На смену бывшим промзонам приходят парки, набережные и жилые кварталы

За последние пять лет московские промзоны из мертвых пятен на карте города превратились в одну из ключевых точек его роста. По данным ЦИАН, 7 из 10 квартир в новостройках Москвы сегодня продается в ЖК на месте промзон. Причем желающих купить такое жилье становится больше. В 2013 году на продажи в проектах, расположенных на месте реконструируемых промзон, приходилось 45 процентов, а в прошлом году - уже 68 процентов.

В этом году столичные власти планируют построить на месте бывших промзон около 1,2 миллиона квадратных метров жилья. Крупнейшие проекты редевелопмента таких территорий - это жилые комплексы на месте Карачаровского механического завода в Юго-Восточном административном округе, южной части ЗИЛа (Южный административный округ), автокомбината на Береговой улице в Филях (Западный административный округ). Всего же по всей Москве планируется реорганизовать около 13 тысяч гектаров земли.

Для города редевелопмент бывших промышленных территорий - это в первую очередь вовлечение в оборот неиспользующихся или неэффективно использующихся земель. Что лучше - огороженные забором 30 гектаров земли, которыми никто не пользуется, или благоустроенная территория, на которой жилая застройка соседствует с офисами, парковками, объектами социальной инфраструктуры? Реорганизация промзон позволяет превратить пустыри с заброшенными цехами в участок комфортной городской среды. Любой проект реновации промзоны обязательно предусматривает развитие инфраструктуры - социальной, инженерной, транспортной. Причем транспортная доступность и реконструируемой зоны, и прилегающих к ней территорий становится лучше.

Переосмысление территорий бывших промзон важно и с точки зрения экологии. В советские годы, когда эти зоны создавались, на их территории строили заводы, а рядом старались строить жилье для работников этих заводов, чтобы им было удобно добираться до рабочих мест. Сейчас же при реорганизации промышленных зон к проекту подходят комплексно. Разрабатываются мероприятия по сокращению санитарно-защитных зон, что благоприятно сказывается на жителях района. Вокруг территории улучшается экологическая обстановка.

Современная комфортная городская среда - это и жилье, и офисы, и подземные паркинги, и бульвары для прогулок, а также детские сады и школы, поликлиники, торговые точки. На озеленение территории по закону должно быть отведено от 10 до 30 процентов. Причем многие девелоперы этим не ограничиваются, чтобы сделать территорию более привлекательной. Один из проектов, например, предусматривает создание природного парка вдоль Москвы-реки от Филевской поймы до Шелепихинского моста. Здесь будут и благоустроенная набережная для пешеходов, и велосипедные дорожки, и места отдыха, будет построен жилой квартал "Береговой" с социальной инфраструктурой.

Для города редевелопмент промзон - это в первую очередь вовлечение в оборот неиспользующихся земель

Еще один пример полноценной мультифункциональной территории сейчас создается в Рязанском районе на юго-востоке Москвы. Там было выделено четыре квартала под застройку высотных жилых комплексов, каждый из которых будет возведен по принципу "двор без машин", то есть предусмотрено строительство подземных паркингов. Первые этажи будут отданы под торговые точки, на территории появятся школы, детские сады, поликлиника и другие социальные объекты.

Работая с бывшими промзонами, архитекторы находят нестандартные решения. Например, пешеходная зона на крыше "лежачего" небоскреба - такой появится на территории завода им. Казакова от Кутузовского проспекта до набережной Москвы-реки. Это будет здание разной этажности, на крыше которого можно будет прогуляться. А в самом небоскребе расположатся магазины и кафе, выставочные пространства.

Будущий функционал реконструируемой промзоны определяют несколько участников. Обычно такие территории находятся в собственности или долгосрочной аренде у какой-то компании. Девелоперы часто охотятся за такими участками и покупают их, а дальше развивают. Владелец территории выходит с инициативой ее развития к городским властям, в процессе участвуют и проектировщики - это своего рода медиаторы между государством и владельцем-инвестором.

Транспортная доступность и реконструируемой зоны, и прилегающих территорий становится лучше

Проектировщики предлагают варианты использования территорий и взаимодействия. В процессе принимает участие и население, организуются публичные слушания. Все расходы по реорганизации промзоны, как правило, ложатся на инвестора. Но бывают и исключения - например, когда на территории городом предусмотрена социальная, инженерная, транспортная инфраструктура. Некоторые реконструируемые промзоны, например, проходят рядом с Северо-Восточной хордой, которая строится за счет города.

То, как именно будет реконструирована промзона, зависит от потребностей всех участников процесса: жителей района, инвестора и города. Однако в первую очередь проектировщики смотрят на градостроительные ограничения и генплан. Например, на участке, где реорганизуется промзона, могут быть запланированы эстакада или парк. Также смотрят на окружение - что остается вокруг этой территории. Если это жилая застройка, значит, в проекте нужно больше внимания уделить развитию транспортной и социальной инфраструктуры.

17 процентов от площади Москвы занимают территории промышленного назначения

Не всегда стоит задача полностью убрать из зоны производство. В департаменте градостроительной политики Москвы поясняют, что у них нет задачи вывести все промзоны за черту города. Промышленная функция ряда зон, например "Чертаново", "Южный порт", "Коровино", наоборот, будет наращиваться. Здесь планируется разместить новые производственные мощности.

Основная сложность в редевелопменте промзон - это, пожалуй, нежелание развиваться. У территории может быть несколько собственников, и не все из них понимают необходимость изменений или хотят их. Переговоры ведутся со всеми, но некоторые собственники не хотят перемен. Бывает, что новшеств боятся и жители района. Их иногда сложно убедить в том, что реконструкция делается во благо, ведь все строится в комплексе, вместе с инфраструктурой. Например, вместе с новыми жилыми домами планируются детские сады, школы, куда нынешние жители также смогут водить детей.

Однако редевелопмент промзон - неизбежная стадия развития города в "старых границах". И по мере развития таких проектов редевелопмента на месте заброшенных участков будет появляться все больше новых точек развития и создаваться комфортная городская среда.