Как не потерять квартиру из-за опрометчивого займа
Экспансия из Иванова
Весной прошлого года жительница Архангельска Яна Мороз решила взять в долг 200 тысяч рублей. За деньгами девушка обратилась в компанию "Русьденьги". В фирме ей объяснили, что просто так крупную сумму дать не могут, только если под залог. Яна согласилась и подписала два договора: возвратного лизинга, по которому она становилась арендатором в собственной "двушке", и договора купли-продажи.
Платить по кредиту регулярно не получалось, и в марте этого года Соломбальский районный суд Архангельска вынес решение: договор лизинга расторгнуть. А договор купли-продажи оставался в силе. Новый иск не заставил себя ждать. Компания через суд стала собственником спорной квартиры. На суде представители конторы сказали, что снимут к ней все претензии, если Яна заплатит им 600 тысяч рублей. Но таких денег у архангелогородки просто нет, да и нет гарантии, что в случае погашения займа и процентов фирма добровольно откажется от квартиры, которая ей уже принадлежит.
И это не единственная такая история. С начала 2017 года суды Архангельской области рассмотрели пять дел, связанных с возвратным лизингом от упомянутой выше компании. И в четырех случаях кредиторы выигрывали, приобретая в собственность квартиры за бесценок. Лишь в одном случае заемщик получил адекватную компенсацию. Житель Северодвинска занимал в компании 230 тысяч рублей и точно так же подписал договор купли-продажи квартиры за эту сумму. В итоге Архангельский областной суд оставил квартиру за компанией, но она должна выплатить своему клиенту еще 1,58 миллиона рублей - это рыночная стоимость квартиры за вычетом долга и набежавших процентов.
Примечательно, что это ООО не фигурирует в реестре микрофинансовых организаций. Северодвинецговорит, что сама компания в его ситуации выступала посредником, обещала найти частного инвестора для кредита, а сам договор он заключал с индивидуальным предпринимателем из Иванова. Документ содержал более 60 страниц.
Судя по судебным актам, в Поморье контора пришла в 2016 году. До этого с организацией успели познакомиться жители Ивановской области, где на счету компании несколько выигранных квартирных споров.
Всего же за полтора года суды Архангельской области рассмотрели десять дел, где залог оформлялся в виде купли-продажи или дарения недвижимости. И лишь в трех случаях люди смогли признать сделку притворной и отменить ее или получали компенсации, приближенные к реальной стоимости недвижимости.
Корреспондент "РГ" проанализировала решения, которые выносили суды в СЗФО, и обнаружила в системе ГАС "Правосудие" с начала 2017 года 54 таких дела. Лишь в 19 случаях суды встали на стороны заемщиков.
Региональный компонент
Займы под залог недвижимости берут по всей стране. "Российская газета" уже писала об этой схеме в N 7388 (222) "Прикрылись ипотекой", N 7412 (246) "Вы бомж! Все по закону", N 7459 (293) "Торг неуместен". Заемщик отдает свою квартиру в залог - и если не может рассчитаться, то его недвижимость выставляется на торги. Часто такие займы оформляются под высокий процент, квартиры заведомо оцениваются в смешные суммы, а суды соглашаются с позицией кредиторов.
Схему, когда при залоговом займе гражданин подписывает одновременно договор купли-продажи или дарения, сложно назвать чистой, ведь стороны заключают так называемую притворную сделку, которая по изначальной договоренности не должна иметь никаких правовых последствий. Но они возникают: кредиторы подают иски о выселении или даже продают квартиры вместе с ничего не подозревающими - теперь уже бывшими - собственниками.
Изучение судебной практики показало, что такая схема больше всего популярна в Санкт-Петербурге, где за полтора года было рассмотрено 19 дел, и в Вологодской области - там сделки с недвижимостью на предмет притворности рассматривались 16 раз.
Удивительно, но вологодские суды оказались наиболее лояльны к заемщикам. Здесь в десяти случаях сделки отменили, и лишь в шести эпизодах заемщики не смогли доказать, что квартиры продавать они вовсе не хотели.
В Петербурге статистика совсем другая, здесь гражданам удалось оспорить лишь две сделки из 19.
