то они автоматически вступят в жесткую конкуренцию с рынком вторичной недвижимости. И, вполне возможно, проиграют: ведь жилье вторичного рынка находится в более благоприятных, уже обжитых районах, со сложившейся инфраструктурой.
Марк Лернер отмечает:
- 20 процентов приходящих к нам покупателей сегодня вообще не имеют денег на первоначальный взнос. Если раньше по статистике на одну квартиру был один покупатель, то сейчас один покупатель приходится на две квартиры. Он имеет возможность выбирать, думать и не торопиться с приобретением жилья, потому что предложений много, цены не растут, а ставки по ипотеке снижаются. Можно с уверенностью прогнозировать: в ближайшие год-два скорость принятия покупательских решений будет уменьшаться, а финансовое положение застройщиков ухудшаться. Это приведет к тому, что сильные выживут, а слабые уйдут.
- Чтобы увеличить спрос на рынке недвижимости кратно, нужно снизить цены на квартиры на 30-40 процентов, - считает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест". - Но учитывая себестоимость жилья, это невозможно. Поэтому некоторые застройщики в попытке справиться с разнонаправленными трендами - ростом себестоимости и снижением цен за счет скидок - сами начинают экономить на материалах и благоустройстве территории, что приводит к ухудшению качества.
Если же нестабильность спроса заставит застройщика перенести срок передачи квартир на пару-тройку месяцев, то объем предъявленных дольщиками пеней и штрафов может и вовсе подкосить финансовое положение застройщика.
Тем не менее настроение девелоперов сегодня можно охарактеризовать как сдержанный оптимизм.
Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский отметил, что за первые месяцы 2018 года застройщиками получено в пять раз больше разрешений на строительство, чем за такой же период прошлого года. За первый квартал этого года на 82 процента выросло число граждан, покупающих квартиры на первичном рынке с помощью ипотеки.
А Светлана Пчелкина, начальник управления долевого строительства комитета по строительству уточнила, что сейчас отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в комитет предоставили 230 застройщиков в отношении более 500 объектов. В прошлом году их было только 216.
По данным консалтинговоой компании Colliers International, исследовавшей рынок жилья бизнес-класса в Санкт-Петербурге, за первые три месяца 2018 года объем нового предложения в этом сегменте увеличился на 35 процентов, а спрос - на 40 процентов в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. По прогнозам аналитиков, объем нового предложения по итогам года составит не менее 190 тысяч квадратных метров, при этом вектор развития рынка бизнес-класса будет направлен на улучшение предлагаемых проектов и, как следствие, на повышение качества самого сегмента.
Спрос на объекты бизнес-класса в Петербурге также вырос, - всего в первом квартале 2018 было реализовано около 1000 квартир общей площадью более 70 тысяч метров, что на 25 процентов больше по числу проданных квартир и на 40 процентов - по объему площади в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Ключевым драйвером спроса стало снижение ставки по ипотеке, которая достигла 9,6 процента - минимальное значение за последние десять лет. Если ранее бизнес-сегмент был устойчив к изменению кредитных ставок, то сегодня крупнейшие застройщики жилья бизнес-класса заявили о значительном увеличении числа сделок с привлечением ипотеки. Их доля в среднем по рынку почти достигла 50 процентов против 40 годом ранее. Средняя площадь квартир, пользующихся наибольшим спросом, составила 80 квадратных метров, а средняя стоимость - 13 миллионов рублей.