Развитие рынка оценочных услуг в России
ООО "Центр независимой экспертизы" (ЦНЭС) - одна из ведущих российских компаний, оказывающих широкий спектр услуг в области оценки, стоимостного консалтинга, инвестиционного проектирования, судебной, юридической, строительно-технической и стоимостной экспертизы, финансово-технического надзора и строительного аудита.
За высокое качество услуг и существенный вклад в развитие оценочной и консалтинговой деятельности ЦНЭС был неоднократно удостоен ряда профессиональных наград: Золотая ЛОГОДА, Золотой Эквивалент, Золотое ПеРОО, Золотая медаль и Золотой сертификат ЮНИПРАВЭКС Uni, Национальная премия в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга.
Первый заместитель генерального директора ЦНЭС, член совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития РФ, доктор экономических наук, профессор МГСУ, Кулаков Кирилл Юрьевич ответил на вопросы нашего корреспондента и рассказал про основные тенденции развития рынка оценочных услуг в России.
По вашему мнению, какие факторы за последний год повлияли на снижение доходов в сегменте оценочной деятельности?
Скорее не снижение, а отсутствие роста указанных доходов. Обусловлено это было, прежде всего, продолжающейся посткризисной ситуацией, а также сложной внешнеполитической обстановкой, во время которых экономическая активность большинства бизнес-процессов и инвестиционных проектов существенно снижена, особенно в частном секторе экономики. Основным заказчиком услуг по оценке в таких условиях становится государство, которое платит хоть и стабильно, но немного.
Помимо этого, происходит сокращение самого рынка оценочных услуг. Многие крупнейшие банки и корпорации также перешли на т.н. "внутреннюю" оценку для собственных нужд, создавая соответствующие подразделения в своих структурах. Или, например, государственную кадастровую оценку объектов недвижимости теперь будут делать не независимые оценщики, а специализированные государственные бюджетные учреждения.
Таким образом, в данных секторах оценщики могут лишь проводить экспертизу отчетов, составленных банками, и оспаривать результаты кадастровой оценки?
Банки, перешедшие на т.н. "внутреннюю оценку" не будут готовить полноценный Отчет об оценке в соответствии с нормами 135-ФЗ и ФСО. На практике они оформляют т.н. краткое "суждение о стоимости объекта залога", которое по формальным признакам не подлежит официальной экспертизе в СРО оценщиков, и которое зачастую вообще не предоставляется заемщику, т.к. носит внутренний характер. Таким образом, в сегменте оценки для целей залога оценщикам остается сотрудничество лишь с теми банками, которые продолжают использовать в своей работе результаты независимой оценки, посредством предварительного отбора (аккредитации) оценочных компаний.
Что же касается сферы кадастровой оценки, то, действительно, у независимых оценщиков сохранено, в соответствии с 237-ФЗ, лишь право на участие в процедурах оспаривания результатов определения кадастровой стоимости посредством установления рыночной стоимости объекта недвижимости, в т.ч. в качестве судебных экспертов.
Когда государство будет проводить очередные работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости? Стоит ли оценщикам после этого ожидать волну спроса на оспаривание кадастровой стоимости?
Работы по очередной (новой) государственной кадастровой оценке уже проводятся в нескольких субъектах РФ, в т.ч. в Москве и Московской области, и будут завершены до конца текущего года. Некоторые субъекты РФ, например, Краснодарский край и Калужская область, уже опубликовали отчеты об определении кадастровой стоимости.
С учетом того, что все предыдущие оценки кадастровой стоимости имели тренд на повышение итоговых показателей, то с большой долей вероятности этого можно ожидать и сейчас. А так как реальная рыночная стоимость объектов недвижимости в последние годы практически не растет, а ряде регионов даже снижается, то спрос со стороны налогоплательщиков на услуги по оспариванию может только вырасти.
Исключение могут составить физические лица, в отношении которых скоро будет принят закон о снижении налогооблагаемой базы на 30%, а также о замораживании темпов роста имущественных налогов на уровне не более 10% в год.
Отдельно стоит заметить, что, к сожалению, при новой кадастровой оценке не учитывается факт оспаривания результатов предыдущей оценки. Кадастровая стоимость всех объекты вновь рассчитывается методами массовой оценки, без каких-либо корректировок. Получается, что происходит некая циклическая ошибка, с которой налогоплательщик сталкивается вновь и вновь. Если бы она была устранена, то оспариваний стало бы значительно меньше.
Какие направления оценки за прошедший год и сейчас были наиболее востребованы со стороны государственного заказчика? Чем обусловлена потребность в услугах по данным направлениям?
