Государственный контроль за тратами застройщиков усилится

В сентябре на рассмотрение Госдумы могут быть вынесены очередные поправки в законодательство о долевом строительстве. Они должны донастроить новую систему контроля за строительством многоквартирных домов.

С 1 июля 2018 года повысились требования к застройщикам. Теперь они должны иметь опыт работы на рынке не менее трех лет и историю жилищного строительства не менее 10 тысяч квадратных метров.

Также вводится правило "одно разрешение на строительство - один расчетный счет". Это позволяет уйти от "котлового" метода привлечения средств, когда застройщик собирает деньги граждан, а затем сам решает, как распределить их между всеми своими объектами.

Кроме того, теперь банки будут контролировать, куда застройщик тратит деньги дольщиков, которые собирает на своем счете. Механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а после этого срока деньги дольщиков можно будет использовать только с применением эскроу-счетов. Деньги с такого счета застройщик сможет получить только после исполнения своих обязательств, то есть растратить их девелоперы не смогут.

Минстрой проведет цикл консультаций и встреч по обсуждению новелл законодательства о долевом строительстве с представителями регионов, застройщиками и банками, чтобы обсудить все нюансы нового законодательства, выявить пробелы и урегулировать их.

Первый недочет в работе новой системе ведомство обнаружило самостоятельно. "Банки толкуют закон по-своему и, например, предлагают полное сопровождение девелоперам, которые проходят по усеченному варианту сопровождения", - сообщил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев. Упрощенным порядком банковского сопровождения имеют право пользоваться застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Путаница возникла и со стороны покупателей, многие из них решили, что уже с 1 июля 2018 года нельзя платить застройщику напрямую. Хотя такие ограничения в обязательном порядке вводятся только с 1 июля следующего года. Основное ужесточение касается банков по отношению к застройщикам. А вот клиенты изменений могут и вовсе не заметить.

Вводится правило "одно разрешение на строительство - один расчетный счет"

Сегодня для взаиморасчета с покупателями застройщики имеют счет в банке, с которого могут снимать средства в любом объеме. "Теперь же средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, специалисты которого обязаны контролировать целевое расходование средств дольщиков", - пояснила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Но тратить эти деньги застройщики смогут. Правда, контроль за расходами девелоперов усилится. "Если возникнут сомнения в правомерности трат, девелоперу могут отказать в операции", - добавила эксперт.

При этом Литинецкая подчеркнула, что открыть такие счета в уполномоченных банках застройщики обязаны в течение двух месяцев после вступления в силу изменений, то есть до 1 сентября 2018 года. Это относится абсолютно ко всем проектам, разрешение по которым было получено как до 1 июля 2018 года, так и после этой даты.

Наиболее продвинутые застройщики уже предлагают своим клиентам новый механизм - эскроу-счета

"В качестве альтернативного варианта девелопер может использовать счета эскроу. Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2019 года, то это его право, но не обязанность", - отмечает Мария Литинецкая. Поэтому до 1 июля следующего года старые методы расчета с застройщиками остаются в силе.

Впрочем, наиболее продвинутые застройщики уже предлагают своим клиентам новый механизм - эскроу-счета. Некоторые работали с ними и до вступления в силу закона. Просто они не имели такого широкого распространения. Сейчас покупку квартир с хранением средств на эскроу-счетах до момента ввода дома уже практикует Сбербанк в Алтайском и Пермском краях, Республике Татарстан, Тюменской области.

Сейчас много говорится о том, как изменения о долевом строительстве могут повлиять на рынок жилья. Многие делают прогнозы о повышении цен. Это подтверждают и в минстрое. "Мы действительно фиксируем некоторое повышение цены на рынке", - подтверждает Владимир Якушев. Однако министр связывает это не с новыми нормами, а с развитием рынка ипотеки. "Можно говорить о разных аспектах, но главный - что дешевле стала ипотека, пошел активный спрос. Любой повышающий тренд - это повышение цены", - отмечает глава минстроя. Он также рассказал, что в некоторых регионах спрос на доступное жилье настолько высокий, что в продаже нет квартир экономкласса.

Сейчас проблемы обманутых дольщиков нет в 17 регионах. Каждый из них использовал свой подход к решению этого вопроса. "В каких-то регионах принимались законы по переходу на бюджетное финансирование, где-то проблемы обманутых дольщиков решались при помощи выделения федеральной земли", - пояснил Владимир Якушев. Он отметил, что опыт регионов, успешно разрешивших проблему обманутых дольщиков, будет тиражироваться в других субъектах. Всего в России объекты незавершенного строительства есть в 68 регионах.