Рынок аренды жилья в регионах залихорадило
Доходное место
В Костромской области приняли пакет законов о строительстве недорогого коммерческого жилья для сдачи в аренду семьям, которые не имеют возможности приобрести собственную квартиру. Власти решили поддержать семьи с невысоким уровнем доходов. Недорогие квартиры с "социальной" отделкой пользуются большим спросом у жителей региона, однако представители строительного комплекса отмечают, что подобные проекты сложно реализовывать без государственной поддержки - из-за длительного срока их окупаемости. "К мерам поддержки может быть отнесено субсидирование части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным компаниями на строительство арендного жилья", - считают в администрации региона. Чтобы ускорить возведение доходных домов, костромской губернатор предложил департаменту строительства подготовить и направить в минстрой предложения относительно механизмов господдержки, которые позволят сформировать рынок арендного жилья.
Первый такой проект в Костромской области реализовал благотворительный фонд "Будущее сейчас", нацеленный на помощь сиротам. На базе бывшего профилактория обанкротившегося завода "Стромнефтемаш" благотворители открыли гостиницу для детей-сирот, стоящих на очереди на получение собственного жилья. Для выпускников детдомов в гостинице оборудованы благоустроенные комнаты с душем, санузлом и кухней, на этаже есть прачечная и спортзал. Для того чтобы помочь сиротам легче адаптироваться к самостоятельной жизни, в гостинице с воспитанниками работает социальный педагог. Он учит постояльцев бытовым навыкам, помогает делать покупки в магазинах и рационально планировать личный бюджет.
Стоимость аренды койко-места в двухместном номере такой гостиницы составляет около трех тысяч рублей в месяц на одного обитателя. Спрос очень высок: коммерческая аренда равноценного жилья в областном центре обходится квартиросъемщикам в два-три раза дороже. В зависимости от качества и места расположения аренда комнаты в Костроме составляет в среднем от 3,5 до восьми тысяч рублей в месяц, наем однокомнатной квартиры обойдется от шести до 12 тысяч.
Ранее в Костроме был начат еще один социальный проект создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) для нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых семей и представителей бюджетной сферы. Первым таким кооперативом на территории областного центра стал ЖСК "Молодежный". Как сообщили в мэрии, строительство кирпичного девятиэтажного 91-квартирного дома началось в июле 2015 года в районе улицы Соловьиной. В прошлом году дом, оборудованный индивидуальным газовым отоплением, был сдан в эксплуатацию. Для снижения стоимости квартир администрация города разработала меры социальной поддержки участников ЖСК. Кооперативу предоставили субсидию - около шести миллионов рублей в год, возмещающую стоимость арендной платы за земельный участок. Благодаря этому стоимость квадратного метра жилья в доме удалось снизить до 29150 рублей.
Прямая выгода
В Орловской области строительная отрасль к началу июля преодолела спад, который переживала в начале года. По итогам первого квартала объем ввода жилья в эксплуатацию по сравнению с прошлым годом сократился почти вдвое. Однако теперь строители вышли на прошлогодний уровень. По данным Орелстата, за полгода в области было построено 1655 квартир общей площадью 112,9 тысячи квадратных метров. Объем индивидуального строительства составил 42,5 тысячи "квадратов", то есть на частную застройку приходится примерно треть всего объема строительства жилья.
- Я часто слышу, что молодежь предпочитает арендовать квартиры, а не покупать их, даже если у нее имеются деньги на покупку, - говорит управляющий орловским филиалом одного из банков Ярослав Скирта. - Бытует мнение, что аренда позволяет оставаться мобильным и легко менять место работы, географически передвигаясь не только в пределах города и области, но и страны. Но так ли это?
Надо учесть, что в Орле, в отличие от Москвы, значительная часть рынка аренды жилья находится в тени. Хозяева не заключают договоры с наймодателями, не регистрируют их и не платят налоги. Многие оформляют такие сделки без риелторов, а напрямую по объявлениям. То есть этот сегмент скрыт от отчетности риелторских компаний. Куда более четкие и прозрачные сведения дают банки и застройщики. Их данные свидетельствуют о том, что в последнее время спрос на новое жилье начал расти. Вероятно, сказалось снижение ставок.
Еще два года назад о ставке в шесть-восемь процентов годовых можно было только мечтать. Сегодня такие предложения не редкость.
- В последние годы мы отмечаем рост продаж недвижимости в августе-сентябре, когда студенты из других регионов и районов области начинают приезжать в Орел на учебу, - рассказала представитель одной из строительных компаний Татьяна Борисова. - Жилье покупают родители с прицелом на то, что их дети после обучения останутся жить в городе.
По ее словам, существует любопытная связь между ростом спроса на недвижимость и… уборкой урожая. Орловская область считается аграрной. В период уборки механизаторы, например, зарабатывают солидные суммы. Говорят, что за месяц-другой можно накопить на машину. Но можно также оплатить ипотечный взнос, что и делают селяне. Получив деньги за уборку зерновых, они едут в Орел и приобретают для ребенка квартиру.
