Как мурманчан заставили платить за ничейную землю под ногами
Не должны платить, но платят
- Земельные участки поставлены на учет, но не сформированы должным образом, - отмечает Анатолий Языков, мурманский специалист по оценке земельных участков и недвижимости. - Раньше их определили очень приблизительно, поскольку не было нужды в точном разграничении - содержанием жилфонда и благоустройством городской территории занималось государство. Сегодня уже иная ситуация. Для того чтобы учесть все правильно, необходимо определить их границы в соответствии с нынешними законами, но этой работой никто не занимается.
Как известно, за землю необходимо платить налог, и в этом случае приблизительность "нарезки" земли приводит к неразберихе и несправедливости. Например, по участку, на котором стоит жилой дом, проходит дорога, ведущая к соседнему дому, кварталу или какому-нибудь другому объекту. Эта дорога занимает определенную площадь, на которую по закону должен быть наложен сервитут (ограничение пользования), что должно учитываться при налогообложении. Иными словами, за площадь, занимаемую дорогой, жильцы не должны платить налог. Но на это сегодня никто не смотрит.
- Они не должны платить, но платят, - подчеркивает эксперт. - Налог исчисляется от площади участка, эта плата распределяется пропорционально, из отношения общей площади жилого дома к площади земельного участка. Никто сервитут из этого земельного участка не выделяет. Некоторые подвижки в этой ситуации наблюдаются, но они идут очень медленно.
Дорога - за счет жильцов
Впрочем, проблема не только в налоге. Те дороги, детские и контейнерные площадки, скверы и все прочие объекты благоустройства, которые находятся на участках с жилыми домами, надо кому-то содержать. Ведь это несправедливо, когда за содержание контейнерной площадки платят только жильцы ближайшего дома, а мусор туда несут жители нескольких соседних домов, которым эта плата не начисляется. Чтобы решить проблему, необходимо, чтобы каждый дом и каждая площадка имели свой земельный участок и своих хозяев.
Но еще более несправедливо, когда на жильцов возлагают обязанность... ремонтировать дорогу, которая уж точно не является общедомовым имуществом. Такие случаи в Мурманске не редкость. По сути,чиновники спокойно перекладывают свои обязанности по содержанию части городских дорог на плечи граждан.
Например, в этой ситуации оказалось ТСЖ "На Крупской". Рядом с домом, которым управляет это ТСЖ, находится транзитная дорога. Городская администрация по-требовала от товарищества собст-венников жилья, чтобы они периодически очищали ее от снега и занимались ямочным ремонтом.
- Это тянется с февраля 2016 года, - сетует председатель правления ТСЖ Ирина Медведева. - В администрации нам сказали, что мы должны убирать дорогу от снега. Летом же была проведена проверка и выписаны акт и штраф на председателя в связи с тем, что там не сделан ямочный ремонт. Но город должен брать транзитные дороги под свою опеку! Жильцы не понимают, почему власти требуют от них содержать дорогу. Нам объяснили так: раз у вас больше домов, значит вы должны убирать этот участок дороги. Но это проезжая часть, там ездят все.
Еще один пример приводит Татьяна Мерзликина, бывший финансовый директор управляющей компании "МеТиА". По ее словам, проблемы с земельными участками есть у каждой управляющей компании города. Технические паспорта домов составлялись еще в советское время. Тогда жилфонд обслуживали государственные тресты, имеющие мощные производственные базы. В технических паспортах к домам были приписаны дороги, по которым ездили все.
- Наша компания управляла несколькими домами на улице Зеленой, - добавила Татьяна Мерзликина. - Проезд, который ведет от проспекта Кирова к улице Зеленой, был "пририсован" у нашему дому. Вся эта дорога была на управляющей компании. И мало того что дороги, к домам приписывают различные лестницы, по которым ходят все. Изначально эти лестницы предусматривались генпланами. И когда мы обратились в городскую администрацию с вопросом, почему нас заставляют обслуживать лестницы, чиновники нам объяснили, что лестница предусмотрена генпланом. Но ведь это не общедомовое имущество!
Частные или не частные?