На уровне центральных органов федеральной исполнительной власти и крупнейших гос. корпораций востребована, прежде всего, оценка пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, дополнительной эмиссии, внесения в уставный капитал. Также востребована оценка крупных имущественных комплексов и основных средств.
На муниципальном уровне чаще всего государство заказывает оценку ставок арендной платы, а также оценку отдельных, небольших по площади, объектов недвижимости для целей приоритетного выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства. В крупных городах также есть доля оценок прав на реализацию инвестиционно-строительных проектов на муниципальных землях.
Если говорить о частном секторе, то спрос на какие виды оценки проявился наиболее существенно в прошлом году и почему?
В прошлом году наибольший спрос, как и годом ранее, приходился на оценку объектов недвижимости с целью оспаривания их кадастровой стоимости и, соответственно, снижения величины имущественных налогов, а также на оценку по заказу государственных органов, гос. корпораций и естественных монополий для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставный капитал, дополнительной эмиссии акции и др.
Какие перспективы развития вы связываете с этими направлениями на ближайший год?
Объем услуг по оценке для государственных нужд останется примерно на прежнем уровне, но возможно и его некоторое увеличение. Это обусловлено, прежде всего, обязательностью оценки государственных объектов. Помимо этого, государство практически во всех отраслях продолжает наращивать свое влияние и контроль, большинство крупных и особенно инфрастуктурных проектов осуществляется по заказу или с участием государственных структур.
Что же касается услуг для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, то в этом сегменте наступит ожидаемая пауза на один год, а в некоторых регионах и на больший срок, связанная с проведением очередной государственной кадастровой оценки (ГКО). При этом проводиться эта ГКО будет уже по новым правилам в соответствии с 237-ФЗ, а именно силами не независимых оценщиков, а специализированными государственными бюджетными учреждениями. И от того, насколько корректными окажутся результаты указанной ГКО, зависит и потенциальный объем услуг по оспариванию кадастврой стоимости в последующие годы.
Оцените пожалуйста влияние тенденции цифровизации на сегмент оценочных услуг? Какие преимущества она дает субъектам оценочной деятельности? Каким образом окажет влияние на себестоимость оценочных работ?
Влияет разнонаправленно. С одной стороны, это приводит к ускорению документооборота между оценщиками и заказчиками, а также поиска необходимой информации для оценки. С другой стороны эта тенденция может со временем привести к замене классического оценщика на некое IT-приложение, по крайней мере в сегменте оценки однотипных или несложных объектов. По аналогии с такси будет некий Яндекс-оценщик, который быстрее и дешевле будет отвечать на вопрос - сколько стоит объект?
Какие наиболее важные нормативные и законодательные изменения в оценочной деятельности вы могли бы отметить с точки зрения влияния на развитие рынка оценки?
Естественно, что самое важное изменение, произошедшее в последнее время в оценочной деятельности, это требование обязательной сдачи всеми оценщиками квалификациционных экзаменов по трем направлениям. После 01.04.2018 г. оценщик, не сдавший соответствующий экзамен, теряет свой профессиональный статус. На текущий момент из 23 тысяч оценщиков, являющихся членами СРО, экзамен сдали примерно 10 тысяч человек, т.е. около 40 %. В ряде регионов начал ощущаться дефицит оценщиков, особенно оценщиков бизнеса, некоторые оценочные фирмы перестают оказывать услуги по тому или иному направлению оценки. Более того, могут прекратить свое существование несколько СРО оценщиков, члены которых могут из-за этого временно утратить свой профессиональный статус.
Все вышеприведенное приведет к некоей концентрации и еще большей централизации рынка оценочных услуг, а также саморегулированию в сфере оценочной деятельности. Малым и многим региональным оценочным компаниям, а также СРО оценщиков придется объединяться с крупнейшими представителями рынка для сохранения статуса и возможности функционировать в будущем.
Как вы считаете, с чем связано ужесточение требований к субъектам оценочной деятельности? Каковы основные цели по требованию сдачи квалификационного экзамена?
Государство уже давно хотело навести порядок в оценочной деятельности. На самом деле, этого хотело и само оценочное сообщество, правда, не совсем такими методами…
Результаты деятельности оценщиков участвуют в большинстве важнейших экономических государственных процессов, проектов и сделок. В последние годы к этому добавилась еще и социальная составляющая в виде имущественного налогообложения физических и юридических лиц. К сожалению, существовавшая до недавнего времени модель регулирования и ответственности независимых оценщиков практически не работала. Низкое качество, а подчас и "заказной" характер многих оценок привело к недоверию к оценщикам как государством, так и многими заказчиками. В этой ситуации государство решило, не изобретая "новый велосипед", почистить рынок оценщиков посредством экзаменационного фильтра, как это оно уже проделало с аудиторами и кадастровыми инженерами.