Подарок кредитору
В апреле 2018 года Дзержинский районный суд вынес приговор Юрию Зайвию, его за глаза называют королем петербургских ростовщиков. По версии следствия, с 2012 по октябрь 2015 года он выдавал займы под залог недвижимости. Всего в решении суда 70 эпизодов. Следствие выяснило, что в ряде случаев заем сопровождался подписанием договора купли-продажи или дарения. Но претензии у правоохранительных органов вызвало не это. Петербуржцу вменили незаконное предпринимательство: дело в том, что когда он заключал заем под залог недвижимости, должники возвращали ему долг с процентами. В суде посчитали, что всего частный инвестор получил таким образом 20 миллионов 807 тысяч 556 рублей. За это его приговорили к двум с половиной годам лишения свободы условно, а также штрафу в размере 80 тысяч рублей. При этом гражданские иски в деле не заявлялись, все клиенты этого частного инвестора проходили по делу как свидетели.
Они до сих пор судятся со своим кредитором. Из тех 19 дел, где оспаривались сделки купли-продажи и дарения при оформлении займов, в десяти случаях фигурирует уже упомянутый частный инвестор. Собственно, сами договоры заключались в 2013 и 2014 годах, но заемщики до сих пор пытаются их оспорить. В большинстве своем безрезультатно.
Так, Наталья Кузнецова еще в 2013 году имела неосторожность подарить свою комнату на Петроградской стороне некой Анне Пейко, которая, как впоследствии выяснила петербурженка, приходится сестрой частному брокеру. Несколько раз Кузнецова подавала на кредитора и его родственницу в суд, чтобы доказать притворность сделки, но каждый раз ей отказывали. Комнату, которая когда-то принадлежала Наталье, продали еще в 2015 году. Кузнецова пыталась оспорить и эту сделку, но безрезультатно - судебная коллегия по Санкт-Петербургу признала договор купли-продажи законным.
Из десяти недавних судебных решений, где фигурирует частный инвестор или его представители, в девяти случаях сделки признавали легитимными. Лишь в одном эпизоде заемщики смогли оспорить куплю-продажу. Речь идет о четырехкомнатной квартире в Московском районе. Несколько лет назад владельцы планировали продать ее за 16 миллионов рублей, потом им срочно понадобились деньги, они обратились к частным кредиторам. Вначале в договоре фигурировала сумма 10 миллионов рублей, затем - 8, а в итоге собственники подписали договор купли-продажи на 2,3 миллиона рублей. Именно такую сумму люди получили на руки. Часть долга они погасили, тем не менее дело дошло до выселения. Заемщики смогли выиграть суд в Московском районе, они доказали, что не имели намерений продавать жилье за такую сумму и что сделка была притворной. В итоге суд вынес решение - долг люди должны вернуть, а квартира остается в их собственности.
Узкое место
- Если рассматривать такие дела в целом, то получается, что заемщики на судебных заседаниях могут представить лишь свои суждения. Да, они могут заявить, что у них не было цели продать квартиру или что договор дарения или купли-продажи прикрывал заем. Но доказательств этого они представить, как правило, не могут. А у второй стороны есть на руках договор, где написано, что гражданин в здравом уме и твердой памяти продает квартиру и согласен с условиями сделки, - говорит адвокат Дмитрий Зацаринский. - В таких делах, как правило, обе стороны - это физические лица. Они совершенно равны перед законом: один продает, а второй покупает.
Эксперт подчеркивает: собственник имеет право распоряжаться своей квартирой как ему вздумается и это нормально, ведь никого не удивляют ситуации, когда родственники дарят друг другу недвижимость или наследники отказываются от своей доли за смешные с точки зрения рыночных цен суммы. Никто не может запретить собственнику подарить свою квартиру не родственнику, а, например, другу детства.
И именно на этом праве, которое в принципе существует для того, чтобы собственник мог комфортно распоряжаться своим имуществом, выросла целая схема, когда люди массово лишаются жилья. В сделках нельзя передумать. Из текстов судебных решений следует, что многие заемщики воспринимали договор купли-продажи или дарения как формальность, не учитывая, что после подписания и регистрации сделки в Росреестре они фактически перестают быть собственниками. По мнению Зацаринского, в таких ситуациях людям надо биться до последнего: подавать в суд, обжаловать решения.
Наталья Насонкина, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге:
- Зачастую граждане, которые обращаются к кредиторам, не знают, что данная структура никем не контролируется. Люди фактически оказываются один на один со своей бедой. Именно поэтому в России появился институт финансового омбудсмена. Кроме того, планируется создание единой службы на базе сети МФЦ, куда заемщики смогут обращаться по любым вопросам. Конечно, в одночасье прекратить такую практику невозможно: здесь все-таки многое зависит от самих граждан - пока они готовы верить, что подписывают тот или иной документ безо всяких правовых последствий, найдутся те, кто воспользуется их доверчивостью.