Первая половина 2018 года на рынке недвижимости в столичном регионе не только установила рекорды, но и обозначила новые тенденции. С января в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 75 тысяч договоров долевого участия, причем, в столице было заключено ДДУ на 42 процента больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. При этом, объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки в столице уже выросли на 4 процента.
Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний Urban Group), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.
Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры. За первые полгода разрешений на строительство в Москве выдано в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, а в Подмосковье - в 2,5 раза больше. Причем, абсолютное большинство было получено именно в июне, когда девелоперы спешили получить максимум разрешений на строительство многоквартирных домов до введения новых норм.
Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.
Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов - и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое - новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся на ценообразовании.
Второе - далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье - запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.
Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора - снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.
По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме и имеют потенциал для дальнейшего снижения. В более комфортных финансовых условиях покупатели оказались готовы платить не только за квадраты, но и за определенный уровень жизни. Поэтому спрос начал активно смещаться из Московской области в более ликвидные столичные новостройки, а покупатели жилья комфорт-класса устремились к объектам с уникальными характеристиками. Например, в ходе электронных торгов по квартирам в одном из популярных московских ЖК покупатели подняли стоимость видовых квартир на 20 процентов. Обратите внимание: специфика электронных торгов такова, что не застройщик и не риэлтор, а именно покупатель устанавливает справедливую и приемлемую цену. Поэтому крайне важно понимать, что прогнозируемый четырехпроцентный рост цен - средний по рынку. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства - могут вырасти в цене и на 10 процентов, и на 15 процентов.
Так, в одном из самых доступных для приобретения жилья округов внутри МКАД является ЮВАО - средние цены на квартиры класса "стандарт" зафиксированы в районе 113 тысяч рублей за квадратный метр. В то время, как средняя стоимость метра класса стандарт в ЮАО составляет уже 157 тысяч рублей. Тройка лидеров роста цен - СВАО, САО и ЗАО, где средние цены с начала года выросли на +2,7 процента, +2,2 процента и +2,1 процента соответственно.
Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.