Другой вопрос, что сам по себе экзамен вышеуказанные проблемы оценочной деятельности не решит … Нужен системный и комплексный подход, притом контролируемый не государством, а на базе СРО оценщиков. В противном случае, институт саморегулирования будет практически низложен и произойдет очередной возврат к государственному регулированию и лицензированию.
На каких профессиональных стандартах основан квалификационный экзамен, какие направления оценки он затрагивает?
Вопросы из общей и теоретической части экзамена основаны, естественно, на действующем российском законодательстве, в т.ч. 135-ФЗ и Федеральных стандартах оценки. Нюанс в том, что те же правовые вопросы явно выходят за обычный диапазон функционирования оценщика и даже не относятся к его юрисдикции и зоне ответственности. То же можно сказать и про ряд теоретических вопросов, носящих подчас узкоспециализированную направленность, редко встречающуюся на практике, например, на знание характеристик пастбищ в районах Кайнего Севера и т.п. Многие практические задачи также оторваны от реальной практики и, по сути, нацелены на проверку готовности к чисто механическому, шаблонному расчету, не проверяя при этом реальный уровень профессионализма и эрудиции оценщика.
Сами квалификационные экзамены сдаются по трем направлениям: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. При этом до сих пор регулятором (Минэкономразвития РФ) не даны четкие разъяснения по распределению по указанным направлениям наиболее распространенных видов объектов оценки, например: прав требования, векселей, имущественных комплексов, упущенной выгоды, ущерба и т.д. Это может доставить определённые проблемы с существенными последствиями как для оценщиков, так и заказчиков оценки. Ведь Отчет об оценке, подписанный ненадлежащим оценщиков, может быть признан ничтожным и, соответственно, это может привести к ничтожности самих сделок и иных процессов.
Оцените, пожалуйста, насколько близка российская система квалификаций к мировой практике в области оценки? Будут ли вводиться другие квалификации в зависимости от направления оценки, например в области оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов?
Данная система с тремя видами письменных тест-экзаменов, которые к тому же надо пересдавать каждые 3 года, скорее далека, чем близка к ведущей мировой практике. И в RICS, и в TEGoVA вступительные испытания состоят из нескольких этапов, каждый из которых четко регламентирован и, главное, носит конкретный практикоориентированный характер. Так, на начальном этапе анализируется уровень образования, стаж и реальный опыт работы по соответствующему направлению. Далее экзаменующийся готовит несколько реальных кейсов, с различными практическими ситуациями и задачами. Финальная стадия представляет собой устный экзамен-собеседование, который индивидуально у каждого принимает комиссия из трех (в RICS) опытных экзаменаторов в течение одного часа. На этом экзамене претендент на членство отвечает на вопросы о себе, на вопросы по подготовленным кейсам, а также вопросы на знание стандартов организации (например, Red Book RICS), в т.ч. стандартов этики и стандартов оценки. И сдается такой экзамен единожды, после чего надо только ежегодно набирать определенное количество часов по повышению квалификации, при том на различных профессиональных мероприятиях, а не только в образовательных учреждениях. Как мы видим, данная модель вступительных в профессию испытаний более адаптирована под практику и выявляет реальные знания у претендента.
В Российской Федерации, на самом деле, в ближайшее время также должна полноценно заработать новая система независимой оценки профессиональных квалификаций в соответствие с 238-ФЗ. При том данная система будет распространяться практически на все отрасли и профессии в Российской Федерации, в т.ч. и на оценщиков, у которых с 2015 года есть свой профессиональный стандарт "Специалист в оценочной деятельности". Согласно этому стандарту квалификация оценщиков будет подтвержаться по 8 уровням с соответствующими подуровнями, в зависимости от категории сложности объектов оценки, а также набора выполняемых профессиональных функций. И сам процесс оценки квалификаций будет уже весьма схож с мировой практикой и будет включать как теоретический экзамен, так и выполнение практических кейсов и подготовку образцов отчетов.
В этой связи остается особо актуальной задачей синхронизация нынешней системы с тремя обязательными экзаменами с будущей системой независимой оценки квалификаций. Данные системы должны дополнять друг друга, а не противоречить и не вводить в заблуждение потребителей услуг оценщика.
На правах рекламы