Напомним, что для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке.
Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.
Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым - с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков (с такого счета в уполномоченном банке дольщик, в случае банкротства застройщика, может получить свои деньги обратно).
С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.
- Поправки, вступившие в силу с начала июля, должны остановить негативные процессы на рынке жилья, - заявил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. - Новое законодательство направлено на прекращение процесса возникновения новых обманутых дольщиков. В его толковании не должно возникать недопонимания. Минстрой России готов оказать помощь в разъяснении положений документа. На встречах с застройщиками необходимо выслушать возникшие вопросы и опасения, разъяснить, как должна осуществляться их деятельность в новом правовом поле.
Министр отметил, что в зоне пристального внимания находятся проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками. Имеется 842 проблемных объекта незавершенного строительства в 69 субъектах РФ. Это 80 325 договоров долевого участия и 30 633 гражданина, которые включены в реестр пострадавших. Проблему нужно решать и на федеральном, и на региональном уровнях.
По словам министра, при запуске нового механизма банкам и застройщикам необходимо выстроить открытый диалог. При этом он не исключил возможность появления вопросов и ситуаций недопонимания. Для их оперативного разрешения в Минстрое России создана специальная комиссия. В рамках ее работы поступающие вопросы будут рассматриваться при участии застройщиков и кредитных организаций, а также Банка России.
Комиссия, видимо, простаивать не будет, потому что у многих застройщиков и экспертов рынка уже сейчас возникают и вопросы, и недопонимание, и сомнения и опасения.
Так, далеко не все уверены, что обманутых дольщиков станет меньше, хотя изменения в закон 214-ФЗ, которые резко ужесточили требования к застройщикам и усилили регулирование отрасли, были приняты в основном для предотвращения их возникновения в дальнейшем.
Однако предварительные оценки экспертов сводятся к тому, что попытки защитить дольщиков такими способами, как это сделано в изменениях к 214-ФЗ, могут и не сработать.
Кроме того, по оценкам, например, Центрального экономико-математического института РАН (ЦЭМИ РАН), вступившие в силу новые правила работы застройщиков приведут к тому, что количество проблемных или так называемых "обманутых" дольщиков в стране может увеличиться в разы, достигнув цифры в четыреста тысяч и более за ближайшие два года.
Более того, есть эксперты, которые предрекают увеличение объемов остановленного строительства на 20 млн кв. м за два года, снижение объемов строительства на 20%, неизбежный при этом спад в смежных с жилищным строительством отраслях, сокращение в них рабочих мест.
Откуда берутся такие, прямо скажем, мрачноватые расчеты? Они базируются на том допущении, что новые правила работы могут привести к банкротству половины всех ныне действующих застройщиков.
Допущение, впрочем, небезосновательное.
Дело в том, что новая редакция закона 214-ФЗ серьезно ограничивает деятельность крупных компаний-застройщиков, "бюрократизирует" процесс строительства, оказывают негативное влияние на финансовую и юридическую составляющие проектов строительства.
В том числе существенно изменяются наиболее важные для застройщиков правила - о целевом использовании денежных средств.
Главное: распространение действия новой редакции закона 175-ФЗ на уже начатые до 1 июля 2018 проекты строительства.
Согласно документам, с 1 июля 2018 года застройщики должны будут в течение двух месяцев полностью перестроить всю свою деятельность не только по новым проектам, как предполагалось изначально, но и по проектам, строительство по которым уже ведется.
В итоге все начатые проекты по строительству жилья превратятся в убыточные, поскольку застройщики разрабатывали бизнес-планы и привлекали инвестиции, руководствуясь старыми нормами.
Одним из самых серьезных последствий введения новых правил и их распространения на уже начатые застройщиками проекты (включая запреты на совершение платежей), по большинству оценок, станет дефолт застройщиков по кредитным обязательствам, общая сумма которых превышает 1 трлн рублей.
Таким образом, еще до обязательного перехода с 1 июля 2019 года (это также установлено законом 175-ФЗ и также создает риски для финансового положения застройщиков), к механизмам финансирования строительства жилья с участием граждан через эскроу-счета (застройщик строит за счет кредитов, а средства дольщиков он получит только после ввода дома в эксплуатацию), в строительной отрасли может случиться серьезный спад, грозящий неприятностями всем нынешним дольщикам.
Сейчас в стране в стадии строительства находятся более 15 000 жилых объектов, из которых почти 90 процентов строится с использованием механизма долевого участия.
Есть вероятность, что пострадают и уже один раз обманутые дольщики, которые сейчас могут рассчитывать на достройку своих объектов.
Причина? Все платежи в процессе достройки будут признаны нецелевыми. Это диктуется новыми правилами, не позволяющими застройщику финансировать завершение строительства проблемных объектов по договоренности с регионами.
Наконец, скептически настроенные в отношении нового закона девелоперы и эксперты довольно уверенно прогнозируют и заметный рост цен на жилье: застройщиков станет меньше, строительство за счет новых жестких ограничений станет дороже, и расплачиваться в конечном счете придется покупателю.
Тем не менее закон принят и вступил в силу. Остается рассчитывать на ответственность регуляторов и участников рынка, их конструктивный открытый диалог. И на качественную работу спецкомиссии минстроя.