В Петербурге начался передел рынка складской недвижимости

В Петербурге впервые за последние несколько лет наметился устойчивый рост спроса на складскую недвижимость. Аналитики рынка отмечают две противоречивые тенденции: дефицитом хотят воспользоваться спекулянты, но потребители пытаются обойтись без них. Пока длится противостояние, арендные ставки на складах растут.

Плюс полмиллиарда

Начало 2018 года принесло приятный сюрприз обладателям складской недвижимости Петербурга - интерес к их площадям начал активно расти, такой тенденции уже давно не было. Напряженность в отношениях между арендаторами и владельцами складов не заставила себя ждать - ставки повысились на 4-5 процентов только в первом квартале, и большинство участников рынка полагают, что динамика сохранится.

Представители бизнеса рассказали "Российской газете", что арендные ставки повысились прежде всего на рынке качественной складской недвижимости классов "А" и "В" - они сегодня достигли 500-550 рублей за квадратный метр в месяц. В Петербурге суммарная площадь сдаваемых в аренду складов такого класса превышает 1,7 миллиона квадратных метров. Таким образом, речь идет о рынке с годовым оборотом, превышающим 10 миллиардов рублей, а пять процентов роста составляют примерно полмиллиарда рублей в год.

Эксперты аналитической группы A Plus Development связывают рост ставок на рынке складской аренды прежде всего с развитием крупных торговых сетей. Этот спрос сегодня составляет более чем 60 процентов, но, что любопытно, расценивается как затухающий. Считается, что пройдут еще несколько лет, и торговые сети в Петербурге достигнут предела возможностей своего развития. После этого эксперты ждут роста доли в спросе на складскую недвижимость со стороны производственных предприятий. С начала года их активность растет, но масштабы запросов пока не сопоставимы с запросами представителей крупной сетевой торговли.

В аналитической компании Knight Frank St-Petersburg отмечают еще одну тенденцию: на фоне роста арендных ставок количество заключенных сделок уменьшилось по сравнению с первым кварталом 2017 года почти в два раза. Это говорит о том, что свободных площадей у петербургских владельцев складов почти не осталось.

Такие события всегда оживляют рынок по классической схеме "спрос - предложение". Казалось бы, девелоперы должны броситься на строительство спекулятивных складов - так на рынке называют склады, по-строенные не под конкретного заказчика, а предназначенные для сдачи в аренду.

Упустили момент

Увы, девелоперы упустили момент, когда это стоило сделать. Специализированные издания со ссылкой на аналитическую компанию IPG.Estate рассказали о появлении в Петербурге в этом году около ста тысяч квадратных метров новых качественных спекулятивных складов. Перспективу на ближайшие три года оценили в 400 тысяч квадратных метров.

Но в Петербурге сегодня более трех миллионов квадратных метров складов, поэтому прирост на 100 000 за год смешон - он соответствует трем процентам. Смешными выглядят и результаты девелоперской активности за первый квартал 2018 года, которую подсчитали аналитики Knight Frank St-Petersburg, - введено в эксплуатацию 4 300 квадратных метров качественной складской недвижимости. Это настолько мало, что переводить в проценты даже неприлично.

Арендные ставки выросли почти на пять процентов, это уже произошло, поэтому рассуждать о планируемом росте складских площадей на три процента к концу года несерьезно. Если примерить пять процентов только к имеющимся сегодня в регионе спекулятивным складам, то в этом году их должно было бы появиться минимум 200 тысяч квадратных метров. Чего точно не будет, потому что никто не заявлял столь интенсивное строительство. Впрочем, взаимосвязь между ростом арендных ставок и потребностью в складских площадях не столь прямолинейна.

Дефицит складских площадей не только удивил девелоперов, но и вызвал раздражение у крупных грузовладельцев. В Петербурге проявилась совершенно новая для последних лет тенденция - крупный бизнес больше не хочет зависеть от скорости реакции девелоперов и предпочитает строить складские комплексы самостоятельно. Уже начато строительство весьма серьезных объектов в Уткиной заводи, Новосаратовке, на Софийской улице, в Осиновой роще и Шушарах. Уже упомянутые нами аналитики сообщают об очень неприятной для девелоперов статистике. Примерно половина полученных в конце прошлого и начале этого годов разрешений на строительство складских объектов - это расширение уже действующих спекулятивных складов. Остальная половина - строительство складов крупными компаниями для собственных нужд.

Девелоперы от такой тенденции теряют дважды. Во-первых, они не смогут в полной мере удовлетворить нарастающий спрос крупных грузовладельцев - те собираются сделать это сами своими силами. Во-вторых, грузовладельцы никогда не упускают возможности поспекулировать, если на их складских комплексах появляются свободные площади. И этот кусок хлеба они попытаются отобрать у девелоперов. Тем более что текущая тенденция рынка демонстрирует повышенный интерес именно к небольшим складским площадям - в 3-5 тысяч квадратных метров.

В общем, девелоперы красиво "пролетели мимо кассы", в очередной раз продемонстрировав, насколько плохо поддается прогнозам российская экономика. Рынок складской недвижимости Петербурга перераспределяется в пользу крупных грузовладельцев - сегодня это прежде всего продуктовые и непродуктовые ретейлеры.

Как устроен рынок

Рынок складской недвижимости условно можно разделить на три категории.

Первая - это склады, которые компании строят для себя. Как правило, такую роскошь может позволить себе крупный бизнес, в Петербурге и Ленинградской области большие собственные склады имеются прежде всего у ретейлеров. Они работают с большими объемами товаров, обычно расширяют свои торговые сети, поэтому всегда нуждаются в складских площадях.

Вторая категория - склады, которые сдаются на условиях ответственного хранения. Эта услуга самая дорогая, она предполагает заключение договора, на основании которого владеющая складом компания получает груз и полностью сама о нем заботится. Владелец груза вспоминает о нем лишь в тот момент, когда приходит время забрать его. По оценке топ-менеджера одной из крупных складских компаний Ильи Личко, в нашем регионе не более десяти процентов складов оказывают такие услуги, ввиду их дороговизны и не очень большой востребованности.

- Ответственное хранение заказывают обычно компании, не очень уверенные в долгосрочности своего бизнеса, или компании, у которых возникли сезонные всплески объемов товаров и не хватило мест на складах, какими они привыкли пользоваться, - рассказал "Российской газете" Илья Личко.

Самая же распространенная услуга на рынке складской недвижимости - обычная аренда. Склады сдаются целиком и по частям, это наиболее доступная услуга, предполагающая, что арендатор будет сам общаться с представителями коммунальных служб и приведет собственный штат сотрудников, которые будут обслуживать хранение его грузов. Для владельцев складских комплексов такой вид бизнеса предпочтительный - нет никакой "головной боли", кроме получения арендной платы.

Впрочем, практика такова, что некоторые склады оказывают разные типы услуг: часть площадей сдают в обычную аренду, а часть - на условиях ответственного хранения. Владельцы крупных складских комплексов, построенных под собственные нужды, тоже нередко спекулируют частью площадей - когда остаются излишки.