- Рынок обустроенных для проживания квартир в Орле невелик, а предложения на нем весьма дорогие, - продолжает Татьяна Борисова.
Жилье нередко сдается без бытовой техники и мебели, значит, ее надо покупать. Здравый смысл подсказывает, что проще и выгоднее приобрести технику и мебель в собственное жилье. Вопрос в том, где взять деньги на его покупку? Ответ дали в орловском отделении ГУ Банка России по ЦФО. Там отметили, что в текущем году жители области оформили свыше трех тысяч ипотечных жилищных кредитов на общую сумму около 4,8 миллиарда рублей. По сравнению с 2017 годом количество выданных кредитов увеличилось на 54,3 процента, а их финансовый объем - на 68 процентов.
"Средний размер ипотечного жилищного кредита в регионе достигает 1,6 миллиона рублей, а срок кредитования - 16 лет и два месяца, - сообщили в отделении ГУ Банка России. - Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК на Орловщине на начало июня составила 9,5 процента. Годом ранее она равнялась 11,5 процента".
- Довольно часто орловцы приобретают жилье в ипотеку и тут же сдают его в аренду, - поясняет Ярослав Скирта. - Это позволяет оплачивать ипотечные платежи из арендной платы и быстрее стать полноправным владельцем квартиры.
По подсчетам банкиров, в подобном случае реальный срок "жизни" ипотечного кредита составляет всего 7-10 лет. Как правило, он погашается досрочно. Банкиры также подметили, что на данный момент в Орловской области покупатели предпочитают приобретать жилье экономического класса. Строители отдают ему приоритет, в том числе потому, что его проще оформить в ипотеку.
Договор дороже денег
Еще пять лет назад приобрести квартиру в Белгороде, чтобы потом за несколько лет вернуть ее стоимость за счет аренды, считалось нормой. Теперь же таких инвестиций все меньше. Рынок арендного жилья, по словам экспертов, переживает настоящий кризис.
- Спад начался года четыре назад, - рассказывает риелтор Ирина Константинова. - Тогда возникли проблемы с покупкой в новостройках: дело в том, что жители северных регионов перестали вкладывать свои средства в белгородские квартиры. Это стало началом конца: нет нежилых квартир - нечего сдавать.
Арендное жилье всегда было востребовано студентами, но за последние годы университеты и техникумы так обновили свои общежития, что снимать квартиру стало невыгодно.
- Сейчас студенты редко обращаются к нам, - продолжает риелтор. - Вариантов обычно два: или втроем-вчетвером они делят "однушку" в старом доме, или вдвоем снимают хорошую квартиру в новостройке. Этот вариант, как вы понимаете, встречается все реже.
Свою роль сыграла и популярность ипотеки. Большинство молодых семей предпочитает накопить средства на первоначальный взнос, а потом уже переезжать от родителей, в свое жилье. Ирина Константинова подчеркивает: если семья идет на аренду, значит, она или не понимает ценности своего угла, или просто не может получить кредит.
- И тогда мы уже подбираем что-то подходящее, - говорит она. - Однокомнатную квартиру сегодня можно сдать за 8-10 тысяч рублей в месяц. Времена, когда сумма доходила до 14-15 тысяч, нам теперь остается только вспоминать.
Впрочем, хозяева арендного жилья, которые в период массового спроса делали все, только бы заработать на простаивающих квартирах, теперь подходят к делу более ответственно. Рынок перестал быть стихийным: квартирантов ищут через агентства, а риелтор сегодня - обязательный посредник в сделке.
- Клиенты стали массово заключать договоры, - подчеркивает Константинова. - И я знаю, что потом они отчитываются перед налоговой, платят полагающиеся 13 процентов. Раньше никто не верил, что такое возможно, но теперь это стало правилом.
Некоторое время назад белгородские власти заявили, что собственников арендного жилья надо выявлять и проверять на уплату НДФЛ. Проблемой озаботились даже управляющие компании, которые нашли в этом свой интерес: эти средства пообещали передать на ремонт дворов. Сотрудники УК стали наведываться в гости к жильцам, спрашивать, не квартиранты ли, и если получали утвердительный ответ - требовали договор.
- Совсем недавно провели такой рейд, - отметили в беседе с "РГ" в одной из белгородских УК. - И зачастую оказывается, что договор есть. Однако нередко арендодатели - жители столиц или северяне, которые налоги, конечно, заплатят, но не у нас.
Риелторы признают, что такие сделки позволяют чувствовать себя более свободными обеим сторонам.
- Зачастую на арендодателей доносят их же соседи, - рассказывает Ирина Константинова. - Зависть - опасная штука. И тогда декларация о доходах с аренды может спасти не только от проблем с налоговой службой, но и от ссор между жильцами.