Как сообщила начальник отдела информационно-аналитической работы и взаимодействия со СМИ администрации Мурманска Наталья Рихтер, все земельные участки в границах города, на которых расположены один или несколько многоквартирных домов, поставлены на государственный кадастровый учет. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, владельцам квартир в жилом доме на правах общедолевой собственно-сти принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке. При этом, как указано в пункте 17 приложения 7 к "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда", текущий ремонт жилья включает в себя "ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров и мусоросборников". Кроме того, согласно пункту 3.6 этих же правил, уборка внутриквартальных проездов тоже возлагается на организации, обслуживающие жилищный фонд.
- Также, согласно имеющейся судебной практике РФ, обязанно-сти по содержанию несформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка дома возлагаются на организации, обслуживающие жилищный фонд, - отмечает Наталья Рихтер.
Правда, из приведенных городскими властями законодательных норм следует, что квартировладельцам многоэтажного жилого дома может принадлежать лишь тот объект на земельном участке, который предназначен для обслуживания конкретно их дома. Может ли относиться к таким объектам внутриквартальный разъезд, которым пользуются жильцы многих домов одновременно, в администрации города не поясняют.
В ответ на аналогичный вопрос муниципальные чиновники в разных городах Заполярья уверенно заявляли: дворы и дороги внутри жилых кварталов должны ремонтировать управляющие компании, потому что "все придомовые дороги - частные".
Правомерность этого вывода вызывает большие сомнения. Согласно федеральному закону от
8 ноября 2007 года N 257-ФЗ, автомобильные дороги могут быть федеральными, региональными, муниципальными и частными. И частными могут считаться только те дороги, которые построены физическими или юридическими лицами за свой счет или переданы в собственность таких лиц в соответствии с законодательством РФ. Трудно представить ТСЖ или управляющие компании, которые могли бы сами построить дорогу - собственники жилья никогда бы не одобрили такое строительство, поскольку такой шаг попросту противоречил бы Жилищному кодексу.
И вряд ли хотя бы в одном ТСЖ или ЖСК можно найти официальный документ о том, что в их собст-венность передана та или иная дорога. А вот муниципальными считаются дороги, находящиеся в пределах района, городского округа или поселения, за исключением частных.
Жильцы многоэтажных домов могут сами инициировать межевание земельного участка под своим домом. Напомним: речь идет о работах, которые позволяют четко определить и зафиксировать границы участка, после чего его можно ставить на кадастровый учет и зарегистрировать права собственников квартир в доме на этот участок. Стоимость таких работ - приблизительно от 15 до 30 тысяч рублей, в зависимости от предприятия, выполняющего работы по межеванию, и региона. Занимают они от полутора до 4 месяцев, если не возникает споров о границах с соседними участками. После того как участок будет сформирован и поставлен на кадастровый учет, жильцы многоэтажки получают законные полномочия для распоряжения землей под домом и возле него.
Они смогут благоустраивать участок по своему желанию - например, установить там детскую площадку или сдать часть территории в аренду, чтобы заработать деньги на ремонт подъезда, фасада, кровли или коммуникаций. А главное - при любых спорных ситуациях их мнение будет учитываться. Если жильцы не захотят, чтобы им навязали ремонт чего-то, что им не принадлежит, они смогут не роптать по кухням, а обоснованно возразить и отстоять свои интересы.Земельные участки под жилыми домами
Анатолий Языков, оценщик:
- Проблемы возникают не только с теми земельными участками, на которых стоят жилые дома. Было бы хорошо, если бы земельные участки были должным образом сформированы под нежилыми зданиями и сооружениями, которые сегодня используются как коммерческие и промышленные объекты. Но не сделано даже это. Более того, недавно ко мне приходил человек, которому требуется обустроить один из объектов на земельном участке. В городской администрации ему ответили, что межевать его будут в 2021 году. А ведь ему уже сейчас необходимо оформить участок и проводить на нем работы. И это в центре города! Можно сказать, что с землеустройством в Мурманске огромные проблемы. И это напрямую касается не только жильцов, но и предпринимателей, поскольку очень многие коммерческие объекты находятся в жилых домах или рядом с ними. Например, пять домов в Мурманске расположены на участке площадью около гектара. При этом в документах на этот участок была обозначена площадь в три раза больше - около 3 гектаров. Это означает, что налог начислялся именно за 3 гектара.